춘천지방법원 2025타경51065. 홍천군 서석면 검산리 876 소재 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 지수연이고, 등기부상 말소기준은 1995.12.18. 서석농업협동조합 근저당권 23,000,000원입니다. 2025년에 설정된 중소기업은행·신용보증기금·하나캐피탈의 가압류와 2025.12.18. 엔에이치농협캐피탈의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 최옥녀가 2011.05.25. 전입한 주민등록등재자로 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 전입 자체가 1995.12.18. 말소기준보다 훨씬 늦기 때문에 이 경매에서 매수인에게 대항하는 임차권으로 남지는 않습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서석면 검산리 876 · 강원특별자치도 홍천군 서석면 효제곡길 125-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 기호(2) 주택 |
| 소유자 | 지수연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 443,272,740원 / 443,272,740원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엔에이치농협캐피탈 주식회사 / 37,696,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1995년 근저당
등기부에는 과거 신용보증기금 가압류 24,300,000원과 인천신용보증재단 가압류 7,200,000원이 있었지만 각각 2003.11.27.과 2016.01.14. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 근거 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥녀 | 주민등록등재자 | 2011.05.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 인수 0원은 계속 유지
현재 최저매각가는 감정가와 같은 443,272,740원입니다. 매수인이 별도로 떠안는 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 443,272,740원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 354,618,192원, 2회 유찰 시 283,694,553원이며, 세 시나리오 모두 채권자 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 443,272,740원 | 206,187,005원 | 0원 | 230,253,008원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 354,618,192원 | 206,187,005원 | 0원 | 142,666,532원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 283,694,553원 | 206,187,005원 | 0원 | 72,735,824원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 443,272,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,832,727원 |
| 1. 근저당 · 서석농업협동조합 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 26,587,273원 | 26,587,273원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 33,903,363원 | 33,903,363원 |
| 5. 경매개시결정 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 37,696,369원 | 37,696,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,253,008원 |
채권자 총 청구액 206,187,005원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되며 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 검산1리사무소 북측 원거리 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·임야 등으로 이루어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 기호(1,4)는 차량접근이 가능하지만 기호(3,5)는 차량접근이 불가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택 상태. 기호(2)는 주택으로 이용 중이며 조적식 슬라브지붕 위 강판기와지붕 단층, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 526.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 39,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·공장설립제한지역이 포함돼 있고, 기호(5)는 농림지역·임업용산지입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4는 공부상 지목이 ‘전’이지만 현황 일부가 ‘도로’ 및 ‘단독주택 건부지’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로, 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건. 목록4 지상의 인삼포·파이프조 구조물·목조 강판지붕 구조물은 매각에서 제외됩니다. 토지 이용과 철거·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 접근성. 기호(3,5)는 차량접근 불가능으로 조사됐습니다. 각 필지의 실제 진입경로와 도로 관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 최옥녀는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 인도 과정에 대비해 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 경계·현황 차이. 목록4는 공부상 ‘전’과 현황 이용이 다르므로 지적도·현황 경계와 실제 사용부분을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 조건은 복합”
이 사건의 권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 1995.12.18. 서석농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 현존 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최옥녀도 2011.05.25. 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 입찰 난도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 연립주택과 토지를 함께 사는 일괄매각이며, 목록4 농지취득자격증명 필요·미제출 시 보증금 몰수, 공부와 현황의 차이, 매각제외 구조물, 일부 필지의 차량접근 불가가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 권리관계는 정리 가능하지만, 토지 이용과 입찰 자격 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
