춘천지방법원 2025타경51081. 홍천읍 연봉리 세영더-조은아파트 102동 1층 102호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 현재 소유자는 성은숙으로, 2019년 6월 25일 매매를 원인으로 145,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐고 이 2019.07.10 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 김태성 근저당, 국의 압류, 김태성 가압류, 임의경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당·전세권·국민은행 근저당 등은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51081 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 연봉리 496 세영더-조은아파트 102동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3 · 주방 및 거실1 · 욕실1 · 14층 중 1층 |
| 소유자 | 성은숙 (2019.06.25 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2019년 국민은행 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 6번 국민은행 근저당권으로 채권최고액 37,400,000원입니다. 그 이후 설정된 김태성 근저당권 100,000,000원, 국의 압류, 김태성 가압류 64,157,306원, 경매개시결정, 강원신용보증재단 가압류 37,536,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건인데 최근 평균의 89.3%
세영더-조은 동일 면적대는 최근 12개월 동안 12건 거래됐고 평균은 174,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 183,000,000원이며, 최근 표본 최저는 165,000,000원, 최고는 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 11 | 174,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 174,666,666원 |
현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균 174,666,666원의 89.3%입니다. 최근 표본 최저가 165,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 183,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 따라서 제공된 최근 거래 표본만 놓고 보면 신건 단계에서도 가격 여유가 있는 편으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 37,400,000원 | 37,400,000원 |
| 2. 근저당 · 김태성 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김태성 | 64,157,306원 | 15,616,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 37,536,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 156,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 239,093,306원, 채권자 예상 배당액은 153,016,000원이며 미배당은 86,077,306원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 86,077,306원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 116,840,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 141,450,426원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 86,077,306원 → 116,840,506원 → 141,450,426원으로 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 배당 부족의 확대와 낙찰자의 실질취득비용을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천읍 연봉리 전나무 어린이공원 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 중 1층 102호이며 방3·주방 및 거실1·욕실1 구조입니다. 가스보일러 난방, 옥내소화전, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이고 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 299,800원/㎡입니다.
- 단지. 세영더-조은은 320세대, 2007.03.29 준공이며 동일 면적 최근 거래가 꾸준히 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 동일 면적 거래는 3층~15층 표본이므로 본건 1층의 개별 선호도·채광·소음·사생활 조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2019.07.10 국민은행 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 채권 미배당이 있어도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 관리·현장 상태. 내부 상태, 체납 관리비, 수선 필요 여부 등 등기부 밖 비용은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 신건 단계에서 검토할 만하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김태성 근저당·압류·가압류·경매개시결정·강원신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 156,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 174,666,666원의 89.3%이고 최신 거래 183,000,000원보다 낮습니다. 신건이라고 해서 곧바로 비싼 물건은 아닙니다. 다만 본건이 1층이고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유와 개별 호수 상태를 확인한 뒤 이 가격 차이가 충분한지 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 우호적 — 최종 변수는 1층 개별가치와 현장 점유 확인입니다.
