춘천지방법원 2026타경50177. 원주시 관설동 청솔6차아파트 601동 7층709호입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022년부터 대항력을 갖춘 임차권등기 조화영의 보증금 120,000,000원입니다. 조화영은 2022.01.25. 전입·점유를 시작하고 2022.02.25. 확정일자를 갖췄으며, 2024.01.31. 임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준은 2025.05.30. 동안양세무서의 압류로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 신건 120,000,000원 매각을 가정해 집행비용 2,480,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 117,520,000원이 배당되고, 남은 2,480,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 인수액이 26,128,000원, 2회 유찰 시에는 44,982,400원으로 증가합니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.23. 제출한 확약서에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 이에 따라 이 사건에서는 조화영 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50177 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-1 청솔6차아파트 601동 7층709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사에린지움 (2022.01.25. 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2025.05.30. 압류입니다. 조화영의 전입·점유일 2022.01.25.과 확정일자 2022.02.25.는 말소기준보다 빠르므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2024.01.31. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 다만 2026.07.23. 확약에 따라 대항력을 포기하고 부족액이 생기더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 낙찰자의 조화영 관련 실질 인수는 0원입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조화영 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.25. | 2022.02.25. | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약보다 더 큰 문제는 ‘120,000,000원의 가격’
청솔6차 동일 평형 59.85㎡의 최근 12건 평균은 102,975,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 이 평균의 116.5%입니다. 최신 거래는 2026.08. 95,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 뚜렷하게 높습니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 가격 점수를 높일 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 10 | 115,200,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 12 | 116,500,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 15 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 14 | 97,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 102,975,000원 |
최근 12건은 90,000,000원~117,000,000원에 형성됐고 평균은 102,975,000원입니다. 현재 실질취득액 120,000,000원은 최근 12개월 평균보다 17,025,000원 높고, 최근 거래 최고가 117,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 차이는 25,000,000원입니다. 즉 이 사건은 권리가 아니라 가격에서 걸리는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 조화영 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조화영 보증금의 미배당액은 2,480,000원입니다. 다만 2026.07.23. 확약으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소가 약정되어 있어, 조화영 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 신청채권 120,000,000원은 이 가정배당표에서 0원 배당입니다.
④ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 확약 후 실질취득
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 2,480,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 26,128,000원 | 0원 | 96,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 44,982,400원 | 0원 | 76,800,000원 |
확약이 없다면 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 연결고리가 끊겼습니다. 그래서 현재 판단의 기준금액은 낙찰가 자체가 됩니다. 현재 120,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 데이터상 1회 유찰가 96,000,000원은 최근 평균 102,975,000원보다 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단관초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 주상용 건물 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 정류장과의 거리 등을 포함한 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬라브지붕 15층 건물의 7층 709호입니다. 급·배수, 가스보일러 개별난방, 공동 소방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 포장도로를 통해 간선도로에 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(단관지구)이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 781,600원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 청솔6차는 406세대, 2002.06.28. 준공이며 동일 평형 최근 12건 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.23.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 범위를 입찰 전에 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 120,000,000원은 최근12개월 평균 102,975,000원의 116.5%이므로 현재 가격에 ‘경매 할인’을 전제하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.08. 거래는 95,000,000원입니다. 현재 최저가와 25,000,000원 차이가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 임차보증금 미배당액 2,480,000원이 발생하지만 확약으로 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해 판단해야 합니다.
- 등기 말소 확인. 과거 국민은행·우리은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.05.30. 압류와 2026.03.20. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 처음 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 2,480,000원의 부족액이 발생합니다. 하지만 2026.07.23. 제출된 확약으로 조화영은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 조화영 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격만 보면 됩니다. 그런데 신건 실질취득 120,000,000원은 최근12개월 평균 102,975,000원의 116.5%이고, 최신 거래 95,000,000원뿐 아니라 최근 12건 최고가 117,000,000원보다도 높습니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만 신건 가격은 최근 시세 이상. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다.
