춘천지방법원 2026타경50150. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 14층 비1419호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기 흐름은 2022년 소유권보존과 신탁을 거쳐 신탁등기가 말소된 뒤, 2022.10.26. 강지혜 명의로 소유권이 이전되고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정된 구조입니다. 이 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 롯데카드 가압류와 2026.03.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 가정 매각대금 144,000,000원에서는 집행비용 2,816,000원, 국민은행 근저당권 124,800,000원, 롯데카드 가압류 10,841,214원이 모두 반영되고 소유자에게 5,542,786원이 남습니다. 따라서 제시된 권리관계 기준으로는 낙찰자가 별도로 떠안을 금액이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50150 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 14층 비1419호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 중 14층 |
| 소유자 | 강지혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,465,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기부에는 2022년 두 차례 신탁등기가 있었으나 모두 이미 말소됐고, 2022.11.28. 강제경매개시결정 역시 2022.12.21. 취하를 원인으로 2022.12.23. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.10.26. 설정된 국민은행 근저당권 124,800,000원입니다.
② 회차별 배당 여력 — 신건은 전액 배당, 유찰 시 부족액 발생
현재 회차 144,000,000원에서는 등기상 반영 채권이 모두 배당되고 소유자 잔여도 5,542,786원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 115,200,000원에서는 미배당 22,854,014원, 2회 유찰 시 매각가 92,160,000원에서는 45,540,094원이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 135,641,214원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 22,854,014원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 45,540,094원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,841,214원 | 10,841,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,542,786원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 135,641,214원이 전액 반영되고 소유자 잔여 5,542,786원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 반곡동 소재 구분건물로, 주위에는 지식센터 등 상업·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 중 14층 1419호입니다.
- 설비. 승강기설비·소화설비·급배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 평지의 부정형이며 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 대로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로2류와 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 984,000원/㎡이며 토지면적은 16,252.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.10.26. 국민은행 근저당권 124,800,000원이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용입니다. 해당 호실의 실제 사업용도와 사용 제한을 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 현재 144,000,000원, 1회 유찰 115,200,000원, 2회 유찰 92,160,000원 시나리오를 기준으로 자금 계획을 구분하세요.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 미배당액이 증가해도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.26. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 롯데카드 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 144,000,000원에서는 등기상 반영 채권도 전액 배당되고 5,542,786원이 소유자에게 남습니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 신건입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 144,000,000원의 가격 경쟁력까지 좋다고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시장 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
