인천지방법원 2026타경500280. 인천 부평구 삼산동 신성미소지움아파트 306동 6층 601호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 현재 소유자는 김철언이며, 2024년 9월 3일 전남동부수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 825,600,000원, 경매 청구액은 694,787,770원입니다.

등기상 말소기준 이후 근저당권과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 근저당권이 말소된다는 사실과 임차인의 보증금 인수 문제가 없다는 사실은 다릅니다. 특히 권은지의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서에는 임차권등기의 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 이 물건은 배당과 임차관계를 확인하기 전에는 실질취득금액을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 전입한 임차인

핵심 순서는 임차인 전입(2024.07.01) → 근저당 설정(2024.09.03) → 권은지 확정일자(2025.12.24)입니다. 전입과 점유 요건을 충족한 임차인은 근저당권보다 먼저 대항력을 취득했을 가능성이 있습니다. 권은지의 경우 임차권등기 및 관련 조사 내역이 이를 뒷받침합니다.

한편 2021.06.23 부천시 압류는 2021.06.30 해제로 말소됐으며, 과거 가압류·경매개시결정·신탁 관련 등기도 이미 정리된 내역이 확인됩니다. 과거에 설정됐다는 이유만으로 이들 권리를 현재의 인수 부담에 다시 합산할 필요는 없습니다.

② 임차인 분석 — 미배당 보증금이 핵심 변수

임차 관련 조사에는 김민언과 권은지 2명이 기재돼 있습니다. 두 사람의 전입일은 같지만 동일 임대차관계인지, 별개의 임차인인지 명확하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로, 명의와 계약관계의 중복 여부를 원본으로 대조해야 합니다.

권은지는 전입일 기준으로는 말소기준보다 앞서지만 확정일자는 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 예상배당표처럼 권은지에게 근저당권자보다 먼저 보증금 전액을 배당하는 계산이 실제 배당순위에 부합하는지 검증해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면, 명세서의 인수 조건에 따라 매수인에게 잔액이 남을 수 있습니다.

③ 실질취득금액 — 최저가가 전부가 아니다

현재 최저매각가는 590,800,000원입니다. 그러나 매수인의 경제적 부담은 낙찰대금뿐 아니라 인수해야 할 보증금 잔액까지 포함해 판단해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 유형에서는, 낙찰가가 낮아진다고 실질취득금액이 같은 폭으로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 인수액이 반대로 늘어날 수 있기 때문입니다. 가격 메리트는 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 시세 비교 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 844,000,000원에 비해 현 최저가는 590,800,000원으로, 감정가의 70%입니다. 다만 현재 이 아파트의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 590,800,000원 가정)

아래는 제공된 배당 추정 수치를 정리한 것입니다. 권은지 보증금이 근저당권보다 먼저 전액 배당되는 가정을 사용하고 있으므로, 확정일자와 근저당권 설정일을 고려한 실제 법적 배당순위가 검증된 결과로 보아서는 안 됩니다.

위 배당표는 참고용 계산입니다. 권은지의 확정일자가 2024.09.03 근저당권 설정일보다 늦은 점, 김민언의 미확인 임차관계, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 및 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일하지 않습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

유찰이 거듭되면 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 이는 곧바로 매수인의 총 취득 부담 감소를 뜻하지 않습니다. 권은지의 미배당 보증금 인수액은 실제 배당금에 따라 달라질 수 있으며, 김민언의 별도 임차보증금이 존재한다면 이를 추가로 검토해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천영선고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 및 관공서가 소재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 25층 건물 중 6층 601호입니다. 위생·급배수시설, 지역난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 서측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 교육환경 보호 관련 구역과 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
• 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 주거지역의 입지 여건은 확인되지만, 개별 면적의 최근 실거래 가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 현재 가격의 환금성을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 26번 권은지 임차권등기에 관한 미배당 보증금 인수 조항을 반드시 확인하고, 실제 배당으로 얼마가 변제될 수 있는지 검토해야 합니다.
• 권은지 배당순위 검증. 전입일 2024.07.01, 근저당 설정일 2024.09.03, 확정일자 2025.12.24의 선후관계를 토대로 우선변제 순위와 미배당 인수액을 따져야 합니다.
• 김민언 관계 확인. 보증금과 확정일자, 점유상태 및 권은지와의 관계가 불명확합니다. 별도의 임대차관계인지 확인하기 전에는 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
• 실질취득금액 계산. 낙찰가만이 아니라 권은지의 미배당 보증금 및 추가로 확인되는 인수액을 합산해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 단지와 유사 전용면적의 최근 실거래가, 층별 거래 및 최근 가격 추세를 확인해 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 점검. 실제 거주자, 임차권등기 후 점유상태, 인도 가능 시점과 보증금 반환에 따른 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 부분, 당해세 및 우선변제 항목을 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 과거 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구분하고, 최신 등기부와 매각물건명세서 및 현황조사서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 보증금 인수”

이 아파트는 감정가 844,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 590,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 그 가격만 보고 매력적인 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

권은지는 말소기준 근저당보다 먼저 전입한 임차인이고, 보증금 120,000,000원에 대해 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 명시적인 조건이 있습니다. 여기에 김민언의 보증금과 임차관계도 미확정입니다. 더구나 실제 배당순위는 권은지의 확정일자가 근저당권 설정일보다 늦다는 점을 반영해 재검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 임차인별 보증금, 배당순위, 인수 잔액을 확정한 후에야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다. 그 금액을 최근 실거래 시세와 비교하지 않은 채 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다. 이번 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다.