춘천지방법원 2025타경51077. 춘천시 석사동 그랜드아파트 106동 14층 1404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 화장실2, 주방 및 거실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 제17층 건 중 제14층입니다.
등기상 핵심은 2019.05.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 148,800,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025.08.12. 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 2025.12.22. 임의경매를 신청해 2025.12.23. 경매개시결정이 등기됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51077 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 722-2 그랜드아파트 106동 14층1404호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 우석로101번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·화장실2·주방 및 거실·발코니 등 |
| 건물 | 제17층 건 중 제14층 제1404호 |
| 동일 면적 | 74.82㎡ |
| 소유자 | 정영훈 · 2018.09.20. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,515,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
2019.05.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.08.12. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신한은행 근저당권 152,400,000원은 2019.05.14. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 106.3% 높은 신건
그랜드아파트 동일 면적 74.82㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 197,541,666원이며, 신건 최저가 210,000,000원은 이 평균의 106.3%입니다. 최신 거래인 2026.08. 거래가는 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.82㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 74.82㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 7 | 206,500,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 74.82㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 74.82㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2026.03 | 74.82㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2026.03 | 74.82㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.02 | 74.82㎡ | 13 | 212,000,000원 |
| 2026.02 | 74.82㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 74.82㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 74.82㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 평균 | 74.82㎡ | 12건 | 197,541,666원 |
최근 거래 범위는 173,000,000원~212,000,000원입니다. 감정가와 최저가 210,000,000원은 거래 범위 상단에 가깝고, 최근 12개월 평균보다 높습니다. 특히 가장 최신인 2026.08. 거래가가 173,000,000원이므로, 현 회차를 단순히 감정가 대비 할인된 경매물건으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 148,800,000원 | 148,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,460,000원 |
신건 210,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 148,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 57,460,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우석중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 그랜드아파트는 565세대이며 준공일은 1998.11.27입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 제17층 건 중 제14층으로, 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 823,800원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 현재 가격을 저평가 구간으로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최신 거래는 2026.08. 173,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 실거래가 발생했는지 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 168,000,000원, 2회 유찰 134,400,000원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 근저당권 승계. 2019.05.14. 우리은행 근저당권이 2025.08.12. 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 매수인 인수액도 0원으로 산정된 권리 안전형입니다. 그러나 현 회차 가격은 다르게 봐야 합니다. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 197,541,666원의 106.3%이고, 가장 최신 거래는 173,000,000원입니다. 따라서 신건에서의 핵심은 권리 위험이 아니라 입찰가격입니다. 권리는 합격이지만, 현재 가격에는 시세 할인이라는 근거가 없습니다.
