인천지방법원 2026타경500194. 등기상 소유자는 조옥희이고, 2022.02.03 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.12 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 617,638,666원입니다.
점유관계는 단순한 공실이나 소유자 단독점유가 아닙니다. 서성은과 김소희, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 다만 전입일이 각각 2024.12.04, 2023.12.12로 모두 말소기준일인 2022.02.03보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 보증금은 각각 15,000,000원, 월차임은 각각 1,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500194 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 에이동130호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설) · 현황 반려견미용실 및 카페 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 23층 건물 내 1층 에이동130호 |
| 소유자 | 조옥희 · 2022.02.03 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 617,638,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.02.03 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2022.01.06 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 조옥희 앞으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 농협은행 근저당이 설정됐습니다. 2026.01.12 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 | 24.75제곱미터 | 2023.12.12 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미확인 배당요구 2026.01.28 | 승계 없음 |
| 서성은 | 51.8428제곱미터 | 2024.12.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 김소희는 2026.01.28 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 서성은 역시 확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
③ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,020,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 287,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 816,000,000원 | 720,000,000원 | 0원 | 85,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 652,800,000원 | 643,872,000원 | 76,128,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 기준 720,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 매각가가 652,800,000원이 되면 채권자 배당은 643,872,000원, 미배당은 76,128,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,600,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 287,400,000원 |
예상배당은 채권최고액 720,000,000원 기준입니다. 집행비용은 12,600,000원으로 추정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)이며, 현황은 1개 호수를 2개로 나눠 반려견미용실 및 카페로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 갈산역 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·한국전력공사 인천지역본부·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 갈산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 1층이며, 급배수·위생·소방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 및 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부는 칸막이로 2개 공간처럼 사용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인도 절차. 서성은·김소희 모두 대항력은 없지만 실제 점유 중이므로 낙찰 후 인도 협의와 필요 시 인도명령 절차를 고려해야 합니다.
- 내부 분할 이용 확인. 1개 호수를 칸막이로 나눠 반려견미용실 및 카페로 사용하는 현황이므로, 현장 방문으로 구조와 영업 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김소희는 2026.01.28 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 배당순위는 원문 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,020,000,000원과 최저가 1,020,000,000원이 같지만, 이것만으로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.03 농협은행 근저당이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재는 감정가와 최저가가 모두 1,020,000,000원인 신건이고, 물건 역시 일반 주거용이 아니라 제1종근린생활시설로서 현황상 반려견미용실과 카페로 분할 이용 중입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 실제 점유와 가격 적정성 검증이 남아 있는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
