춘천지방법원 2026타경50167. 횡성읍 북천리 중앙아파트 1동 2층 202호입니다. 감정가는 60,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 현재 최저매각가도 60,000,000원입니다. 현 소유자는 김영환이며 2018.11.13. 증여로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2018.11.23. 횡성새마을금고가 채권최고액 26,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2024년부터 한국투자저축은행·서민금융진흥원·국민행복기금·제이티저축은행·애큐온저축은행· 다올저축은행 등의 가압류가 연이어 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2026.03.17. 애큐온저축은행의 강제경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 그것이 곧 매수인의 인수채무로 넘어가는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 북천리 115-48 1동 2층202호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 북천로 7 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 5층 아파트 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김영환 (2018.11.13. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 12,149,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제·승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2018.11.23. 횡성새마을금고 근저당권이고, 이후의 가압류 7건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1995년 한국주택은행 근저당, 2004년 국민은행 근저당, 2006년 대창건설 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 최저매각가가 모두 60,000,000원이라는 점입니다. 중앙아파트는 250세대이고 1988.01.15. 사용승인된 단지이며, 현재 신건으로 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 감정가 60,000,000원이 최근 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 근저당 · 횡성새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국투자저축은행 | 5,222,706원 | 5,222,706원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,500,003원 | 10,500,003원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 13,301,200원 | 13,301,200원 |
| 6. 가압류 · 제이티저축은행 | 9,760,511원 | 3,496,091원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 애큐온저축은행 | 9,191,971원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 다올저축은행 | 6,768,615원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 89,745,006원, 배당액은 58,520,000원, 미배당은 31,225,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 횡성종합운동장 남동측 인근이며, 주위는 아파트와 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 운행빈도를 포함한 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 5층 아파트 중 2층 202호이며, 급·배수설비, 위생설비, 보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 노폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로로 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 303,500원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 중앙아파트는 250세대이며 사용승인일은 1988.01.15.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.23. 횡성새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 60,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 31,225,006원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 인수채무를 혼동하지 마세요.
- 회차별 가격. 신건 60,000,000원, 1회 유찰 시 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계와 인도 상태는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2018.11.23. 횡성새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고 이후 가압류 7건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 현재 최저가 60,000,000원은 감정가의 100%인 신건이고 비교 실거래가 없기 때문에, 지금 단계에서 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건은 그 구분이 가장 중요합니다.
