인천지방법원 2026타경501396. 인천 남동구 만수동 경인맨션타운 103동 지층지1호, 전유면적 52.935㎡의 다세대주택입니다. 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,900,000원으로 내려왔습니다.

그런데 등기부를 보면 2020.02.17 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있습니다. 보증금은 61,000,000원이고, 전입일은 2017.06.29입니다. 말소기준권리인 2021.08.26 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 권리로, 일반적인 배당만 계산하면 낙찰자가 부족 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

하지만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 매각 후 해당 임차권의 말소와 대항력 포기를 유효하게 보장한다면, 통상 계산상 발생하는 부족액을 매수인이 부담하지 않는 구조입니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금 인수 가능성’과 ‘확약에 따른 실질 인수 0원’을 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

이 사건의 말소기준권리는 2021.08.26 접수된 국세 압류입니다. 그 이후 설정된 인천광역시·구로구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

반면 을구 12번 한국토지주택공사 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 전입일 2017.06.29, 점유개시일 2017.07.06, 확정일자 2017.06.14로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인되며, 배당요구도 이루어졌습니다.

실제 임차인 0명 별도 확인, 보증기관 명의 임차권 신고 1건으로 구분합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시된 권리자이므로 이를 별개의 실거주 임차인과 중복하여 보증금을 합산하지 않습니다. 다만 실제 현장 점유자와 임대관계는 확인이 필요하며, 별도 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 지층 물건은 지층 거래와 비교해야 한다

경인맨션타운은 10세대 규모의 다세대주택으로, 1996.08.09 준공되었습니다. 동일 면적대 실거래 6건의 전체 평균은 74,500,000원이며, 제공된 최근 12개월 평균 지표는 82,000,000원(1건)입니다. 해당 지표의 최신 거래는 2025.05의 지상 2층 거래로, 지층인 본건에 그대로 적용하기에는 차이가 있습니다.

현재 최저가 46,900,000원은 최근 거래 82,000,000원의 57.2%입니다. 전체 평균 대비로도 약 63.0% 수준입니다. 다만 전체 평균에는 과거 115,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있고, 최근 평균은 단 한 건의 지상층 거래를 바탕으로 합니다. 주어진 최근·과거 비교 추세는 +12.3%이지만, 표본이 적어 지층 가격의 상승을 입증하지는 못합니다.

더 중요한 비교는 2021.07 지층 실거래 46,000,000원입니다. 현 최저가는 이 지층 과거 거래와 거의 비슷하고, 오히려 900,000원 높습니다. 따라서 지상층 82,000,000원과의 단순 차액을 그대로 가격 메리트라고 볼 수 없습니다. 지층의 채광·습기·침수 이력·실내 상태와 현시점 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따라 집행비용과 선순위 임차권에 매각대금 전액이 배분됩니다. 주택도시보증공사의 279,000,000원 가압류는 별개의 채권이며 임차보증금 61,000,000원과 합산하는 항목이 아닙니다. 당해세·우선징수 조세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약에 따라 완전히 달라지는 총액

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 대체로 보증금 수준에서 고정됩니다. 이 사건도 확약을 적용하지 않으면 그 구조가 확인됩니다.

확약을 적용하지 않은 낙찰가와 인수액의 합계는 현재 62,244,200원, 2회 유찰 시 61,990,940원, 3회 유찰 시 61,813,658원으로, 최저가 하락에도 총취득 부담은 보증금 61,000,000원 부근에 머뭅니다. 집행비용 추정 등의 차이가 포함된 결과입니다.

반대로 임차권 말소 확약이 유효하다면 해당 보증금 인수는 모든 회차에서 실질 0원이므로, 이 경우에는 낙찰가 자체의 하락이 취득가격에 반영됩니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 확약 효력 검증을 선행해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 북측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 지층지1호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호이며 급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 등의 사항이 확인됩니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있으므로 입찰자별 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택이고 본건은 지층입니다. 동일 면적대 지상층과의 가격 차이가 크며, 지층 실거래도 오래된 표본이므로 매각 시 적정 매수층과 가격 확인이 중요합니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이가 별도로 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 토지에 별도등기가 있으나 효력이 없다는 매각물건명세서 기재가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 말소 확약서 원본. 서울보증보험이 제출한 확약서가 한국토지주택공사 명의 을구 12번 임차권의 말소 및 매수인 대항력 해소를 유효하게 담보하는지 확인해야 합니다.
• 점유·실제 임차인 확인. 보증기관 신고와 별개로 현장 점유자 및 실제 임대차관계를 확인하세요. 확약 적용 범위 밖의 미상 점유자나 임차권리는 별도 검토해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세·법정기일과 임차권 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 세금 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
• 지층 상태 확인. 채광, 환기, 습기, 누수, 침수 이력 및 출입 동선 등을 현장에서 점검하세요. 지상 2층 거래 82,000,000원만으로 본건의 적정가를 정하지 않아야 합니다.
• 환금성 검증. 지층 과거 거래 46,000,000원과 현 최저가 46,900,000원을 비교하되, 거래 시점의 차이와 현재 매수 수요를 함께 확인하세요.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 미납 관리비의 승계 가능성과 실제 점유자 인도에 필요한 비용·기간을 조사하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소 확약서, 세금 관련 자료 및 최신 실거래 정보를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 열쇠, 지층 가격이 승부처”

이 사건은 선순위 보증금 61,000,000원 때문에 일반적인 권리분석이라면 인수 부담을 우선 경계해야 하는 물건입니다. 그러나 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약이 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수액이 0원으로 해소됩니다.

문제는 그다음입니다. 최저가 46,900,000원은 최신 지상층 실거래 82,000,000원과 비교하면 낮지만, 동일 건물의 지층 과거 거래 46,000,000원과 비교하면 가격 메리트가 뚜렷하다고 단정하기 어렵습니다. 10세대 소규모 주택이라는 환금성 제약과 세금 압류·실제 점유관계 확인까지 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 C등급. 확약의 법적·실무적 효력이 확인되면 가격 검토의 여지는 있지만, 이를 확인하지 않고 최저가만 기준으로 응찰하는 것은 위험합니다. 권리는 확약으로 확인하고, 가격은 지층 거래를 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.