인천지방법원 2026타경54. 인천 남동구 간석동의 간석신동아파밀리에명품아파트 101동 5층 503호입니다. 전용면적은 84.4571㎡, 21층 건물 중 5층이고, 소유자는 주식회사연재입니다. 2020년 4월 소유권이전 당시 거래가액은 292,000,000원이었습니다. 현재는 권혜숙이 325,000,000원을 청구하여 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건에서 먼저 살펴봐야 할 것은 감정가보다 대항력 있는 임차인들의 보증금입니다. 말소기준으로 제시된 안산시 압류의 접수일은 2022.09.05입니다. 그런데 조영윤과 권혜숙의 전입일은 모두 2021.08.17로 그보다 앞섭니다. 특히 권혜숙은 확정일자와 임차권등기까지 갖추고 있습니다. 단순히 후순위 압류와 경매개시결정이 말소된다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인

말소기준은 2022.09.05 안산시 압류입니다. 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 포항시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 두 임차인의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 매수인이 대항력 있는 임차보증금 채무를 승계할 위험이 남습니다.

과거 농업협동조합중앙회와 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 따라서 오래된 근저당권의 채권최고액을 현재 매수인 인수채무에 더해서는 안 됩니다. 반면 선순위 임차인의 배당 미변제 보증금은 별도로 판단해야 합니다.

임차인 권리분석 — 대항력·우선변제·보증금 승계

두 사람은 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 권혜숙은 확정일자와 배당요구 사실도 확인됩니다. 조영윤은 우선변제권 행사 요건과 별도의 보증금 채권인지 추가 확인이 필요합니다. 두 금액을 독립한 보증금으로 합산하는 것은 아직 확정된 사실이 아닙니다.

또 한 가지 특징은 권혜숙이 임차권등기권리자인 동시에 이 강제경매의 신청채권자라는 점입니다. 동일인의 청구채권과 임차보증금 채권이 동일한 채권인지, 별개의 청구원인이 존재하는지 확인해야 합니다. 이러한 관계만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 예상배당의 중복 계산 가능성을 검토해야 하는 사안입니다.

② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래보다 높다

비교 대상은 간석신동아파밀리에명품 전용 84.45~84.46㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 4월부터 9월까지이며, 가장 최근 거래가격은 377,000,000원, 최근 12개월 평균은 372,333,333원입니다.

최근 거래가격은 355,000,000원~392,000,000원에 형성되어 있습니다. 감정가와 최저가인 404,000,000원은 이 거래 범위의 최고가격 392,000,000원보다도 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 108.5%, 최신 거래 377,000,000원과 비교하면 107.2%입니다.

특히 대상 물건과 같은 5층 거래도 2026년 9월에 각각 360,000,000원, 385,000,000원으로 확인됩니다. 층수만으로 가격을 확정할 수는 없지만, 감정가 404,000,000원을 시세보다 저렴하다고 해석하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)

현재 매각가격을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 6,440,000원을 먼저 공제하고, 권혜숙의 보증금에 325,000,000원, 권혜숙 명의 경매개시결정 채권에 72,560,000원을 추가 배정하는 구조입니다. 조영윤에게는 배당하지 않고 325,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

매각대금에서 지급되는 예상배당만 표시했습니다. 조영윤의 인수 가정 325,000,000원은 매각대금의 배당이 아니므로 배당 합계와 도넛차트에 포함하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 우선 조세채권과 실제 배당순위에 따라 배당 결과가 변동할 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 하나의 독립 채권이라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 낙찰가 인하분을 그대로 매수인의 이익으로 볼 수 없습니다.

이 사건은 보증금 325,000,000원이 기재된 임차인이 두 명이라는 점에서 더 복잡합니다. 두 보증금 채권이 실제로 별개라면 한 명의 보증금 전액과 다른 한 명의 미배당 잔액이 함께 승계될 수 있습니다. 아래 금액은 그러한 배당·인수 구조를 전제로 한 조건부 시뮬레이션입니다.

실질취득은 각 시나리오의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 인수액이 325,000,000원을 넘는 회차는 조영윤 보증금 인수 가정과 권혜숙 보증금의 미배당 잔액을 함께 반영한 계산입니다. 실제 임차보증금 채권의 독립성, 우선 조세채권, 배당액에 따라 달라지며 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 홈플러스 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근 버스정류장 등을 고려한 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 금속기와지붕, 지상 21층 중 5층 503호입니다. 위생설비, 개별난방, 옥내소화전, 자동화재탐지 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 공동주택 건물부지로 인접도로와 등고평탄하며, 단지 내 포장도로를 통한 차량 진입이 가능합니다. 토지 공시지가는 2,275,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지이용정보상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 접함, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시됩니다. 감정요항표에는 제3종일반주거지역으로 기술되어 있으므로 구역 경계와 규제 적용을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 여부도 해당 사항이 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 715세대 규모의 아파트이고 같은 면적대의 2026년 4~9월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격 범위는 355,000,000원~392,000,000원으로, 물건 상태와 층 등에 따른 가격 차이를 반영해 판단해야 합니다. 현재 인수 가정하의 실질취득액은 이 거래 범위를 크게 초과합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조영윤·권혜숙의 임차관계 확인. 동일 전입일과 동일 보증금의 두 임차인 기록이 각각 독립한 임대차계약을 의미하는지 확인합니다. 임대차계약서와 실제 보증금 지급·반환 관계가 핵심입니다.
• 을구 5번 임차권등기 인수 조건. 권혜숙에게 실제 배당되는 금액을 확인하고, 미변제 잔액이 매수인에게 승계되는 범위를 판단합니다. 임차권등기의 말소 예정 사실만으로 인수액을 0원으로 보아서는 안 됩니다.
• 신청채권과 임차보증금의 중복 여부. 권혜숙의 강제경매 청구금액 325,000,000원과 임차보증금 325,000,000원이 동일 채권인지, 별개 채권인지 확인합니다. 예상배당의 추가 배정 72,560,000원도 검증해야 합니다.
• 국세·지방세 우선순위. 안산시·국·포항시 압류와 관련된 조세채권의 성격, 법정기일, 당해세 해당 여부를 조사합니다. 우선 조세채권에 따른 임차인 배당 감소는 매수인의 보증금 인수액을 바꿀 수 있습니다.
• 공매 이력. 2023.02.28 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 2023.07.18 말소되었습니다. 공매 취소 사실과 별도로 현재 진행 중인 관련 처분절차가 있는지 확인해야 합니다.
• 회차·최저매각가 원본 대조. 1회 유찰로 표시되면서도 감정가와 최저가가 모두 404,000,000원으로 동일합니다. 2026.10.27 매각기일의 법원 공고를 기준으로 실제 최저가격을 확정해야 합니다.
• 점유·명도. 권혜숙은 등기된 임차권자로 점유개시일이 확인되지만, 실제 점유 상태와 조영윤과의 관계는 현장 및 집행기록을 통해 확인해야 합니다. 보증금 반환과 명도 조건을 분리해서 판단해야 합니다.
• 관리비 및 취득 관련 비용. 공동주택 관리비 체납 여부, 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비, 취득세 및 명도비용을 별도로 확인합니다.
• 시세 기준 입찰 상한. 최근 12개월 평균은 372,333,333원, 최신 거래는 377,000,000원입니다. 현재 최저가 404,000,000원도 이를 웃돌기 때문에, 인수채무가 확정되기 전에는 최저가만 기준으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록, 배당요구 관련 서류, 실제 임대차계약 및 조세채권 내역을 대조합니다.

맺으며 — “낙찰가 4.04억이 취득가 4.04억은 아니다”

이 사건의 위험은 단순한 후순위 압류에 있지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 두 임차인 기록과 미변제 보증금의 매수인 승계 가능성이 핵심입니다. 특히 권혜숙의 을구 5번 임차권등기는 매각물건명세서에서 배당 미변제 잔액의 인수를 명시하고 있습니다.

현재 배당 가정대로라면 조영윤 보증금 325,000,000원을 추가 부담하므로 실질취득액은 729,000,000원입니다. 이는 최근 평균 372,333,333원의 195.8%입니다. 유찰이 진행되어 낙찰가격이 내려가더라도, 미배당 보증금 인수액이 증가하면 실질적인 취득 부담은 예상만큼 줄지 않습니다.

다만 조영윤과 권혜숙의 보증금이 각각 독립한 채권인지 확인되지 않았고, 권혜숙에게 동일 금액의 보증금 채권과 신청채권이 기재된 배당 구조에도 중복 계산 가능성이 있습니다. 인수액 325,000,000원을 확정채무로 단정하는 것도, 근거 없이 0원으로 낮추는 것도 위험합니다.

더구나 별도 인수채무가 없다고 가정하더라도, 최저매각가 404,000,000원은 최근 평균의 108.5%로 가격 경쟁력이 부족합니다. 두 임차인의 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 시세보다 높은 가격을 제시할 이유는 없습니다.