수원지방법원 2024타경3631. 경기도 평택시 고덕면 방축리 515-1 물건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지지만 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 660.0㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형으로 기록돼 있고 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다. 토지 지상의 조경수·조경석 등 부합물은 토지에, 발코니 확장·테라스·데크 등은 건물에 포함해 평가됐고 파이프조 구조물은 경제적 가치가 미미한 것으로 평가됐습니다.
권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 등기부상 여러 과거 근저당과 경매등기는 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2021.06.30 을구 23번 평택축산업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이상우 근저당권 170,000,000원, 구영숙 가압류 300,000,000원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 방축리 515-1 · 경기도 평택시 고덕면 방축4길 22-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 김경규 |
| 토지 | 660.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,179,832,800원 / 825,883,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 506,301,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.06.30 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 이상우 근저당권, 구영숙 가압류, 평택축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,179,832,800원, 현재 최저매각가는 825,883,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 동일 입지·용도의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가를 시세와 직접 비교할 기준이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 825,883,000원 | 815,224,170원 | 254,775,830원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 578,118,100원 | 569,936,919원 | 500,063,081원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 404,682,670원 | 398,235,843원 | 671,764,157원 |
유찰이 이어지면 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 반면 채권자의 미배당은 254,775,830원에서 500,063,081원, 671,764,157원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이지, 해당 배당모형에서는 매수인 승계금으로 전환되는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 825,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,658,830원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이상우 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4. 가압류 · 구영숙 | 300,000,000원 | 45,224,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,070,000,000원 중 채권자 예상배당은 815,224,170원, 미배당은 254,775,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·현장 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 효덕초교 동측 근거리에 소재하며 부근은 주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 외벽은 타일붙임마감 등, 창호는 새시창 등이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 660.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 684,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 공공주택지구·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 규제기간 표기. 감정요항에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2023.6.21-2026.6.20으로 기재돼 있어 실제 적용 여부는 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 경계. 남측 인접 도로 및 구거와 경계가 불분명해 정확한 위치와 지적 경계는 측량을 통한 확인이 요구됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고, 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 건물 상태를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 남측 도로·구거와의 경계가 불분명하므로 실제 사용면적과 진입 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 조경수·조경석, 발코니 확장·테라스·데크 등 평가 포함 범위를 원본 감정서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·공공주택지구·지구단위계획구역 등 표시와 토지거래계약허가구역 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 미배당 254,775,830원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 배당 부족액 자체가 매수인 인수금으로 계산되지는 않습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현장은 별개다”
이 사건의 등기권리 구조만 보면 결론은 단순합니다. 2021.06.30 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 사건 용도와 감정 이용상태를 함께 보면 토지와 단독주택 성격의 현장 검토가 중요하고, 임대관계가 미상이며 남측 경계도 불분명합니다. 무엇보다 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 비교적 명확, 가격과 현장은 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
