인천지방법원 2026타경501215. 인천 남동구 구월동 동신센스빌 지하층 비01호, 전용 59.93㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유민수이고 2020.10.19. 매매로 99,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 90,000,000원 주택임차권등기가 2022.12.09. 설정되어 있고, 주민등록·점유개시는 2020.10.28., 확정일자는 2020.09.29.입니다. 반면 말소기준은 2025.02.07. 국가 압류이므로 이 임차권은 명백히 말소기준보다 앞섭니다.
그대로라면 매각대금에서 전액 배당되지 않는 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다. 실제로 1회 유찰 시 시나리오에는 14,196,800원, 2회 유찰 시에는 29,437,440원의 인수액이 산정되어 있습니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어, 확약이 없다면 총 부담이 대체로 90,000,000원대에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 본 분석에서는 해당 을구 7번 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되는 것이지만, 별도로 인수할 다른 임차권은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1157-5 동신센스빌 지하층 비01호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 성말로53번길 35-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.93㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 지하층 비01호 |
| 소유자 | 유민수 (2020.10.19. 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,088,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 제출
말소기준권리는 2025.02.07. 고양세무서장 처분의 국가 압류입니다. 그보다 앞선 2022.12.09. 을구 7번 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있습니다. 반면 2026.02.10. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·보증기관 정리
한국토지주택공사 명의의 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있어 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 봅니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
| 명의자 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제지하층 제비01호 59.93㎡ 전부 | 90,000,000원 | 2020.10.28 | 2020.09.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 | 0원 |
을구 7번 주택임차권은 말소기준보다 선순위이나, 매각물건명세서상 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 해당 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 수치상 큰 가격 차이, 거래 시차는 체크
동신센스빌 전용 59.83㎡의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 178,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 182,500,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해서 봅니다. 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 53.2%이고, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +4.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.83㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 59.83㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 59.83㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 59.83㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 59.83㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가·최저가 97,000,000원은 전체 평균 178,000,000원의 54.5%, 최근 12개월 평균 182,500,000원의 53.2%입니다. 가격차는 큽니다. 다만 최신 확인 거래가 2023.11이고 매각기일은 2026.09.14이므로, 이 과거 실거래를 2026년 현시세와 동일하게 간주해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 103,088,218원 | 4,854,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 4,854,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 미배당액은 98,234,218원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 97,000,000원 | 0원 | 0원 | 97,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 77,600,000원 | 14,196,800원 | 0원 | 77,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,080,000원 | 29,437,440원 | 0원 | 62,080,000원 |
확약이 없다면 보증금이 낙찰가를 넘는 회차부터 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 증가해 총 부담은 대체로 90,000,000원대에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리초등학교 북서측 인근. 아파트·다세대주택·단독·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 예술회관역(인천지하철1호선)이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 지하층 비01호. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 기록은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 305.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동신센스빌은 10세대, 2002.07.31. 준공이고 대상은 지하층입니다. 비교 실거래가 3층·4층 중심이라는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 하자 기록. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 7번 임차권등기 말소동의 확약서의 제출 여부와 적용 대상·말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증기관 신고 구분. 한국토지주택공사 항목은 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 포함하지 않으며, 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가서에는 임대사항이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 최신화. 확인된 최신 실거래가 2023.11이므로 2026.09.14 매각 전에 지하층 및 인근 다세대의 현재 호가·거래를 다시 비교하세요.
- 지하층 할인 반영. 실거래 표본은 3층·4층이고 본건은 지하층입니다. 182,500,000원 평균을 본건 가치로 그대로 적용하지 마세요.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위지만, 확약이 승부처”
이 물건을 등기만 보면 결코 단순한 권리관계가 아닙니다. 보증금 90,000,000원의 주택임차권이 2025.02.07. 말소기준 압류보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있기 때문입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조도 시나리오에 그대로 나타납니다.
하지만 매각물건명세서에는 바로 그 임차권등기에 관한 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 현재 회차는 물론 유찰 시에도 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현재 실질취득은 97,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 182,500,000원 대비 53.2%입니다.
따라서 결론은 “권리상 확약 확인이 먼저, 가격은 그 다음”입니다. 확약의 효력이 원본에서도 확인된다면 가격 수치는 매력적입니다. 다만 최신 실거래가 2023.11이고, 대상이 10세대 규모 동신센스빌의 지하층 비01호라는 점 때문에 과거 실거래 평균을 현재 가치로 그대로 받아들이는 것은 위험합니다. 확약서 원본 확인과 지하층 현시세 재검증, 이 두 가지가 입찰 전 최종 관문입니다.
