수원지방법원 2023타경3719. 평택시 합정동 대원펠리스 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 “(주거용)오피스텔”입니다. 현재 소유자 김보수는 2021.07.23 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 영등포제일새마을금고가 채권최고액 135,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인으로 조사된 손초록과 지주택은 모두 2021.12.09 전입했습니다. 말소기준일인 2021.07.23보다 뒤이므로 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금이 명확하지 않은 부분은 별도로 확인해야 하지만, 대항력 판단 자체는 전입일이 말소기준보다 늦다는 사실로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경3719 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택5로34번길 99, 2층202호 (합정동, 대원펠리스) |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정상 “(주거용)오피스텔” 이용 |
| 비교대상 면적 | 82.605㎡ |
| 소유자 | 김보수 (2021.07.23 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영등포제일새마을금고 / 117,723,950원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.23 영등포제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 135,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 2명 모두 말소기준 뒤
이번 권리분석의 기준점은 2021.07.23입니다. 그날 설정된 영등포제일새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 2023.09.19 경매개시결정은 그보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입도 모두 2021.12.09로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 점유관계만 놓고 보면 매수인에게 대항할 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 용도·점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손초록 | 주거 · 점유부분 미상 | 2021.12.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2021.12.09 | 2021.11.11 | 미상 | 2023.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본이 너무 오래됐다
대원펠리스의 면적 비교는 일치하며, 확인되는 실거래는 2021.09 한 건입니다. 전용면적 비교값 82.61㎡, 5층, 거래금액 264,000,000원입니다. 현재 최저가 107,800,000원은 이 비교금액의 40.8%로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 82.61㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 비교지표 | 82.605㎡ | 1건 | 264,000,000원 |
표면적인 할인폭은 큽니다. 감정가 220,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 107,800,000원이고, 2021.09 실거래 264,000,000원과 비교하면 40.8%입니다. 그러나 2021년 거래 단 1건을 2026년 현재의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 특히 해당 거래는 5층이고 본건은 2층이므로, 숫자상 할인율만으로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 결론내리기에는 비교 근거가 부족합니다.
대원펠리스는 총 8세대, 사용승인일은 2015.12.23입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본이 적고 현재 사건도 2회 유찰된 만큼, 권리보다 환금성과 실제 매수수요 확인이 더 중요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 2. 근저당 · 영등포제일새마을금고 | 135,600,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권의 미배당액은 30,109,200원으로 계산되지만 이는 채권자 측 미회수분이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 30,109,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 61,898,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 84,128,796원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가 및 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물의 2층 202호. 급배수·위생·승강기·도시가스보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 도로, 북동측 14~15m 도로, 남동측 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 토지면적 588.1㎡, 공시지가 1,998,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가에서는 “(주거용)오피스텔”로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인되는 동일 면적대 실거래가 1건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 손초록·지주택 모두 전입은 말소기준 이후지만, 보증금과 우선변제 관련 사항은 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 용도 표기 확인. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔 이용이라는 차이를 등기·건축물 관련 원본과 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 264,000,000원 실거래는 2021.09의 단 1건입니다. 40.8%라는 비율만으로 현재 시세 대비 확정 할인으로 보지 마세요.
- 환금성 점검. 총 8세대이고 실거래 표본이 적습니다. 입찰가뿐 아니라 향후 매도 시 실제 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 커져도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수분을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요.
- 비용 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.07.23 영등포제일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 손초록·지주택의 전입일은 모두 그 이후인 2021.12.09입니다. 그래서 두 임차인은 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 숫자 하나만 보고 결론내리기 어렵습니다. 현재 최저가 107,800,000원은 감정가의 49%이고 264,000,000원 실거래 대비 40.8%이지만, 그 거래는 2021.09 한 건뿐입니다. 총 8세대의 소규모 물건이고 경매 통계상 평균 유찰도 2.0회입니다. 여기에 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔이라는 용도 표기 차이까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세와 환금성 확인 없이는 가격 메리트를 확정하기 어려운 유형”으로 보는 것이 적절합니다.
