수원지방법원 2024타경4009. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 8층 874호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이종명이며, 말소기준권리는 2021년 8월 13일 주식회사신한은행의 채권최고액 151,200,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 윤병철의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 말소기준보다 늦습니다. 874호를 사용하는 박두호의 전입일은 2024년 5월 16일이고, 보증금은 25,000,000원, 월 차임은 250,000원입니다. 인접 873호에 조사된 (주)한성디벨로퍼(이종명)의 전입일도 2023년 9월 5일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 두 점유관계 모두 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 874호 점유자의 배당요구와 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 배당표 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4009 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 8층 874호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 874호 38.74㎡ |
| 소유자 | 이종명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 39,136,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 481,165,771원 |
| 등기상 담보권 | 근저당권 2건 · 채권최고액 합계 201,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2021년 8월 13일 신한은행 근저당권입니다. 2022년 3월 16일 설정된 윤병철 근저당권과 2024년 9월 9일 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 임차보증금의 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인·점유관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| (주)한성디벨로퍼(이종명) | 873호 35.63㎡ | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박두호 | 874호 38.74㎡ | 2024.05.16 | 25,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대상 874호의 직접 점유자는 박두호로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수하지는 않습니다. 그러나 점유가 계속될 경우 인도명령 또는 명도 협의가 필요합니다. 또한 인접 873호와 벽체 구분 없이 함께 사용되고 있으므로, 실제 점유 범위와 출입 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 핵심 물리 리스크 — 873호와 분리되지 않은 상태
매각물건명세서에 따르면 874호는 인접 873호와 경계벽의 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다. 다만 구분점포별 건물번호표지가 각 출입구에 부착돼 있고, 경계면 상부에 일부 경계벽이 남아 있으며, 건축물대장과 현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있어 복원 가능한 것으로 회신됐습니다. 이에 따라 873호와 874호는 개별매각됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,104,448원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 38,031,552원 | 113,168,448원 |
| 2. 근저당 · 윤병철 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
등기상 근저당 채권최고액 합계 201,200,000원 중 38,031,552원이 배당되고, 미배당액은 163,168,448원입니다. 후순위 채권이 미배당되더라도 매수인에게 승계되지는 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 실질취득은 최저가와 같지만 시세 검증이 먼저다
대항력 있는 임차보증금이나 별도 인수권리가 없어 현재 회차의 실질취득액은 39,136,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저평가 또는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
현재 회차 이후 매각가 시나리오는 5회 유찰 시 27,395,200원, 6회 유찰 시 19,176,640원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원이지만, 가격이 내려갈수록 신한은행과 윤병철의 미배당액은 각각 174,697,914원, 182,768,540원으로 증가합니다. 이는 채권자 회수 부족을 나타낼 뿐, 낙찰자가 그 부족액을 떠안는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 874호는 공장으로 이용 중인 지식산업센터 호실입니다. 주거용 아파트가 아닙니다.
- 주위환경. 고덕동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·공장이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 건물의 8층 호실이며 급배수·위생·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 873호와의 내부 경계는 현재 복원되지 않은 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 873호 매각 결과 확인. 인접 873호의 낙찰자와 사용 관계에 따라 경계 복원과 출입 동선 협의 난도가 달라질 수 있습니다.
- 현장 실측. 잔존 경계벽, 각 호실 출입구, 전기·급배수·소방·냉난방 설비의 분리 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 박두호의 실제 점유 공간과 (주)한성디벨로퍼의 873호 사용 범위가 내부에서 어떻게 나뉘는지 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 박두호의 확정일자, 배당요구, 소액임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 배당요구종기 서류로 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용계약 상태를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 조건 확인. 입주 가능 업종, 사업자 요건, 관리규약과 내부 공사 승인 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸하지만, 공간은 자동으로 나뉘지 않는다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 대항력 없는 임차관계는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 39,136,000원이 곧 실질취득액입니다.
하지만 4회 유찰과 감정가 24.01%라는 숫자보다 중요한 것은 874호가 873호와 경계 없이 하나의 공장으로 사용된다는 사실입니다. 법률상 호실은 개별매각되지만, 물리적 경계와 설비·동선, 점유관계는 낙찰과 동시에 자동 분리되지 않습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 낮은 최저가만으로 수익성을 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 없지만 현장 복원성과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.