23,636,000원
수원지방법원 2023타경44314. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 제3층 제309호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 블루문인베스트주식회사이고, 2020.04.10. 흥양농업협동조합이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사미래씨앤디 근저당, 김형세의 가등기, 노완택·풍양농업협동조합의 가압류, 평택시·국의 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
등기만 보면 후순위 인수 부담이 정리되는 구조지만, 이 물건은 등기표만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 건물 전체 내외벽과 각 호실 현관문에 유치권 행사중이라는 표시가 있다고 적혀 있습니다. 행사주체, 실제 점유 여부, 금액을 알 수 없고 유치권 성립 여부 역시 불분명합니다. 따라서 배당표의 ‘인수 0원’과 실제 현장 위험을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경44314 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 여술2길 63, 3층309호 (메트로카운티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제309호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 6층, 지하 1층 · 사용승인일 2015.03.25 |
| 소유자 | 블루문인베스트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 23,636,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥양농업협동조합 / 207,556,985원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 현장 유치권은 별도
말소기준은 2020.04.10. 설정된 흥양농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 2021.03.19. 주식회사미래씨앤디의 근저당권 600,000,000원과 2022.12.28. 김형세의 소유권이전청구권가등기, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류입니다.
② 가격 — 감정가 8.24%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 23,636,000원으로, 7회 유찰된 회차의 감정가 대비 비율은 8.24%입니다. 다음 시나리오에는 8회 유찰 시 16,545,199원, 9회 유찰 시 11,581,639원이 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세를 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실은 확인할 수 있어도, 현재 23,636,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 7회 유찰이라는 사실 자체도 단순한 할인율만 볼 것이 아니라 환금성과 권리·현장 위험을 함께 재점검해야 하는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,636,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 825,448원 |
| 2. 근저당 · 흥양농업협동조합 | 240,000,000원 | 22,810,552원 |
| 3. 근저당 · 주식회사미래씨앤디 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 노완택 | 25,954,585원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍양농업협동조합 | 1,179,419,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 2,045,374,227원, 배당되는 채권액은 22,810,552원, 미배당액은 2,022,563,675원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다. 다만 유치권 성립 여부는 이 배당표와 별도의 현장·법률 확인사항입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 도곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층·지하 1층 건물이며 사용승인일은 2015.03.25입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화, 화재탐지, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함되고 대로3류·중로1류 도로에 접합니다. 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재, 현관 보안·잠금으로 내부 확인이 제한돼 실제 이용상황은 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. ‘유치권행사중’ 표시의 행사주체, 실제 점유자, 점유 개시·계속 여부, 주장 채권의 발생 원인과 금액을 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 확인. 갑구 23번 김형세 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부를 포함한 성격 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상이며 현장 폐문으로 내부 확인이 제한됐습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 287,000,000원 대비 최저가 23,636,000원이라는 할인폭만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 거래 가능한 가격대를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 미배당 2,022,563,675원과 유치권 가능성은 서로 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 유치권 관련 현장자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 유치권이 먼저다”
이 사건은 감정가 287,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 23,636,000원까지 내려온 극단적인 가격 구조입니다. 등기권리만 보면 2020.04.10. 흥양농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 인수액도 0원입니다.
그러나 건물 전체에 유치권 행사중 표시가 있고 행사주체·점유·금액·성립 여부가 모두 불분명합니다. 게다가 임대관계도 미상이고 내부 현황 확인이 제한됐으며, 실제 시세를 판단할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 8.24%니까 싸다”라고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 등기 후순위는 정리되지만 현장권리는 확인 전, 가격 판단도 확인 전. 7회 유찰의 숫자보다 유치권과 실제 시장가격을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
