인천지방법원 2026타경501396. 인천 남동구 만수동 경인맨션타운 103동 지층 지1호, 전용 52.935㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김소라이고 2019년 61,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2021.08.26. 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.02.17. 을구 12번 주택임차권등기 61,000,000원이 있다는 점입니다. 전입 2017.06.29., 확정일자 2017.06.14.로 대항력과 우선변제권이 확인돼 원칙적으로는 선순위 권리입니다.

다만 매각물건명세서에는 이 을구 12번 임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 효력은 을구 12번에 한정해 보아야 하며, 다른 미확인 임차권까지 포괄하는 것으로 확대해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

말소기준은 2021.08.26. 국 압류입니다. 그 이전인 2020.02.17.에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있어 형식상 선순위입니다. 이후 인천광역시 압류, 구로구 압류, 주택도시보증공사 가압류 279,000,000원, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인 0명

등기상 한국토지주택공사가 임차권자로 표시되어 있으나, 이 신고는 보증기관의 보증금 승계 성격으로 분류됩니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 중복 계산이 됩니다. 이 자료에서 구분되는 실제 임차인은 0명입니다.

확약을 반영하지 않는 단순 배당 룰에서는 1회 유찰 시 8,764,800원, 2회 유찰 시 19,291,840원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 적용하면 해당 을구 12번 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 ‘지층’ 차이를 빼면 안 된다

경인맨션타운 동일 면적대 52.94㎡ 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 74,500,000원이지만, 과거 115,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 82,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 82,000,000원입니다. 최저가 67,000,000원은 이 금액의 81.7%이고 최근 구간 추세는 +12.3%입니다.

숫자만 보면 67,000,000원이 최근 거래 82,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최신 거래는 2층이고 대상은 지층입니다. 실제로 제공된 동일 면적의 지층 거래는 2021.07. 46,000,000원입니다. 시점 차이가 크므로 이 한 건을 현재 시세로 그대로 적용할 수도 없지만, 반대로 2층 최신 거래와 단순 비교해 “18.3% 싸다”라고 단정하는 것도 위험합니다. 이 물건의 가격 판단은 권리보다 층 보정이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

현재 회차 67,000,000원 가정에서는 집행비용 1,606,000원, 임차보증금 61,000,000원, 주택도시보증공사 4,394,000원이 배당되고 신청채권자 배당은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 실질 인수는 확약 적용 기준 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동부초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 지층 지1호이며, 급배수·위생설비가 되어 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 완경사 가로장방의 주거용 건부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 경인맨션타운은 10세대, 1996.08.09. 사용승인, 동일 면적 실거래는 6건입니다. 대상이 지층이고 최근 12개월 거래가 1건이라는 점은 가격 산정 시 별도 보정이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 을구 12번 주택임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 승계 성격으로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 마세요. 이 자료에서 실제 임차인은 0명입니다.
• 세금 압류 확인. 국·인천광역시·구로구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 지층 가격 보정. 최근 82,000,000원 거래는 2층, 대상은 지층입니다. 최근 12개월 평균 82,000,000원만 기준으로 할인폭을 계산하지 말고 대상 층의 거래 가능 가격을 별도로 검토하세요.
• 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 등기상 보증기관 승계와 실제 현장 점유는 별개이므로 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 지층을 보정해야 한다

이 사건은 겉으로 보면 선순위 61,000,000원 임차권 때문에 부담이 커 보이지만, 매각물건명세서상 을구 12번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 권리의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득도 최저가와 같은 67,000,000원으로 봅니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균·최신 거래 82,000,000원의 81.7%라 여유가 있어 보입니다. 그러나 대상은 지층이고 최신 거래는 2층이며 최근 12개월 표본도 1건입니다. 과거 동일 면적 지층 거래는 46,000,000원도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “최근 거래 대비 18.3% 낮으니 곧바로 싸다”라고 평가할 물건도 아닙니다. 확약서의 효력 확인과 지층 가격 보정, 두 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.