춘천지방법원 2025타경20992. 원주시 행구동 1171-32, 도로명 화실유암길 229에 있는 근린생활시설·주택과 토지가 결합된 물건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 주택으로 이용되고 있고, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 소유자는 김동제·이경숙이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2024.01.23 설정된 원주밝음신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 윤희태·박성건 근저당, 각종 가압류와 근저당권 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20992 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1171-32 · 강원특별자치도 원주시 화실유암길 229 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 소유자 | 김동제 2분의 1 · 이경숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,222,646,400원 / 1,222,646,400원 (신건) |
| 청구금액 | 754,315,709원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 9 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.08.28 북원신용협동조합 근저당 504,000,000원은 2021.02.01 이미 말소됐고, 2021.02.01 원주원예농업협동조합 근저당 600,000,000원도 2024.01.23 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 원주밝음신용협동조합 840,000,000원 근저당입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,222,646,400원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 1,222,646,400원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 특히 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 표현할 근거도 없습니다. 1회 유찰 시 매각가는 978,117,120원, 2회 유찰 시 782,493,696원으로 내려가지만, 이는 회차별 최저가 변화일 뿐 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,222,646,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 978,117,120원 | 187,341,671원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 782,493,696원 | 381,008,861원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,222,646,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,626,464원 |
| 2. 근저당 · 원주밝음신용협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 윤희태 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 4. 근저당 · 박성건 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 6,523,491원 | 6,523,491원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 82,251,817원 | 82,251,817원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,515,026원 | 14,515,026원 |
| 8. 가압류 · 강원신용보증재단 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 9. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 29,900,326원 | 29,900,326원 |
| 10. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,086,960원 | 16,086,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,742,316원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,153,277,620원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 농지취득자격증명 — 이 사건의 입찰 실무 핵심
이 조건은 등기상 인수권리와는 별개입니다. 즉 권리분석 결과가 인수 0원이라고 해도, 농지취득자격증명 요건을 충족하지 못하면 입찰 자체의 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수액”보다 “입찰 자격서류”를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주시 행구동 소재 행구수변공원 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·농가주택·농경지가 혼재하는 근교농촌지대입니다.
- 이용상태. 건물 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 토지면적은 405.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 333,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물이며 위생·급배수설비와 난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 9에 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 입찰기일 전 신청 가능 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황 점유자·전입·사업자등록 여부를 별도 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없어 신건 1,222,646,400원이 시세 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 현장 임대수익·토지가치·건물 이용가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 978,117,120원, 2회 유찰 시 782,493,696원이며 예상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 입찰 자격
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.23 원주밝음신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반 주거용 집합건물처럼 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 근린생활시설·주택 + 토지의 복합 용도이고, 임대관계가 미상이며, 무엇보다 목록 9 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 가격의 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 입찰 실무 리스크는 낮지 않다”입니다.
