춘천지방법원 2025타경51005. 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 461-4 일대의 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호 2·7·8·12는 단독주택 등, 기호 4는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 양명호이고, 2023.08.28 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 다음 날인 2023.08.29 남산농업협동조합이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.11.18 최진원을 채권자로 한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 204,821,917원입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 근저당권과 신청채권자 청구가 모두 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 등기 권리보다 일괄매각 구성과 토지 규제·입찰요건에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 461-4 · 경춘로 1718 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2·7·8·12 단독주택 등 · 기호 4 근린생활시설 |
| 소유자 | 양명호 (2023.08.28 소유권이전 · 2023.07.28 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 2,263,986,110원 / 2,263,986,110원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최진원 / 204,821,917원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 남산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 남산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 갑구 3번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교보다 물건 구성 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,263,986,110원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 일괄매각되는 건물·토지·제시외 물건의 구성과 이용 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,263,986,110원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,811,188,888원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,448,951,110원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 최저가가 내려가더라도 현재 확인된 등기권리 때문에 매수인 부담이 증가하는 구조는 아닙니다. 다만 이는 가격 메리트와는 별개이며, 시세 자료가 없는 상태에서는 응찰가의 적정성을 따로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,263,986,110원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,039,861원 |
| 2. 근저당권 · 남산농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최진원 | 204,821,917원 | 204,821,917원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,314,124,332원 |
현재 최저가 기준 채권총액 924,821,917원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 1,314,124,332원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 일괄매각·농지취득자격증명 — 입찰의 실무 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건인 관정·태양광발전설비·수영장이 포함됩니다.
- 목록 3. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 목록 10. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘휴경지 및 일부 도로’입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
특히 공부상 지목과 현황 이용이 다른 목록이 포함된 만큼, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 토지별 실제 이용상태를 입찰 전에 대조해야 합니다. 이 사건에서 보증금 몰수 가능성은 권리분석상의 인수금이 아니라 입찰 절차를 잘못 밟았을 때 발생하는 별도 위험입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 소재 ‘의암터널’ 남동측 인근이며, 주변은 임야·농경지·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 2·7·8·12는 단독주택 등, 기호 4는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기호 2·7·8·12는 기본 위생·급배수·난방설비, 기호 4는 기본 위생·급배수와 시스템 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·보전녹지지역이 포함되고, 일부는 하천 또는 하천구역에 저촉됩니다.
- 가축사육제한. 관련 목록에 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 제공 토지 정보의 지목은 대, 면적 460.0㎡, 공시지가는 45,600원/㎡이며 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3·10의 발급·제출 요건을 반드시 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·관정·태양광발전설비·수영장 포함 범위를 현장과 서류에서 일치시키세요.
- 현황 차이. 목록 3은 답→도로, 목록 10은 답→휴경지 및 일부 도로이므로 공부와 현황을 직접 대조하세요.
- 점유·임대관계. 특정 임차인 권리는 확인되지 않지만 일부 토지의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 하천·보전녹지 규제. 토지별 하천구역 저촉과 보전녹지지역 제한을 확인해 이용계획에 반영하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없어 감정가 2,263,986,110원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰은 단순하지 않다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.29 남산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 신건 2,263,986,110원은 물론 1회 유찰 1,811,188,888원, 2회 유찰 1,448,951,110원 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
하지만 권리 깨끗함이 곧 쉬운 입찰을 뜻하지는 않습니다. 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물·관정·태양광발전설비·수영장이 포함되며, 목록 3·10은 농지취득자격증명이 필요합니다. 더구나 일부 토지는 공부상 지목과 실제 현황이 다르고, 보전녹지지역·하천·하천구역 등의 제한도 섞여 있습니다. 시세 비교 자료도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 농지자격·일괄매각·토지 규제 확인이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.
