인천지방법원 2026타경500280. 부평구 삼산동 신성미소지움아파트 306동 6층 601호입니다. 현재 소유자는 김철언이고, 2023.09.26. 강제경매로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁에 신탁했다가 2024.08.29. 신탁재산이 다시 김철언에게 귀속됐습니다. 이어 2024.09.03. 전남동부수산업협동조합 앞으로 채권최고액 825,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 임차관계입니다. 권은지는 임대차계약일 2024.01.02., 점유개시일 2024.02.22., 주민등록일 2024.07.01.로 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재돼 있고, 보증금은 120,000,000원입니다. 확정일자는 2025.12.24., 임차권등기는 2026.04.01.에 이뤄졌습니다. 한편 김민언도 2024.07.01. 전입한 임차인으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 두 임차관계가 입찰 전 가장 중요한 확인 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500280 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 448-1 신성미소지움아파트 306동 6층 601호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 25층 중 6층 |
| 임차권등기 범위 | 제6층 제601호 151.76㎡ 전부 |
| 소유자 | 김철언 |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 844,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 694,787,770원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03. 전남동부수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 825,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 경매의 기준은 2024.09.03. 설정된 전남동부수산업협동조합 근저당권입니다. 2026.01.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2026.04.01. 등기된 권은지의 주택임차권도 등기 순위 자체는 말소기준 이후입니다. 다만 권은지는 주민등록일이 2024.07.01.로 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 알려진 120,000,000원보다 ‘미상 1명’이 더 중요
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민언 | 2024.07.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 | 없음 |
| 권은지 | 2024.07.01. | 120,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 현 가정 0원 | 없음 |
권은지는 임대차계약일 2024.01.02., 점유개시일 2024.02.22., 주민등록일 2024.07.01., 확정일자 2025.12.24.이고, 2026.04.01. 배당요구가 접수됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 120,000,000원 전액을 먼저 배당하는 것으로 계산돼 매수인 인수액이 0원입니다.
반면 김민언은 2024.07.01. 전입한 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이런 점유자는 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 권은지의 보증금이 전액 배당된다는 이유만으로 전체 임차인 위험이 모두 해소됐다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 844,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,840,000원 |
| 1. 임차인 권은지 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전남동부수산업협동조합 | 825,600,000원 | 713,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 전남동부수산업협동조합 근저당의 미배당액은 112,440,000원이며, 권은지 보증금은 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 844,000,000원 | 713,160,000원 | 112,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 675,200,000원 | 546,048,000원 | 279,552,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 540,160,000원 | 412,358,400원 | 413,241,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천영선고등학교 서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설·학교·관공서 등이 소재하며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 6층 601호이며, 지역난방·승강기·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 접합하고 하수도 저촉, 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 평가자료에는 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김민언 임대차 원본 확인. 전입일 2024.07.01.은 말소기준 2024.09.03.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 권은지 배당액 재확인. 현재 예상배당은 120,000,000원 전액 변제를 전제로 인수액 0원입니다. 실제 배당에서 미변제 잔액이 발생하면 그 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 두 사람 모두 2024.07.01. 주민등록 또는 전입일로 기재돼 있습니다. 별개의 임대차인지 동일 세대·관계인지 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 권은지의 확정일자는 2025.12.24.이고 말소기준 근저당은 2024.09.03.입니다. 현재 제시된 예상배당표의 우선순위가 실제 법원 배당과 일치하는지 매각물건명세서·배당요구·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 판단. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 844,000,000원이 최근 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 규제 현황 확인. 감정자료의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지로 기재돼 있으므로 2026.09.14. 입찰 시점의 변경·연장 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 미상 임차인
현재 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 신건 844,000,000원에서 권은지 보증금 120,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 결론에는 두 개의 조건이 붙습니다. 첫째, 권은지 보증금이 실제 배당에서도 전액 변제돼야 합니다. 둘째, 말소기준보다 먼저 전입한 김민언의 보증금과 권리관계가 추가 인수로 이어지지 않아야 합니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 근저당이 소멸하느냐가 아닙니다. 권은지의 미배당 잔액 승계 조건과 김민언의 보증금 미상을 해소해야 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 844,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 결론은 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
