수원지방법원 2024타경1116. 평택 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1042호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 확인되며 인접한 1043호와 함께 음식점(얼맥당)으로 이용 중입니다. 감정가는 683,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가격은 80,354,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 가격 하락폭에 비해 단순합니다. 말소기준권리는 2020.06.17. 설정된 국민은행 근저당권 318,600,000원입니다. 임차인 김경업의 전입일은 2022.11.02.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구도 2024.03.28. 접수했습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1042호 (비전동,평택가로수길센트럴돔) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 인접 1043호와 함께 음식점(얼맥당)으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 건물 내 제1층 제1042호 |
| 소유자 | 이승현 2분의 1 · 이현선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 80,354,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 273,928,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019.05.10. 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2019.06.13. 이승현·이현선이 각 2분의 1 지분으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정됐던 국민은행 근저당권 321,600,000원 역시 2020.06.17. 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그날 새로 설정된 국민은행 근저당권 318,600,000원이며 2024.03.07. 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경업 | 1042호 36.0500㎡ | 2022.11.02 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차인 김경업의 전입신고는 말소기준권리인 2020.06.17. 국민은행 근저당보다 늦은 2022.11.02.이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.03.28. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,372원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 318,600,000원 | 78,507,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 채권최고액 318,600,000원 가운데 78,507,628원이 배당되고, 미배당액은 240,092,372원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 80,354,000원 | 78,507,628원 | 240,092,372원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 56,247,800원 | 54,835,340원 | 263,764,660원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 39,373,460원 | 38,264,738원 | 280,335,262원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로서 인접 1043호와 함께 음식점(얼맥당)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 평택시 비전동 덕동초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측·서측 약 30m, 북측 약 25m 포장도로에 접하고 동측 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 3,152,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1043호와의 일체 이용 확인. 현재 1042호가 1043호와 함께 음식점으로 이용 중이므로 현장 경계, 출입구, 내부 연결 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김경업은 대항력이 없지만 실제 점유 중인 임차인이므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 보증금 10,000,000원 임차인의 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 재매각 조건. 매수보증금 20% 조건을 입찰자금 계획에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 6회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 하락했지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근·동일 건물 상가 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 이용상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건은 말소기준인 2020.06.17. 국민은행 근저당보다 임차인의 전입이 늦어 대항력 임차인 인수 위험이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 구조가 단순합니다. 그러나 6회 유찰, 재매각, 1043호와의 일체 음식점 이용이라는 조건은 가격과 환금성 측면에서 반드시 따로 봐야 합니다.
현재 최저가는 80,354,000원으로 감정가의 11.76% 수준이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 실거래 비교 기준 없이 감정가 하락률만 크다는 이유로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 현장과 상권·수익성 검증이 먼저입니다.
