인천지방법원 2026타경91. 인천광역시 서구 가좌동 무한퍼스트지 2층203호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 2019년 06월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물의 제2층 제203호입니다. 소유자는 김대준이고, 농협은행 주식회사가 2026.02.04 임의경매를 신청했습니다. 청구액은 139,655,212원입니다.
권리의 기준점은 2019.07.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 설정된 낙원새마을금고 근저당권과 소상공인시장진흥공단, 서울신용보증재단, 케이비캐피탈주식회사, 서울보증보험 주식회사의 가압류, 그리고 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 배당표상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경91 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 2019년 06월 20일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상13층 · 제2층 제203호 |
| 소유자 | 김대준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 139,655,212원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 현재 핵심 담보권은 농협은행주식회사 156,000,000원과 낙원새마을금고 36,000,000원입니다. 말소기준은 먼저 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 낙원새마을금고 근저당과 이후 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하나캐피탈 주식회사 가압류와 인천광역시 서구 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 확인 — 대항력 없음 판정, 그러나 관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대준 | 2019.07.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
현황조사상 전입자는 김대준입니다. 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후로 보아 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 같은 이름의 김대준이 등기부상 소유자이자 농협은행·낙원새마을금고의 채무자이기도 합니다.
③ 가격 판단 — 신건이 싸다고 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 174,000,000원인 신건입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 현재는 0회 유찰이라 시장에서 가격 검증이 아직 한 번도 이뤄지지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 170,764,000원 | 67,326,820원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 136,451,200원 | 101,639,620원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 109,000,960원 | 129,089,860원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 낙원새마을금고 | 36,000,000원 | 14,764,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,370,258원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 12,664,352원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 4,056,210원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 238,090,820원 중 채권자 예상배당은 170,764,000원, 미배당은 67,326,820원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화초등학교 북서측 인근이며, 주위에 공장·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철2호선 서부여성회관역이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 2019년 06월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적은 2,089.7㎡, 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 확인. 현황조사 전입자 김대준과 등기부 소유자·채무자 김대준이 동일합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 보증금 확인. 현황조사상 보증금이 미상입니다. 대항력 없음 판정과 별개로 임대차계약서와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 최저가 174,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 실거래 비교가 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 174,000,000원, 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원의 시나리오를 기준으로 가격 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장 확인. 오피스텔 이용상태, 내부 상태, 관리비, 실제 점유와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 말소기준은 2019.07.16 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사 전입자 김대준이 등기부 소유자·채무자와 동일하고 보증금이 미상이라 점유관계의 실체 확인은 빼놓을 수 없습니다. 또한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가와 최저가가 같은 174,000,000원 신건을 두고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마친 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다.
