194,000,000원
수원지방법원 2024타경98982. 동탄 서영아너시티 1층 142호 물건입니다. 등기상 소유자 유병도 씨가 2021.11.23 거래가액 743,928,000원에 취득했고, 같은 날 부평농업협동조합이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국·안양시·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 붙은 권리라 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 “권리가 전부 소멸한다”와 “입찰해도 좋다”는 다른 말입니다. 이 물건의 핵심은 상가성 물건의 환금성, 대지권 미정리 상태, 그리고 세금 압류의 실제 배당 순위입니다. 임차인 박미정은 실제 점유 임차인 1명으로 보이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산할 사안이 아닙니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 101(영천동), 1층142호 (영천동, 서영아너시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 1층 142호 · 근린생활시설(음식점)로 이용중 |
| 소유자 | 유병도 (2021.11.23 거래가액 743,928,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 194,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평농업협동조합 / 484,260,457원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이사항 | 대지권이 미정리된 상태이나, 대지권을 포함한 가격으로 감정평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.23 근저당
말소기준은 2021.11.23 부평농업협동조합 근저당권입니다. 박미정의 전입신고일 2023.09.14는 이보다 늦으므로, 현재 자료 기준으로는 대항력 없음입니다. 배당요구는 2024.12.23에 들어와 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 매수인이 보증금 10,000,000원을 떠안는 구조로 보기는 어렵고, 배당에서 받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인 인수로 바로 넘어오는 사안은 아닙니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미정 | 서영아너시티142호35.8800㎡ | 2023.09.14 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 2024.12.23 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
현재 최저매각가는 194,000,000원입니다. 감정가 808,000,000원 대비 24.01%까지 내려왔기 때문에 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설(음식점)이고, 감정평가상 주변은 지식산업센터·아파트·근린생활시설이 섞인 주상업무지대입니다. 상가는 같은 금액이라도 공실, 업종 제한, 임대료 지속성에 따라 실제 가치가 크게 갈립니다.
또 하나의 체크포인트는 대지권 미정리입니다. 매각물건 설명상 대지권을 포함한 가격으로 감정평가했고, 대지지분·대지금액이 명시된 분양계약서 사본과 분양대금 전부 납부 수납대장이 제출된 상태입니다. 즉 대지권을 전혀 배제한 가격으로 볼 사안은 아니지만, 입찰 전에는 대지권 정리 가능성과 이전 과정의 실무 리스크를 반드시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부평농업협동조합 | 576,000,000원 | 190,484,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,516,000원 차감 후 근저당권자에게 190,484,000원이 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 576,000,000원 기준 미배당은 385,516,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주상업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 거리 등을 고려할 때 대중교통환경은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설, 구체적으로 음식점으로 이용 중입니다. 매각물건 설명에는 집밤김이라는 상호의 음식점으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물 내 제1층 제142호이며 사용승인은 2021.06.28입니다. 공용 주차장과 방범설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 지목은 공장용지, 토지면적은 2,847.5㎡, 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 약 25m 내외 아스팔트포장도로, 남측으로 약 12m 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 4회 유찰된 가격이 낮아 보이더라도 실제 임대료 지속성, 공실 가능성, 업종 적합성 확인이 매수 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미정리. 대지권 포함 감정이라는 점과 분양계약서·수납대장 제출 사실을 확인하되, 이전 및 정리 가능성을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 박미정은 대항력 없음으로 정리되지만, 실제 영업 중인 음식점이라면 명도 협의와 영업시설 처리 문제가 생길 수 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수와는 별개로, 입찰가 보수 산정에 반영해야 합니다.
- 상가 수익성. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,100,000원의 임대 조건이 실제로 유지 가능한지, 현 임차인의 영업 계속 의사와 연체 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시. 감정가 대비 24.01%라고 해서 곧바로 저평가라고 단정할 수 없습니다. 4회 유찰은 시장이 이 물건의 리스크를 가격에 반영했다는 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 상가의 출구다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 말소기준이 분명하고, 임차인 박미정의 전입도 그 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 194,000,000원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 상가의 환금성입니다. 근린생활시설로 이용 중이고, 대지권이 미정리된 상태이며, 국세·지방세 압류까지 확인됩니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 매력적이지만, 4회 유찰에는 이유가 있습니다. 권리는 통과, 가격은 임대·명도·대지권 확인 후에만 판단하는 것이 맞습니다.
