춘천지방법원 2025타경20820. 원주시 태장동 상록아파트 101동 208호, 감정요항표상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 46,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 장상태이고, 이번 경매는 2025.11.26 한화생명보험주식회사의 임의경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
권리의 기준점은 현재 경매개시보다 훨씬 앞선 2000.11.24입니다. 을구 2번 대한생명보험주식회사 근저당권의 채권최고액은 15,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 존속 중인 고진호 근저당, 서울보증보험·현대캐피탈·삼성캐피탈·케이아이코아즈대부·모두론대부 관련 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 549 상록아파트 101동 2층 208호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 흥양로102번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 49.365㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장상태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 10,548,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 2000년 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 있는 임차인 승계액은 없고, 예상배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유관계는 매각기일 전 현황을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선
상록 단지의 비교 거래는 6건입니다. 전체 평균은 43,283,333원이지만 2021년부터의 거래가 함께 섞여 있습니다. 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,000,000원, 최신 거래인 2026.05 50,000,000원, 최근 추세 +19.2%를 우선해서 보는 편이 데이터에 더 충실합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.87㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 46.87㎡ | 3 | 49,700,000원 |
| 2023.11 | 49.37㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2023.05 | 51.07㎡ | 4 | 38,000,000원 |
| 2022.09 | 46.87㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2021.06 | 51.07㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 46,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원 대비 92.0%로, 최근 기준에서는 4,000,000원 낮습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 가격 추세도 +19.2%입니다. 반면 전체 거래 평균 43,283,333원만 놓고 보면 최저가가 106.3%에 해당하므로, 과거 평균 하나만으로 ‘싸다’고 단정하는 방식은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,228,000원 |
| 2. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 근저당 · 고진호 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,241,338원 | 4,172,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 4,591,825원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 789,197원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 44,519,745원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 모두론대부 | 7,250,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 106,992,430원 중 예상 배당은 44,772,000원, 미배당은 62,220,430원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 거릿대사거리 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 동측·서측·남측으로 폭 약 6M 내외 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 208호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 상록은 50세대이며 준공일은 1989.10.20입니다. 비교 거래는 6건으로 집계되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형의 아파트 부지이며 공시지가는 715,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되고, 소로3류가 접하거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2000.11.24 을구 2번 대한생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 46,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원의 92.0%입니다. 전체 평균 43,283,333원보다 최근 거래를 우선해 판단하는 것이 이번 데이터 흐름에 맞습니다.
- 최근 거래 표본. 최근 12개월 거래가 1건이므로 2025.02의 49,700,000원, 2023.11의 47,000,000원까지 함께 비교하세요.
- 소음대책구역. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 포함 여부는 실제 거주성과 매도 시 수요 판단에 함께 반영하세요.
- 단지 환금성. 50세대·1989.10.20 준공 단지이고 비교 거래가 6건이므로, 최근 50,000,000원 거래 한 건만으로 환금성을 과대평가하지 않는 접근이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다”
이 사건은 매수인에게 넘어오는 권리 금액이 0원으로 계산되고, 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 46,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원보다 낮은 92.0% 수준입니다. 최근 가격 추세도 +19.2%여서 가격 데이터만 보면 신건 자체가 최근 시세보다 높은 사건은 아닙니다.
다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 상록은 50세대·1989.10.20 준공 단지입니다. 감정요항표상 임대관계도 미상이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 권리의 인수위험보다 실제 점유와 환금성 확인이 더 중요한 유형입니다. 결론적으로 권리는 비교적 정리된 편이고 최근 실거래 대비 가격은 낮지만, 최근 거래 표본과 단지 규모를 감안해 보수적으로 접근하는 것이 데이터에 맞습니다.
