춘천지방법원 2025타경50993. 홍천읍 희망리 258-3, 도로명 석화로3길 57-9의 주택으로, 사건 용도는 연립/다세대이고 감정평가상 현재 주택으로 이용중입니다. 등기부상 현재 소유자는 김지순이며, 2020.05.01. 소유권을 이전받았습니다. 그 뒤 2023.05.31. 강원신용보증재단의 30,000,000원 가압류가 들어왔고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2023.11.20. 국민은행 가압류와 2025.11.10. 주식회사 드림인자산관리대부의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 허남선은 2009.08.19., 김현종은 2020.11.23. 주민등록이 등재되어 있어 둘 다 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력 있음을 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50993 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 258-3 · 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 석화로3길 57-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 · 슬라브지붕 위 강판기와지붕 · 단층 |
| 소유자 | 김지순 · 2020.05.01. 소유권이전 · 거래가액 27,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 31,338,000원 / 31,338,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 드림인자산관리대부 / 20,947,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류
현재 소유자인 김지순의 소유권이전 뒤 최초의 현존 말소기준권리는 2023.05.31. 강원신용보증재단 가압류 30,000,000원입니다. 이후 2023.11.20. 국민은행 가압류 16,924,935원과 2025.11.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 등기되어 있지 않습니다.
② 주민등록·임차 주장 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 현황 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허남선 | 주민등록등재자 | 2009.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현종 | 주민등록등재자 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 주민등록등재자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 주민등록 등재 사실과 선순위 전입만으로 임대차 보증금 규모나 실제 대항력을 확정할 수 없으므로, 이들의 보증금을 임의로 합산하거나 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 판단하기 어렵다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 31,338,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 사건 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,084원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 16,924,935원 | 373,916원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 드림인자산관리대부 | 20,947,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
입력된 배당 시나리오상 채권총액은 67,872,590원, 채권자 배당액은 30,373,916원, 미배당은 37,498,674원입니다. 다만 주민등록등재자의 보증금과 우선변제권이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 주택으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조, 공부상 슬라브지붕이나 현황은 슬라브지붕 위 강판기와지붕입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역이 기재되어 있고, 토지이용상황은 단독입니다.
- 토지. 지목 전, 토지면적 1,197.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 저촉, 제한보호구역 포함, 침수위험지구 포함, 소로3류 저촉 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 152,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허남선 확인. 2009.08.19. 전입의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김현종 확인. 2020.11.23. 전입의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 박광복 주장 확인. 임대차계약서·전입신고는 없지만 임차인이라고 주장하고 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 구조 차이 확인. 공부상 슬라브지붕과 현황의 슬라브지붕 위 강판기와지붕 차이를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용 규제에 침수위험지구 포함으로 기재되어 있습니다.
- 가격 확인. 실거래 비교값 없이 감정가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 시장가격과 선순위 보증금을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수할 게 없다”는 같은 말이 아니다
등기부만 보면 2023.05.31. 강원신용보증재단 가압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되는 단순한 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 주민등록등재자입니다. 허남선은 2009.08.19., 김현종은 2020.11.23. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 박광복의 별도 임차인 주장까지 있습니다.
따라서 명세서에 명시된 인수권리가 없다는 이유만으로 인수 0원을 확정하기는 어렵습니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없고, 실거래 비교값도 없어 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 등기 말소는 단순하지만, 점유·임대차 확인 없이는 안전 판정을 내리기 어려운 사건입니다.
