인천지방법원 2026타경500471. 인천 미추홀구 주안동 코지리움 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 등기부상 소유자는 방우석이며, 2015.02.12. 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.30. 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 2014.04.01. 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권 715,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 담보권은 2015.02.12.의 84,000,000원 근저당입니다. 예상배당에서는 신건 매각가 110,000,000원을 가정할 때 이 근저당이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500471 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 88-5 코지리움 2층202호 |
| 용도 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2014.01.22. |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 방우석 · 단독소유 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 68,159,977원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 “임차인이 없으니 점유 문제도 없다”고 단정할 수는 없습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 110,000,000원 vs 최근 115,000,000원
코지리움의 비교 거래 자료는 2건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 비교 거래의 전용면적은 49.77㎡이고, 대상면적 매칭 결과는 일치로 분류돼 있습니다. 최근 거래와 과거 거래 모두 115,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 115,000,000원 |
현재 최저매각가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 95.7%입니다. 최신 거래 역시 2026.08의 115,000,000원이므로, 신건 최저가는 제공된 최근 거래보다 낮습니다. 최근과 이전 거래의 가격 추세 차이는 0.0%로, 제공된 거래에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,660,000원 |
신건 매각가 110,000,000원 가정 시 근저당 84,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 23,660,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 15,267,200원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 담보채권에 15,267,200원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 이 금액이 매수인에게 승계되지 않고 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 권리 안전성과 채권자의 배당 부족은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 남서측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 노선과 시민공원역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2014.01.22.입니다. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 자체지반을 평탄하게 조성해 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측 및 남서측으로 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,219,000원/㎡이며 토지면적은 222.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 현장 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이라는 점을 기준으로 실제 이용 가능 범위와 향후 매각수요를 확인해야 합니다.
- 가격 표본. 최근 12개월 평균 115,000,000원은 1건을 기준으로 하므로, 최저가 95.7%만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 좋습니다.
- 유찰 이력 참고. 코지리움 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 현재 물건은 아직 0회 유찰인 신건입니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 15,267,200원이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·감정평가·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 용도를 확인해야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.02.12. 한국양봉농업협동조합 근저당권 84,000,000원이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 115,000,000원의 95.7%입니다. 다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 공부상 용도가 제1종근린생활시설(의원)이며 현장 임대관계가 미상이라는 점이 남습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하고 가격은 최근 거래 아래에 있지만, 실제 점유·용도·환금성 확인이 최종 판단을 좌우하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
