춘천지방법원 2025타경51001. 홍천군 화촌면 성산리 809-32 소재 부동산으로, 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 주택입니다. 토지는 646.0㎡, 지목은 대이며 건물은 경량철골구조 경량트러스 위 아스팔트슁글지붕 단층으로 조사됐습니다. 감정가는 149,352,000원이고 아직 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 동일합니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 것은 이제국 명의 전세권 100,000,000원입니다. 2023.08.25 설정됐고 건물 전부를 범위로 하며, 공동전세 대상에는 같은 토지 성산리 809-32가 포함되어 있습니다. 경매개시결정은 2025.12.01 채권자 이제국 명의로 등기됐습니다. 배당 계산에서는 이 전세권에 100,000,000원을 전액 배당해 현재 회차 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51001 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 화촌면 성산리 809-32 · 강원특별자치도 홍천군 화촌면 백이동길 68-23 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 646.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 경량트러스 위 아스팔트슁글지붕 단층 |
| 소유자 | 김주상 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,352,000원 / 149,352,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 이제국 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 전세권 1억의 처리 확인이 핵심
2021.01.21 홍승아 명의 전세권 100,000,000원이 설정됐으나 2023.08.25 해지를 원인으로 말소됐고, 같은 날 이제국 명의 전세권 100,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이제국 전세권의 존속기간은 2023.08.25부터 2025.08.25까지이며 범위는 건물 전부입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 점유·사용관계는 현장 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 별도 점유자를 임의로 대항력 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부는 판단 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 149,352,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 현재 가격의 적정성은 주변 주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,352,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,481,600원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,585,280원 | 93,464,745원 | 6,535,255원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 매각가가 95,585,280원으로 내려가면서 전세권 100,000,000원 중 93,464,745원만 배당되고 6,535,255원이 미배당으로 남습니다. 다만 제공된 회차별 계산상 매수인 인수액은 여전히 0원으로 되어 있습니다. 이 지점 역시 실제 매각조건과 전세권 소멸 여부를 원본에서 확인해야 할 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,890,928원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 이제국 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,461,072원 |
현재 회차에서는 전세권 100,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 46,461,072원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울양양고속도로 동홍천TG 북서측 근거리에 위치하며, 주위에는 농경지·단독주택·임야 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 646.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·가로장방 형상이며 세로한면(가) 도로조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 48,500원/㎡입니다.
- 건물 현황. 공부상 지붕은 판넬지붕으로 되어 있으나 현황은 아스팔트슁글지붕입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 이제국 전세권 100,000,000원의 매각으로 인한 소멸 여부와 배당 후 처리관계를 등기부·매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 구간 주의. 95,585,280원 시나리오에서는 전세권 미배당 6,535,255원이 발생합니다. 계산상 인수는 0원이지만 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현황도·감정평가서와 맞춰 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 지붕 재질이 공부상 판넬지붕, 현황 아스팔트슁글지붕으로 차이가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 149,352,000원의 시세 적정성은 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 전세권 원본 확인이 먼저
현재 신건 기준 배당표만 보면 구조는 단순합니다. 149,352,000원에서 집행비용 2,890,928원을 제외하고 이제국 전세권 100,000,000원을 전액 배당한 뒤 소유자에게 46,461,072원이 남으며, 매수인 인수는 0원입니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리는 없다고 되어 있습니다.
그러나 등기 권리자료에는 2023.08.25 설정된 이제국 전세권을 말소기준권리보다 앞선 권리로 표시한 부분이 있습니다. 특히 2회 유찰 시에는 6,535,255원의 미배당도 발생합니다. 따라서 이 사건은 전세권 소멸·인수 구조를 원본으로 확정하는 것이 입찰의 첫 단계입니다. 실거래 자료도 없는 만큼 가격 메리트는 별도 시세조사 전까지 판단을 보류하는 편이 맞습니다.
