수원지방법원 2023타경47849. 등기상 소유자는 주식회사피엔원입니다. 사건 용도는 다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·현관 등으로 구성된 연립주택입니다. 매각물건명세서에는 목록1~36이 노양리 125-3·125-4 양 지상에 건축된 연립주택 36세대이며 대지권 미등기 상태로 일괄매각한다고 기재돼 있습니다.

현재 최저매각가는 3,253,192,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 확인 가능한 동일면적 실거래 기준이 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건에서는 가격보다 먼저 임차인의 실제 보증금, 대지권 정리 가능성, 현장 점유와 출입상태, 유치권 신고의 현재 효력을 확인해야 실질취득비용의 상한을 잡을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2022.04.28. 평택시 압류

등기상 과거 송중석·오형주·주식회사다음 명의 근저당과 관련 가처분은 사해행위취소 판결 등의 경과를 거쳐 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.04.28. 평택시 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 동수원신용협동조합 가압류와 강제경매개시결정, 송중석 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 4명 모두 말소기준보다 앞선 전입, 보증금은 미상

조사기록상 실제 점유 관련 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 네 명 모두 전입일이 2022.04.28. 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 ‘확정’이 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 우선변제 여부와 매수인에게 남을 미배당 보증금도 현재 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 34%, 그러나 시세 판단은 보류

현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 3,253,192,000원으로 감정가 9,484,524,000원의 34% 수준입니다. 단지 관련 수치에는 평균 유찰 3.0회가 나타나지만, 동일면적 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 기준은 확인되지 않습니다.

따라서 이 사건에서 “감정가보다 66% 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 매각대상 자체가 36세대와 토지가 결합된 일괄매각이고, 대지권 미등기·임차인 보증금 미상·현장 출입 봉쇄 등의 변수가 있어 감정가 할인율과 시장가 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.

④ 유치권 신고 — 신고 이력은 있으나 변제 자료도 제출

2023.03.22. 주식회사 성공토건이 공사대금 1,754,871,420원에 대해 유치권신고서를 제출했습니다. 이후 2026.04.30. 동수원신용협동조합은 관련 대법원 2025다218826 사해행위취소 소송 과정에서 주식회사 성공토건이 “모두 변제 받았음을 증명하는 사실확인서”를 제출했다는 취지의 의견서와 자료를 냈습니다.

추가 현황조사일 2024.09.06.과 재감정 평가조사일 2025.02.10.에는 ‘유치권행사중’ 현수막이 발견되지 않았습니다. 다만 출입 진입로에는 철문이 설치돼 잠겨 있었고, 설치자가 누구인지 또는 유치권 행사와 관계가 있는지는 불분명합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 3,253,192,000원 가정)

채권총액 9,056,029,474원 중 배당 계산상 3,218,260,080원이 배당되고 5,837,769,394원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금 미상 문제 때문에 배당표상 매수인 인수 0원은 실제 인수위험의 확정값으로 볼 수 없습니다.

⑥ 유찰 시나리오

유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만 채권 미배당은 커집니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 경제적 이익이라고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가와 별도로 인수부담이 발생할 수 있기 때문입니다.

⑦ 입지·토지·현장 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노양리 계성초등학교 서측 인근. 주변은 주거·주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 창고, 농가주택, 농경지 등이 혼재하고 인근에 안성천과 평택송화도시개발사업지구가 위치합니다.
• 교통. 45번 국도와 지방도로 광덕계양로를 이용한 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층, 사용승인일 2020.08.24. LPG가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 공동현관 보안, 소화전, 화재탐지·경보, CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 생산관리지역, 지목 대, 토지면적 3,552.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가 290,200원/㎡입니다.
• 규제. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·생산관리지역· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 목록29~36은 집합건축물대장상 노양리 138-13·125-3 양 지상이나, 토지대장상 지번 합병으로 노양리 125-3 지상에 소재한다고 평가됐습니다.
• 현장. 연립주택은 대부분 공실상태로 조사됐고 단지 출입은 봉쇄된 상태로 기재됐습니다. 동시에 4명의 전입·점유 조사기록이 있으므로 실제 점유자는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 매각 제외. 목록37·38 지상의 이동이 용이한 컨테이너 박스와 목록38 지상의 단층 하치장은 매각에서 제외됩니다. 목록37·38의 펜스와 조경수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 오양준·박재훈·오석암·박민수의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해질 수 있으므로 그 금액을 포함해 입찰상한을 다시 계산해야 합니다.
• 대지권 미등기 검토. 목록1~36과 노양리 125-3·125-4 토지의 권리관계, 일괄매각 범위, 대지권 정리 가능성을 확인해야 합니다.
• 유치권 현장 확인. 주식회사 성공토건의 1,754,871,420원 신고와 변제 사실확인 자료, 잠긴 철문의 설치·점유 주체를 함께 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 목록37·38 지상 컨테이너 및 목록38 단층 하치장이 매각대상에서 제외되는 점을 현장 배치와 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 34%라는 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 말고, 36세대·토지 전체의 실제 처분가치와 공실·점유상태를 기준으로 별도 가격 검증이 필요합니다.

맺으며 — “34%까지 내려왔다는 사실보다, 무엇을 떠안을지 먼저”

이 사건은 감정가 9,484,524,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 3,253,192,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 단계에서 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 말소기준일보다 앞선 전입자 4명의 보증금·확정일자가 미상이고, 목록1~36의 대지권이 미등기이며, 1,754,871,420원 유치권 신고 이력과 출입 봉쇄 상태도 존재합니다.

반대로 과거 근저당·가처분이 상당 부분 말소됐고 유치권 신고에 대해서도 모두 변제됐음을 소명하는 자료가 제출돼 있다는 점은 확인됩니다. 결국 이 사건의 핵심은 “위험이 실제로 얼마나 남아 있는지를 원문과 현장에서 확정한 뒤 가격을 판단하는 것”입니다. 현재 판단은 권리·점유 확인 전 입찰 보류가 맞습니다.