인천지방법원 2026타경501474. 부평구 일신동의 동서푸른빌 에이동 5층 502호입니다. 감정평가상 다세대주택으로, 철근콘크리트조 5층 건물의 최상층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사브레인홀딩스파트너스이며, 2022년 4월 1일 거래가액 133,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 137,160,931원입니다.

등기부를 보면 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 2월 26일 금천세무서장의 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 임차인 전입일을 살펴보면 김재순은 2011년 6월 21일, 한국토지주택공사 명의의 임차권 관련 주민등록일은 2022년 5월 23일로, 모두 이 기준일보다 빠릅니다.

즉 등기상 압류가 소멸한다고 임차인 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 특히 김재순은 과거 등기상 소유자이자 근저당 채무자로 나타나 실제 임차인인지, 관계인인지에 대한 확인도 필요합니다. 이 사건은 가격보다 확약의 적용 범위와 실제 임차관계의 확정이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차관계는 별개

2011년에 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 156,000,000원)은 2016년 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 2016년에 새로 설정됐던 도림2동새마을금고 근저당권 (채권최고액 106,800,000원) 역시 2021년 말소됐습니다.

현재 등기상 확인되는 압류 가운데 금천세무서장의 2024년 2월 26일 압류가 말소기준으로 제시됩니다. 부평구와 금천구의 후속 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위는 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복과 실제 임차인을 구분해야 한다

실제 임차관계에서 우선 확인할 대상은 김재순 1명입니다. 한국토지주택공사의 134,000,000원은 김재순 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되므로, 김재순의 보증금과 별개 보증금인 것처럼 합산해서는 안 됩니다. 또한 ‘보험’과 ‘한국토지’로 기재된 신고는 명칭이 불완전해, 동일 권리의 중복 표기인지 별도의 실제 임차인인지 확인이 필요합니다.

한국토지주택공사는 김재순 보증금의 대위·승계 신고로 분류되며 별도 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. ‘보험’·‘한국토지’의 독립 임차인 여부가 확인되지 않아 실제 임차인 총수는 확정할 수 없습니다. 김재순의 실질 임차인 지위도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 107,800,000원 가정)

아래는 확약의 최종 효과를 반영하기 전 배당 추정입니다. 제시된 배당 구조상 집행비용을 먼저 공제하고 한국토지주택공사 임차권에 잔여 매각대금이 배당되며, 신청채권자 서울보증보험에는 배당이 발생하지 않습니다.

집행비용 2,309,200원은 추정액입니다. 위 배당표는 확약 적용 전 계산이며, 국세·지방세 관련 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차권등기 말소동의 확약서의 효력과 실제 권리관계를 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수 위험은 별개

현재 최저가 107,800,000원은 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 75,460,000원과 52,822,000원입니다. 단순히 입찰가가 낮아지는 부분만 살펴보면 매력적으로 보일 수 있지만, 대항력 임차권의 미배당액은 낙찰가가 하락할수록 증가할 수 있습니다.

확약 적용 후 0원은 한국토지주택공사 을구 5번 임차권에 한정됩니다. 다른 선순위 임차관계에서 발생할 수 있는 인수액은 포함하지 않습니다. 확약 전 추정액에는 각 회차의 집행비용 차감 효과가 반영돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 일신동 소재 일신초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 중·소규모 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 스톤코트·타일·석재 붙임 마감이며, 하이샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 설비를 갖춘 다세대주택입니다.
• 도로. 서측 약 20m, 동측 약 9m 포장도로에 접합니다. 사다리형 토지의 공동주택 부지입니다.
• 토지이용·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2·3구역(헬기), 제한보호구역 및 수도권 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 외국인 등 토지거래허가 관련 지정사항도 있으므로 적용 여부와 유효기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 단지의 대규모 아파트와 달리 비교 가능한 거래 사례가 제한될 수 있습니다. 최상층 위치, 건물 상태 및 실제 임차관계와 함께 최근 유사 물건 거래가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 5번에 어떻게 적용되는지, 말소 이행조건과 대항력 관련 효과를 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
• 김재순 임차관계 확인. 2011.06.21 전입신고의 실제 거주·점유 유지 여부, 임대차계약 존재, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 과거 등기상 소유자·채무자와의 관계도 핵심입니다.
• 보증기관 중복 신고 정리. 한국토지주택공사의 134,000,000원을 김재순의 보증금과 중복 합산하지 마세요. 대위·승계 범위와 실제 채권귀속을 확인해야 합니다.
• ‘보험’·‘한국토지’ 기재 확인. 불완전한 명칭이 보증기관의 중복 표기인지, 별도의 임차인인지 확인하고, 별도 임차권이 있다면 대항력과 인수 여부를 독립적으로 검토하세요.
• 압류·조세채권 확인. 금천세무서, 부평구, 금천구 관련 압류가 있으므로 당해세·법정기일·실제 배당순위를 확인하세요. 배당 추정표만으로 세금 관련 위험이 완전히 해소된다고 볼 수 없습니다.
• 입찰가격 재검토. 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 판단하지 마세요. 실제 취득총액과 최근 유사 다세대 실거래를 함께 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 거주자와 보증금 귀속 관계를 확인하고, 낙찰 이후 인도·명도 및 임차권등기 말소 절차를 검토하세요.
• 원본 최종 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙, 확약서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약된 임차권과 미확인 임차인은 다르다”

이 사건은 감정가 154,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 107,800,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이뤄진 듯하지만 권리관계를 단순하게 볼 수 없는 물건입니다.

가장 큰 부담으로 계산됐던 한국토지주택공사의 보증금 134,000,000원에 대해서는 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 현재 회차의 추정 인수액 28,509,200원은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 김재순의 2011년 전입과 보증금 미상 문제, 과거 소유자·근저당 채무자와의 동일인 문제, ‘보험’·‘한국토지’의 불완전한 임차인 표기 문제가 남아 있습니다. 확약서가 없는 별도 임차관계의 인수 위험은 여전히 확인 대상입니다. 게다가 최근 실거래 시세도 확정되지 않아 현재 최저가가 저렴한지 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 을구 5번 임차권은 확약서로 해소 가능성이 있지만, 이 사건 전체가 인수 위험 0원인 것은 아닙니다. 선순위 임차관계의 진위와 보증금, 확약 범위, 세금 및 실제 점유상태를 확인한 다음 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 “확약 밖에서 실제로 얼마를 떠안을 수 있는가”입니다.