인천지방법원 2026타경501215. 인천 남동구 구월동 동신센스빌의 지하층 비01호, 전용 59.93㎡ 다세대주택입니다. 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물에 속하며, 소유자 유민수는 2020년 10월 19일 거래가 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재는 서울보증보험 주식회사가 103,088,218원을 청구하는 강제경매가 진행 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 67,900,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 낙찰가가 감정가보다 낮다는 사실이 아닙니다. 2022년 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2025년 국세 압류보다 먼저 존재한다는 점이 중요합니다. 등기상 보증금은 90,000,000원, 주민등록 및 점유개시일은 2020년 10월 28일, 확정일자는 2020년 9월 29일입니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 그러나 명세서에는 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어, 해당 임차권의 인수 해소 여부가 입찰 판단의 첫 번째 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501215 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1157-5 동신센스빌 지하층 비01호 도로명: 인천광역시 남동구 성말로53번길 35-4 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 59.93㎡ · 지하층 비01호 · 지하 1층 / 지상 4층 건물 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 유민수 · 2020.10.19 소유권이전 · 거래가 99,000,000원 |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 103,088,218원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 갑구 14번 · 2025.02.07 · 국 압류(고양세무서장) |
| 선순위 임차권 | 을구 7번 · 한국토지주택공사 · 보증금 90,000,000원 |
| 확약서 | 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2025년 2월 7일 국의 압류입니다. 그 이전에 설정된 을구 7번 주택임차권은 말소기준보다 선순위이므로, 확약이 없다면 보증금 미배당액의 매수인 인수 가능성을 검토해야 합니다. 반면 말소기준인 국 압류와 이후 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 설정되었던 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인에게 승계되는 근저당으로 계산하지 않습니다.
“매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 주택임차권등기. 다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨.”
이 확약에 따라 해당 주택임차권의 대항력과 미배당 보증금에 관한 매수인 인수 부담까지 유효하게 해소된다면 실질 인수액은 0원입니다. 확약에 포함되지 않은 별개의 임차인이나 점유자가 확인될 경우에는 그 권리와 명도 위험을 별도로 판단해야 합니다. 말소동의 문구만으로 모든 대항력 포기와 점유 해소가 확인되었다고 단정해서는 안 됩니다.② 임차권 분석 — 한국토지주택공사 명의 90,000,000원
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 을구 7번 · 보증기관 명의 |
90,000,000원 | 2020.10.28 2020.09.29 |
있음 | 있음 | 확약 확인 확약 유효 시 실질 0원 |
임대차계약일은 2020년 9월 28일, 점유개시일과 주민등록일은 2020년 10월 28일입니다. 주택임차권등기는 2022년 12월 9일에 접수되었습니다. 보증금은 90,000,000원이며 전유부분 전체가 임차권 범위입니다.
실제 임차인 집계: 확인된 개인 실거주 임차인은 0명입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증기관 권리 신고 1건은 실제 거주 임차인 수에 포함하지 않습니다. 이것은 실제 점유자가 전혀 없다는 의미는 아니며, 현장 점유자와 원임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 명의의 보증금과 실제 원임차인의 보증금을 별개 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
다만 이 사건에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약의 인수 해소 효력이 확인되는 경우 위 미배당액을 실질 인수액으로 가산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 지상층 거래를 그대로 적용하면 안 된다
동신센스빌은 10세대 규모로, 2002년 7월 31일 사용승인된 건물입니다. 확인되는 유사면적 거래는 총 5건이며, 거래시점은 2021년부터 2023년까지입니다. 전체 평균 거래가는 178,000,000원입니다. 별도로 집계된 최근 표본 2건의 평균은 182,500,000원이며, 최신 확인 거래는 2023년 11월 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 59.83㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 59.83㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 59.83㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 2022.02 | 59.83㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 59.83㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 178,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
수치만 보면 최저가 67,900,000원은 최근 표본 평균 182,500,000원의 37.2%이며, 전체 평균 대비로는 38.1%입니다. 하지만 이 비율을 곧바로 시세보다 크게 저렴하다는 판단에 활용해서는 안 됩니다. 비교 거래는 모두 지상 3~4층인데 경매물건은 지하층 비01호이기 때문입니다.
거래면적은 유사하지만 층별 채광, 습기, 환기, 사생활 보호, 침수 가능성 및 매수 수요가 크게 다를 수 있습니다. 더욱이 가장 최근 확인된 거래조차 2023년 11월로, 2026년 10월 매각기일의 현행 시세라고 보기에는 시차가 있습니다. 집계상 최근·과거 표본의 상승률은 +4.3%이지만, 이를 2026년 현재 시장의 상승 추세라고 해석해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 주택임차권 | 90,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 103,088,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 선순위 주택임차권의 우선배당을 가정한 추정 모형입니다. 임차권 말소동의 확약의 실제 효력과 배당·말소 처리에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 국세 채권의 법정기일과 우선순위, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 법원의 배당 및 명세서 기재를 기준으로 다시 검토해야 합니다.
⑤ 회차별 분석 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다
말소동의 확약의 중요성을 확인하기 위해, 확약에 의한 인수 해소를 적용하지 않은 경우의 회차별 배당모형을 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 인수형에서는 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 미배당 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
67,900,000원 | 23,722,200원 | 확약 유효 시 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
47,530,000원 | 43,725,540원 | 확약 없으면 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 감정가 34%대 |
33,270,999원 | 57,727,879원 | 확약 없으면 인수 증가 |
반대로 해당 임차권의 인수 부담을 해소하는 확약이 유효하다면, 이 표의 인수액은 실제 취득 부담에 더하지 않아야 합니다. 그 경우 유찰에 따른 입찰가 하락은 매수가격을 낮추는 효과가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천성리초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 대체로 양호한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재합니다. 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 되어 있어 매각기일 기준 재지정 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가·건물상태. 토지 공시지가 1,618,000원/㎡, 토지면적 305.3㎡입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대주택이고 경매 대상은 지하층입니다. 지상층의 과거 거래가격만으로 재매각 가능가격을 판단하기 어렵습니다. 실제 채광·습기·누수·침수이력과 지하층 거래 수요가 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사 명의의 임차권등기 말소동의 확약서가 한국토지주택공사 명의 을구 7번 임차권을 유효하게 해소하는지 확인해야 합니다. 특히 미배당 보증금의 매수인 인수 면제와 대항력 관련 효력을 검토해야 합니다.
- 보증기관 관계 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 사이의 권리관계를 확인하고, 원임차인의 권리를 중복 합산하거나 누락하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 거주자, 점유의 근거, 퇴거 여부, 임차권등기 말소 시점과 인도 가능성을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준인 국 압류와 관련한 조세채권은 법정기일, 배당순위, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 등기접수일만으로 모든 조세채권의 우선순위를 확정할 수 없습니다.
- 지하층 상태 점검. 습기, 결로, 누수, 침수 흔적, 환기 및 채광 상태를 직접 확인하고 예상 보수비를 별도 산정해야 합니다.
- 실거래 비교대상 보정. 확인된 거래는 모두 지상 3~4층의 2021~2023년 사례입니다. 지하층 유사물건의 최근 거래가격과 현재 매물 호가를 별도로 확보해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용을 추가 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저가 변경 여부, 매각물건명세서의 정정사항, 등기사항전부증명서의 최신 발급분을 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 핵심이고, 가격은 지하층 기준으로 판단한다”
이 물건의 최저매각가는 67,900,000원입니다. 하지만 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 90,000,000원 선순위 주택임차권과 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서입니다.
확약의 효력이 해당 임차권의 대항력과 미배당 보증금 인수 부담까지 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차에서 23,722,200원의 미배당 인수 위험이 있으며, 유찰이 더 진행되어도 총 취득 부담은 보증금 90,000,000원 안팎에 머물 수 있습니다.
가격 판단도 신중해야 합니다. 182,500,000원이라는 과거 비교 평균은 지상층 거래에서 나온 수치입니다. 이번 물건은 지하층 비01호이고, 확인된 거래들은 2023년 이전 사례입니다. 따라서 67,900,000원이 지상층 거래 평균의 37.2%라는 수치만으로 상당한 시세차익을 기대할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(48점), 조건부 검토입니다. 선순위 임차권의 인수 부담이 확약으로 해소될 가능성은 중요한 장점이지만, 확약의 권리관계와 효력, 실제 점유상태, 지하층 적정시세를 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 권리 인수가 확실히 해소되는지, 그리고 지하층을 적정가격에 낙찰받는지에 있습니다.
