춘천지방법원 2025타경51037. 춘천시 퇴계동 한주아파트 104동 13층 1306호입니다. 감정평가상 이용상태는 주방 및 거실·방3·욕실2의 아파트이고, 철근콩크리트벽식 평스라브지붕 15층 중 13층입니다. 현재 소유자는 유성환으로 2018.02.13. 거래가액 169,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 111,540,000원이 이번 경매의 말소기준입니다.
이 근저당은 2025.05.13. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.12.02. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했습니다. 말소기준 이후에는 티플레인대부 근저당, 유병영·강원신용보증재단·신한카드의 가압류, 춘천시·국·국민건강보험공단 등의 압류가 이어졌지만 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡한 권리의 수가 아니라 말소기준보다 앞서는 인수권리가 있는지인데, 이번 자료에서는 매각물건명세서상 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51037 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 춘천시 퇴계동 944 한주아파트 104동 13층1306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주방 및 거실 · 방3 · 욕실2 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 유성환 · 2018.02.13. 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 88,677,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후는 매각 소멸
말소기준은 2018.02.13. 을구 8번 신한은행 근저당권 111,540,000원입니다. 이후 설정된 티플레인대부 근저당권 15,600,000원·10,400,000원과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다.
② 배당구조 — 1.91억에도 전액 변제는 안 된다
현재 최저매각가인 191,000,000원을 매각가로 가정하면, 집행비용 3,474,000원과 근저당권자 배당 후 유병영 가압류에는 49,986,000원만 배당되고, 강원신용보증재단·신한카드 가압류는 예상배당이 0원입니다. 채권 총액 278,537,009원 중 예상배당은 187,526,000원, 미배당은 91,011,009원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 111,540,000원 | 111,540,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 유병영 | 94,250,508원 | 49,986,000원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 강원신용보증재단 | 37,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,746,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 191,000,000원 가정. 집행비용은 3,474,000원으로 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
③ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 매각가, 늘어나는 것은 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 91,011,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 128,676,209원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 158,808,369원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 152,800,000원, 122,240,000원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 각각 128,676,209원, 158,808,369원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당 증가가 곧바로 매수인 인수액 증가로 이어지는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 지석공원 남동측 인근 한주아파트로, 부근은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주방 및 거실·방3·욕실2 등으로 이용하는 아파트이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트벽식 평스라브지붕 15층 건물의 13층 1306호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 플라스틱샤시입니다.
- 토지·도로. 부정형 완경사지를 평탄화한 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 2018.02.13. 신한은행 근저당권 111,540,000원이 기준권리이며 이후 등기의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 8번 근저당은 2025.05.13. 한국주택금융공사로 이전돼 경매가 진행됐으므로 채권승계 관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 세금 관련 우선배당 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 명시된 인수권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료 없이 감정가 191,000,000원의 가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 신건 응찰 전 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 별도 검증”
이번 물건의 권리구조는 기준점이 분명합니다. 2018.02.13. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 신건 191,000,000원에도 91,011,009원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유 확인은 남아 있습니다. 무엇보다 비교 실거래가가 없어 191,000,000원이 시장가격 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 세금·점유는 확인, 가격은 별도 검증입니다.
