춘천지방법원 2026타경50083. 강원특별자치도 원주시 중앙동 132, 도로명주소 감영길 53-3의 토지와 여관용 건물입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이고 현재 여관으로 이용 중입니다. 토지는 269.1㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사가림팜으로, 2024.11.07. 대물변제로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 정형준의 근저당권입니다. 채권최고액은 819,000,000원이고, 이후 주식회사 아레스컴퍼니의 가압류, 원주시·성남시·횡성군의 압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기부 말소 구조와 별개로, 점유자 중 한 명의 대항력 여부가 확정되지 않았다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 132 · 감영길 53-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 여관으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 269.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사가림팜 (2024.11.07. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 1,435,651,400원 / 1,435,651,400원 (신건) |
| 경매 청구액 | 378,149,652원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2024.11.07. 을구 11번 정형준 근저당권입니다. 같은 날 농업회사법인주식회사가림팜이 소유권을 취득했고, 2024.11.19.에는 근저당 채무자가 농업회사법인주식회사가림팜으로 변경됐습니다. 이후 2025.12.18. 아레스컴퍼니 가압류 368,368,570원, 2026.01.16. 원주시 압류, 2026.02.13. 강제경매개시결정, 2026.05.04. 성남시 압류, 2026.05.07. 횡성군 압류가 이어집니다. 이 후순위 등기들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 1명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 핵심은 라정한입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 여관 전부를 사용하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 有로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 라정한 | 전부 · 여관 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)가림팜 | 미상 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최동인 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 1,435,651,400원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로, 이 금액을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트 평가는 보류하는 것이 맞습니다.
권리 계산만 보면 최저가 1,435,651,400원에 산정 인수액 0원을 더한 산정상 실질취득액은 1,435,651,400원입니다. 다만 이는 라정한의 대항력 및 실제 승계 여부가 확인되기 전의 계산값입니다. 이 사건에서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,435,651,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,756,514원 |
| 2. 근저당 · 정형준 | 819,000,000원 | 819,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아레스컴퍼니 | 368,368,570원 | 368,368,570원 |
| 4. 강제경매개시 관련 가압류 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 231,526,316원 |
현재 회차 산정에서는 총 채권 1,187,368,570원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,435,651,400원 | 1,187,368,570원 | 0원 | 231,526,316원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,148,521,120원 | 1,134,635,909원 | 52,732,661원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 918,816,896원 | 907,228,727원 | 280,139,843원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 배당재원이 줄어 후순위 채권의 미배당액이 커집니다. 다만 이 계산에서도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이 숫자는 라정한의 대항력 미상 문제를 해소해 주는 값이 아니므로, 회차가 내려가더라도 점유관계 확인은 별개의 선결조건입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 이용. 현재 여관으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 난방설비와 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 원주시 중앙동 소재로 주위는 상업용 부동산이 밀집한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 269.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물 상태 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 라정한의 전입신고일 확인. 보증금 50,000,000원·월차임 2,000,000원·여관 전부 사용이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 우선변제 관계 확인. 임차인 3명의 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구와 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 원주시·성남시·횡성군 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 매각대상 범위를 현황과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 1,435,651,400원과 직접 비교할 실거래 근거가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 점유는 미확정”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.11.07. 정형준 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·강제경매 등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당모형에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 라정한의 전입신고일이 미상입니다. 보증금 50,000,000원이 있는 여관 전체 점유자이므로 대항력은 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 한 가지가 해소되기 전에는 “권리 깨끗·인수 0원 확정”으로 결론낼 수 없습니다. 여기에 세금 압류 3건과 실거래 비교 근거 부재까지 감안하면, 현재 신건 단계에서는 가격보다 먼저 임차관계와 배당순위를 확정하는 것이 핵심입니다.
