수원지방법원 2023타경47849. 평택시 팽성읍 노양리 소재 다세대·연립주택과 토지가 함께 관련된 경매입니다. 소유자는 주식회사피엔원, 현재 강제경매개시결정의 채권자는 동수원신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구금액은 3,899,642,524원입니다.
표시된 주소는 1동 101호이지만, 매각물건명세서에는 목록 1~36의 연립주택과 목록 37~38의 토지 등에 대한 일괄매각이 명시되어 있습니다. 따라서 최저매각가를 101호 단독의 가격으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 목록 1~36은 노양리 125-3과 125-4 양 지상에 건축된 36세대로, 대지권이 미등기된 상태입니다.
2022년 평택시 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고 이후의 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입신고한 사람들이 확인되며 보증금과 확정일자, 실제 점유상태가 밝혀지지 않았습니다. 등기권리의 소멸만으로 매수인의 모든 부담이 사라진다고 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경47849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 계양로 771-12, 1층101호 (1동) |
| 등기상 소재 | 경기도 평택시 팽성읍 노양리 125-4, 1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 연립주택(방 3, 욕실 2, 거실, 주방, 현관 등) |
| 매각범위 | 일괄매각 · 연립주택 36세대(목록 1~36) 및 토지 등(목록 37~38) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 4층 |
| 사용승인 | 2020.08.24 |
| 대지권 | 목록 1~36 대지권 미등기 |
| 소유자 | 주식회사피엔원 (단독소유) |
| 감정가 | 9,484,524,000원 |
| 최저매각가 | 2,277,234,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동수원신용협동조합 / 3,899,642,524원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수는 다르다
등기부에는 과거 송중석·오형주·주식회사다음 명의의 근저당권이 있었지만, 이들은 모두 사해행위취소 판결 등의 경위를 거쳐 말소되었습니다. 최초 근저당권들의 채권최고액은 각각 800,000,000원, 650,000,000원, 500,000,000원이었으며, 현재 존속하는 근저당권으로 합산할 수 없습니다.
주요 말소 경위에는 수원지방법원 2022가합14052, 수원고등법원 2024나22111, 대법원 2025다218826 사해행위취소 판결이 관련되어 있습니다. 기존 가처분도 말소되었습니다.
임차인·전입자 분석 — 실제 전입 확인 4명
현황조사와 매각물건명세서에 이름이 확인되는 전입자는 오양준, 박재훈, 오석암, 박민수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상으로, 우선변제권과 실제 인수액 역시 미확정으로 판단합니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오양준 · 101호 | 2021.04.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재훈 · 102호 | 2021.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오석암 · 202호 | 2021.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민수 · 301호 | 2021.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상: 기준권리보다 이른 전입 사실은 확인되지만, 임대차 보증금·확정일자·실제 점유 및 대항력의 존속 여부가 확정되지 않았다는 의미입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매수인이 미배당 보증금을 부담할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 ≈ 해당 보증금이므로, 낙찰가가 낮아져도 총취득부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다.
이 사건의 보증금 총액은 미상이므로 실질취득비용과 가격 메리트는 계산할 수 없습니다.
또한 감정평가 관련 조사에서는 연립주택 전체가 공실상태라는 취지의 기재가 있는 반면, 개별 호실에는 전입내역이 확인됩니다. 현장 공실과 주민등록상 전입이 반드시 일치하는 것은 아니므로 현장 점유, 실제 거주, 임차권 존속 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 평가 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가는 2,277,234,000원이며, 감정가 9,484,524,000원의 24.01%입니다. 감정가 대비 하락폭이 매우 크지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 가격 비율이지 최근 시장거래 대비 할인율이 아닙니다.
비교할 수 있는 동일 매각범위의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 연립주택 36세대와 토지가 일괄매각되는 구조이므로, 개별 101호의 가격이나 일반 아파트 실거래가격과 단순 비교해서도 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 2,277,234,000원 | 실질취득 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,594,063,800원 | 인수위험 별도 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 1,115,844,660원 | 인수위험 별도 |
추가 유찰 회차는 가격·배당 시나리오이며, 실제 유찰이나 차기 매각기일이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 보증금 인수액, 명도비용, 토지 관련 부담은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,277,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,172,340원 |
| 갑구 8번 가압류 · 동수원신용협동조합 | 3,608,386,950원 | 2,252,061,660원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 동수원신용협동조합 | 3,899,642,524원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 송중석 | 1,548,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 추정에 따르면 매각대금 중 25,172,340원은 집행비용으로, 2,252,061,660원은 채권자 배당으로 배분되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
또한 동수원신용협동조합의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 채권자와 관련되어 있으므로 실제 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 아래 배당 합계와 미배당액은 제시된 추정 방식에 따른 수치이며, 법원이 확정한 배당표가 아닙니다.
회차별 배당 부족액 비교
| 회차 | 채권자 배당액 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 2,252,061,660원 | 6,803,967,814원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 1,575,723,162원 | 7,480,306,312원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 1,102,286,213원 | 7,953,743,261원 | 0원 |
추정 총채권액은 9,056,029,474원입니다. 현재 회차의 채권자 배당액은 그보다 크게 부족하여, 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
다만 일반적인 후순위 채권의 미배당액과, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 법적 성격이 다릅니다. 전자는 매각으로 소멸할 수 있지만, 후자는 요건에 따라 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 미배당액 6,803,967,814원을 그대로 매수인 인수액으로 보아서도 안 되며, 배당표상 인수액 0원만 믿고 실제 인수위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
④ 특수물건 위험 — 대지권·유치권·출입 봉쇄
일괄매각에 토지가 포함되어 있다는 사실과, 각 구분건물의 대지사용권·대지권 등기가 적법하게 정리될 수 있는지는 별도로 검증해야 합니다. 토지 지분의 귀속, 등기 가능성, 관련 비용과 제한사항을 확인하기 전에는 취득권리가 완전하다고 평가할 수 없습니다.
이후 2026.04.30 동수원신용협동조합은 관련 사해행위취소 사건에서 성공토건이 공사대금을 모두 변제받았음을 증명하는 사실확인서를 제출했다는 취지의 의견서와 자료를 법원에 제출했습니다.
이는 유치권의 피담보채권이 해소되었을 가능성을 뒷받침하지만, 유치권이 법적으로 최종 부존재한다고 확정된 사실과는 구별해야 합니다. 신고 경위, 변제증빙, 점유현황과 실제 권리행사 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
연립주택 대부분은 공실로 조사되었으나 출입이 봉쇄된 상태라면 실제 점유와 시설 상태를 확인하기 어렵습니다. 따라서 명도·출입 확보·건물 관리 등에 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 팽성읍 노양리 계성초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 주거·주상용 부동산, 소규모 근린생활시설, 창고, 농가주택과 농경지가 혼재하며 안성천 및 평택송화도시개발사업지구 등이 인근에 위치합니다.
- 교통. 45번 국도와 지방도로(광덕계양로)를 이용한 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.24 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지상 4층 연립주택입니다. LPG 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 공동현관 보안, 소화전, 화재탐지·경보 및 CCTV 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 생산관리지역이며 토지면적은 3,552.0㎡, 공시지가는 290,200원/㎡입니다. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 접도구역, 도로구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있어 실제 이용·처분·등기와 관련된 제한을 확인해야 합니다.
- 지번 정리. 목록 29~36은 집합건축물대장상 노양리 138-13, 125-3 양 지상으로 기재되었으나 토지대장상 지번 합병으로 노양리 125-3 지상에 소재합니다. 공부와 토지대장을 대조해야 합니다.
- 매각 제외물. 목록 37~38 지상의 이동 가능한 컨테이너 박스와 목록 38 지상의 단층 하치장은 매각에서 제외됩니다. 펜스 및 조경수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
- 환금성. 일괄매각 규모가 크고 대지권 미등기, 과거 유치권 신고 및 출입 봉쇄 문제가 있어 일반적인 개별 주택보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 실제 매각·거래 사례를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~38 전체의 매각 대상과 제외물을 도면·감정평가서· 매각물건명세서로 정확히 대조하세요. 101호 표시만으로 취득범위를 판단해서는 안 됩니다.
- 대지권 취득 가능성. 노양리 125-3, 125-4의 토지 소유관계와 건물별 대지사용권, 대지권 등기 가능성, 지분 및 추가비용을 등기 전문가와 확인하세요.
- 4명 전입자 전수 확인. 오양준·박재훈·오석암·박민수의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 인도·점유, 배당요구 여부를 확인해 인수 가능액을 산정하세요.
- 유치권 원본 검토. 성공토건의 유치권 신고서, 변제 사실확인서, 2026.04.30 의견서 및 관련 판결문을 대조하고 현재 채권·점유관계를 확인하세요.
- 출입 및 명도. 출입로 철문 설치자와 잠금 사유, 건물 내부 상태, 실제 점유자 및 시설 유지관리 상태를 확인하세요.
- 세금·공과금 배당. 평택시·국민건강보험공단·국세 관련 압류의 체납액, 당해세 및 법정 우선순위를 확인하세요.
- 채권 중복 여부. 동수원신용협동조합의 가압류 채권과 경매신청 채권 사이에 동일 채권의 중복 계상이 있는지 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가에 실제 인수 보증금, 명도, 대지권 정리와 기타 취득비용을 반영해 총액을 계산한 뒤 동일 범위의 시장가치와 비교하세요.
- 최신 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24%라도 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 가장 강한 숫자는 4회 유찰, 감정가 대비 24.01%입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 아직 금액으로 정리되지 않은 위험입니다.
선순위 전입자 4명의 보증금이 확인되지 않았고, 36세대의 대지권은 미등기 상태입니다. 성공토건의 유치권 채권이 변제되었다는 소명은 있지만 출입로 봉쇄와 관련한 현장 불확실성도 남아 있습니다. 매각범위 전체에 대한 객관적인 최근 거래가격 비교까지 확보되지 않은 만큼, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
등기상 담보권과 가처분이 말소된 점은 긍정적이지만, 이 물건의 핵심은 등기부의 단순한 소멸 여부가 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성, 대지권 확보, 유치권 관련 분쟁의 종결 여부 및 실제 점유 해소가 결정적입니다.
종합 판단은 D등급(30점)입니다. 이는 할인율 자체가 아니라 다수의 미확정 인수·토지·점유 위험과 반복 유찰, 거래가격 검증 부족을 반영한 평가입니다. 권리관계와 실질취득비용이 확정되기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
