인천지방법원 2026타경500471. 인천 미추홀구 주안동 코지리움 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 최초 감정가는 110,000,000원이었고 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 77,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 가격입니다. 경매를 신청한 한국양봉농업협동조합의 청구금액은 68,159,977원이며, 담보권은 2015년 설정된 채권최고액 84,000,000원의 근저당권입니다.
등기 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 소유자는 방우석이며, 과거 설정됐던 채권최고액 715,000,000원의 선순위 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 근저당권은 매각으로 소멸할 말소기준권리입니다. 따라서 확인된 등기상 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 동일한 기준으로 평가해서는 안 됩니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있지만 등기서류는 집합건물이고, 감정평가상 202호의 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 비교 실거래의 용도가 본건과 일치하는지도 확인되지 않았습니다. 법적 용도, 실제 사용 형태, 임대차 현황, 실거래 비교 적합성을 확인하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 88-5 코지리움 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 집합건물 등기 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 202호 · 실거래 분석 기준면적 47.41㎡ |
| 사용승인일 | 2014.01.22 |
| 소유자 | 방우석 (2014.02.07 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국양봉농업협동조합 |
| 청구금액 | 68,159,977원 |
| 말소기준권리 | 2015.02.12 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유·임대차 | 신고 임차인 없음 · 현장조사상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
핵심은 을구 1번과 을구 2번 근저당을 구별하는 것입니다. 2014년 설정된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 715,000,000원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 하지만 이 권리는 2015.04.06 등기상 말소됐으므로 그 금액을 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2015.02.12 설정된 을구 2번 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 방우석이고 채권최고액은 84,000,000원입니다. 이 근저당권과 2026.01.30 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인·점유 확인 — 신고 내역과 실제 점유는 다르다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 당시 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 임대관계가 확인되지 않았으며, 내부 현황 역시 탐문조사와 건축물 현황도 등을 참고해 파악됐습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 신고상 없음 |
| 현장 점유·임대차 | 임대관계 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 67%라는 숫자의 한계
코지리움 관련 실거래 참고가격은 115,000,000원입니다. 현재 최저매각가 77,000,000원은 그 가격의 67.0%로 표시됩니다. 수치상 차이는 상당하지만, 거래 표본이 많지 않고 비교 거래의 층수·면적이 본건과 다르다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.77㎡ | 7층 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 7층 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 115,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026년 8월, 7층 49.77㎡, 115,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 115,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 0.0%로 표시됩니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과해 가격 추세가 안정적이라고 일반화하기는 어렵습니다.
코지리움 관련 통계에는 총 8세대, 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%가 표시됩니다. 이는 환금성과 경매 수요를 점검해야 할 이유입니다. 다만 해당 통계의 표본 규모가 확인되지 않으므로 낙찰률만으로 향후 매각 가능성을 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,786,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 84,000,000원 | 75,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 77,000,000원을 전제로 한 단순 추정입니다. 집행비용 1,786,000원은 송달·공고·감정·집행관 수수료 등의 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았고 실제 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
예상배당에서는 한국양봉농업협동조합이 75,214,000원을 배당받고, 채권최고액 기준 미배당액 8,786,000원이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구금액은 68,159,977원이며, 이 시나리오상 예상배당액이 청구금액을 웃돕니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 8,786,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 31,470,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 47,349,140원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권최고액 기준 미배당액은 증가하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 확인된 권리만 반영한 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 이것은 점유 및 미확인 임대차에 따른 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
현재 회차에서는 추정배당액이 신청채권자의 청구금액을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 및 3회 유찰 가정에서는 청구금액에 미달합니다. 이 표는 각 회차의 예상 재무구조를 보여주는 시뮬레이션으로, 실제 배당순위와 배당금은 확정 결과가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천석암초등학교 남서측 인근입니다. 주위에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 노선과 시민공원역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 2014.01.22 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 이중창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 난방설비 등을 갖춘 것으로 평가됩니다. 실제 작동 상태와 내부 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 사다리형의 평탄하게 조성된 토지이며 동측 및 남서측으로 약 12m 포장도로에 접합니다. 전체 토지면적은 222.5㎡이고, 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 개별 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 도시계획. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가 관련 구역 등의 사항이 확인됩니다. 구체적인 적용 범위와 거래 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 직접 확인되지 않았으므로 실제 이용상태와의 일치 여부는 확인해야 합니다.
- 환금성. 관련 실거래는 2건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 총 8세대로 표시되는 소규모 건물이고 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%의 통계가 있어 매도 시 수요층과 적정 처분가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상·용도 대조. 사건상 대지 표기, 집합건물 등기, 감정평가상 제1종근린생활시설(의원) 기재를 원본으로 대조하세요. 202호 건물과 대지권의 매각 범위, 건축물대장상 용도를 확정해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 개시 시점, 전입 또는 사업자등록, 보증금, 확정일자, 임차권 등을 확인하고 대항력 가능성을 판단하세요.
- 실거래 비교 적합성. 2026.08의 115,000,000원 거래는 7층·49.77㎡입니다. 본건 2층 202호의 면적과 공부상 용도, 실제 이용상태가 비교 대상과 같은지 확인하세요.
- 상가 용도·활용 가능성. 공부상 의원 용도가 현재 이용상태와 일치하는지, 목적한 영업이나 임대가 가능한지, 용도변경이 필요한지 검토하세요. 주거용 물건과 동일한 투자 수익률을 가정하지 마세요.
- 명도·내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대차 및 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 실제 점유와 명도 비용, 시설 상태와 보수 범위를 확인하세요.
- 유찰 이후 가격 시나리오. 현재 최저가 77,000,000원, 추가 유찰 시 53,900,000원·37,730,000원 시나리오를 비교하되, 가격 하락만으로 환금성이나 수익성이 확보된다고 보지 마세요.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 부담과 실제 정산 범위를 확인하세요.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 토지거래계약 관련 제한의 적용 여부를 관할 기관의 최신 자료로 확인하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 대지권 표시를 확인하고 매각기일 변경 여부도 재확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격 판단은 조건부”
인천지방법원 2026타경500471은 등기상 권리 흐름이 비교적 단순한 물건입니다. 채권최고액 715,000,000원의 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 한국양봉농업협동조합의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
최저매각가 77,000,000원은 최근 실거래 참고가격 115,000,000원의 67.0%에 해당합니다. 그러나 최근 12개월 거래가 1건이고, 비교 사례는 7층·49.77㎡인 반면 본건은 2층·공부상 의원입니다. 가격 차이를 그대로 투자수익으로 환산해서는 안 됩니다.
여기에 사건상 용도 표기와 감정상 이용상태를 정확히 대조해야 하고, 임대관계가 확인되지 않았다는 점도 남아 있습니다. 소규모 건물의 거래 표본 부족과 낙찰률 통계까지 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
결론은 권리 구조는 긍정적이지만, 가격 메리트는 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 매각 대상과 법적 용도, 점유관계, 동일 용도 실거래가격을 확인한 다음 실제 취득비용과 처분 가능성을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 현재 판단은 신중 검토이며, 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 적극 입찰할 단계는 아닙니다.
