인천지방법원 2026타경54. 간석신동아파밀리에명품아파트 101동 503호, 전용 84.4571㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사연재이며 2020.02.27 매매, 거래가액 292,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 말소기준권리는 근저당이 아니라 2022.09.05 안산시 압류입니다. 기존 농업협동조합중앙회·우리은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 이후 국세 압류·임차권등기·경매개시결정·포항시 압류는 매각에 따른 소멸 대상입니다.
그러나 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인이 안전한 것은 아닙니다. 조영윤과 권혜숙은 모두 2021.08.17 전입으로, 말소기준일 2022.09.05보다 앞섭니다. 특히 조영윤은 보증금 325,000,000원에 대항력이 인정되어 있고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 권혜숙 역시 보증금 325,000,000원, 확정일자 2021.06.23, 배당요구 2023.10.12로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경54 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 616-7 간석신동아파밀리에명품아파트 101동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.4571㎡ · 철근콘크리트구조 · 21층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사연재 · 2020.02.27 매매 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 404,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
기준일은 2022.09.05 안산시 압류입니다. 이에 앞선 2021.08.17 전입 임차인은 기준권리보다 선순위여서 대항력 문제가 남습니다. 권혜숙은 2023.10.12 주택임차권등기까지 마쳤지만, 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 두 기록을 각각 확인해야 한다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영윤 | 2021.08.17 | 미상 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권혜숙 | 2021.08.17 | 2021.06.23 | 325,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 인수 전 가격부터 이미 최근 시세 이상
간석신동아파밀리에명품은 715세대, 2007.08.30 준공 단지입니다. 대상 면적 84.4571㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 371,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08 357,000,000원입니다. 신건 최저가 404,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%로, 인수 위험을 계산하기 전부터 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.45㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 10 | 392,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.46㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.46㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.46㎡ | 11 | 408,000,000원 |
| 2025.12 | 84.45㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.46㎡ | 21 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 84.46㎡ | 18 | 363,000,000원 |
| 평균 | 84.4571㎡ | 12건 | 371,416,666원 |
최근 거래 범위는 347,000,000원~408,000,000원입니다. 감정가 404,000,000원은 상단부에 위치하고, 최근 12개월 평균보다 높습니다. 여기에 매수인 인수액 325,000,000원이 더해지므로 이 사건의 판단 기준은 감정가 할인율이 아니라 인수 포함 실질취득 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,440,000원 |
| 1. 임차인 권혜숙 보증금 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 인수 · 임차인 조영윤 보증금 | 325,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 권혜숙 | 325,000,000원 | 72,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 권혜숙 임차보증금에 325,000,000원이 우선 배당되고, 경매개시결정 채권에는 72,560,000원이 배당됩니다. 조영윤 보증금 325,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 404,000,000원 | 325,000,000원 | 252,440,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 323,200,000원 | 332,124,800원 | 325,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 258,560,000원 | 395,859,840원 | 325,000,000원 |
이 사건은 일반적인 “유찰되면 싸진다”는 접근이 그대로 적용되지 않습니다. 실제 시나리오에서도 매각가가 323,200,000원, 258,560,000원으로 내려가면 매수인 인수액은 오히려 332,124,800원, 395,859,840원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 투자 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑥ 세금·공매·배당 리스크
- 세금 압류. 안산시·국·포항시 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력. 2023.02.28 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.07.17 공매취소공고로 말소됐습니다. 현 경매와 관련된 집행상태는 원본에서 재확인이 필요합니다.
- 권혜숙의 중첩 지위. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자와 이름이 동일해 임대차관계와 채권관계의 실체 확인이 중요합니다.
- 인수명시. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 홈플러스 남측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와지붕 21층 건물 중 5층 503호. 개별난방·승강기·옥내소화전·자동화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제가 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
- 환금성. 715세대, 2007.08.30 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래가 347,000,000원~408,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 조영윤 보증금 인수 확인. 현재 배당표는 325,000,000원 전액 인수로 계산합니다. 인수 여부가 달라지면 사건 경제성이 완전히 달라집니다.
- 권혜숙·조영윤 관계 확인. 같은 전입일·같은 보증금 기록이므로 계약서, 전입세대확인, 임차권등기명령 기록, 배당요구서 등을 서로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 404,000,000원이 아니라 인수 325,000,000원을 합친 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 안산시·국·포항시 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 배당 부족 및 추가 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 명세서 문구 원본 확인. 임차권 잔액 인수 문구와 실제 배당요구·배당순위를 입찰 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건은 신건 최저가부터 최근 12개월 실거래 평균의 108.8%로 높습니다. 그런데 더 큰 문제는 대항력 임차보증금 325,000,000원 인수입니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 729,000,000원 수준으로, 최근 12개월 평균 371,416,666원이나 최신 거래 357,000,000원과 비교하기 어려울 만큼 높습니다.
더구나 유찰 시나리오에서는 매각가가 내려가도 인수액이 332,124,800원, 395,859,840원으로 커지는 구조가 나타납니다. 여기에 권혜숙과 조영윤의 동일 전입일·동일 보증금, 권혜숙의 임차권자·경매채권자 중첩, 국세·지방세 압류까지 확인해야 합니다. 가격도 불리하고 권리도 단순하지 않습니다. 이 사건은 낙찰가 할인율보다 임차보증금의 실체와 최종 인수액을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다.
