춘천지방법원 2025타경51029. 홍천군 남면 신대리 450-1 소재 물건입니다. 등기상 소유자는 김준옥이며, 2014.05.19. 남면농업협동조합의 채권최고액 56,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.28. 김윤일의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다.
다만 현황조사·매각물건명세서에는 이동석이 주민등록등재자로 확인됩니다. 전입일은 2025.04.18.로 말소기준권리인 2014.05.19. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 하지만, 현재 명세서상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 신대리 450-1 · 강원특별자치도 홍천군 남면 신대로232번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김준옥 (단독소유) |
| 토지 | 307.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 목재싸이딩 외벽 · 벽지 및 타일 등 내벽 · 플라스틱 샷시 창호 |
| 설비 | 위생설비 · 급배수설비 · 유류보일러 등에 의한 난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 85,368,460원 / 85,368,460원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김윤일 / 123,712,437원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수는 0원
말소기준권리는 2014.05.19. 설정된 남면농업협동조합 근저당권 56,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 강제경매개시결정도 소멸합니다. 이동석의 전입일은 2025.04.18.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다.
| 성명 | 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동석 | 주민등록등재자 | 2025.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
② 가격 판단 — 감정가보다 먼저 건물 상태를 봐야 한다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 85,368,460원입니다. 다만 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 이 가격이 시장 시세보다 낮은지 높은지는 여기서 단정하지 않습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 안전합니다.
감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 건물 구조는 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 한편 사건의 용도 표기는 연립/다세대입니다. 감정평가 항목에서는 공부와의 차이가 “없음”으로 기재되어 있으므로, 입찰 전에는 건축물대장과 현황의 무단증축 범위, 매각 대상에 포함되는 제시외 건물·관정 등의 실제 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,368,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,936,632원 |
| 1. 근저당 · 남면농업협동조합 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김윤일 | 123,712,437원 | 27,431,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 179,712,437원 중 83,431,828원이 배당되고, 미배당액은 96,280,609원입니다. 신청채권자 김윤일은 청구액 123,712,437원 중 27,431,828원을 배당받는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 토지. 면적 307.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고 생산관리지역에 접하며, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 63,100원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 무단증축 136.20㎡가 등재되어 있습니다. 이 항목은 권리분석과 별개로 입찰 전 반드시 현황·행정상 조치 가능성을 확인해야 할 핵심 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 무단증축 범위 확인. 위반건축물 등재 사유가 무단증축 136.20㎡입니다. 현황도·건축물대장·감정평가서를 대조해 실제 증축 부분을 확인하세요.
- 제시외 건물·관정 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물 및 물건(관정 등)이 포함됩니다. 매각 대상 범위와 현존 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주민등록등재자 확인. 이동석의 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 관계는 확인이 필요합니다.
- 용도와 현황 대조. 사건 용도는 연립/다세대, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 실제 사용상태와 공부 내용을 원본으로 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 85,368,460원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 남면농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정은 소멸합니다. 주민등록등재자 이동석의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 일반건축물대장에 무단증축 136.20㎡의 위반건축물이 등재되어 있고, 제시외 건물과 관정 등이 매각 대상에 포함됩니다. 사건 용도 표기와 감정 이용상태도 함께 대조해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 신건 감정가의 가격 우위를 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 건물·행정 리스크는 높은 확인 필요. 이 물건은 권리표보다 현황과 건축물대장을 더 오래 봐야 하는 사건입니다.
