인천지방법원 2026타경22. 블루오션레지던스호텔2 2층 203호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정평가상 현황은 호텔 사무실 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사비담이며, 2022.05.31 거래가액 248,160,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
등기상 후순위 권리는 단순합니다. 2025.10.22 인천신용보증재단 가압류 16,494,000원과 2026.01.14 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 시엘로레지던스가 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경22 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-17 블루오션레지던스호텔2 2층 203호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 호텔 사무실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 2층 203호 · 사용승인일 2021.12.24 |
| 소유자 | 주식회사비담 (2022.05.31 거래가액 248,160,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 163,787,902원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인 필요
말소기준은 2022.05.31 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그보다 뒤의 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.01.12 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.31 주식회사비담으로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 시엘로레지던스 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.05.31과 선후를 비교할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않아 낙찰가보다 큰 선순위 임차보증금이 존재하는지, 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 남는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원은 확정된 권리결론이 아니라 확인된 채권만 반영한 계산값으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 279,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 최저가 279,000,000원을 ‘싸다’고 표현할 근거도 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 279,000,000원 | 232,494,000원 | 0원 | 41,800,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 223,200,000원 | 219,275,200원 | 13,218,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 178,560,000원 | 175,260,160원 | 57,233,840원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 16,494,000원 | 16,494,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,800,000원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 청구 합계 232,494,000원이 전액 배당되고 소유자에게 41,800,000원이 남습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 시엘로레지던스의 보증금·배당요구·대항력 여부도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종1동행정복지센터 남동측 인근이며 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 호텔 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 2층 203호이며, 사용승인일은 2021.12.24입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 15m 내외 도로에 접하고, 북동측은 보행자도로, 남동측에는 광대로가 위치합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,008,000원/㎡입니다.
- 형상. 대체로 정방형·평지이며 숙박시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시엘로레지던스 전입일 확인. 말소기준일 2022.05.31보다 앞선 점유·전입인지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 잠재 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 점유자의 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 이용 차이 확인. 제2종근린생활시설(일반음식점)과 호텔 사무실 이용의 차이가 향후 사용·임대·환금에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 279,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 최저가만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유·임대관계와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸형이지만, 인수 0원 확정형은 아니다”
이 사건의 등기 구조만 보면 단순합니다. 2022.05.31 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 시엘로레지던스의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 이를 최종 확정값으로 받아들이기보다, 점유자의 권리관계를 먼저 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가는 279,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 평가할 수 없습니다. 여기에 공부상 제2종근린생활시설과 현황 호텔 사무실 이용의 차이까지 있으므로, 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만 점유·용도·가격 검증이 필요한 유형입니다. 결론은 “등기는 소멸형, 점유는 미확정, 가격 메리트는 판단 보류”입니다.
