인천지방법원 2026타경501474. 부평구 일신동 ‘동서푸른빌’ 에이동 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사브레인홀딩스파트너스로, 2022.04.01 매매를 원인으로 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 137,160,931원입니다.
권리분석의 출발점은 2024.02.26 금천세무서장 압류입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후의 부평구 압류, 금천구 압류, 을구 5번 주택임차권, 2026.02.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매에서 등기가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 58-16 동서푸른빌 에이동 5층502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 일신로39번길 6-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사브레인홀딩스파트너스 (2022.04.01 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 137,160,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 오래된 근해안강망수산업협동조합 근저당과 2015년 임의경매는 2016.07.29 경매 매각 과정에서 이미 정리됐고, 도림2동새마을금고 근저당도 2021.12.30 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.02.26 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 김재순 | 2011.06.21 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 한국토지주택공사 | 2022.05.23 / 2022.05.13 | 134,000,000원 | 우선변제 승계·중복신고 |
| 보험 | 2022.05.23 / 2022.05.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 신고 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
한국토지주택공사는 김재순의 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고입니다. 따라서 134,000,000원을 김재순의 별도 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 실제 임차인 신고는 김재순·보험·한국토지 3명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 134,000,000원 | 134,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 137,160,931원 | 17,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 17,044,000원을 배당받고 120,116,931원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사 134,000,000원은 보증기관 승계 신고이므로 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 17,044,000원 | 120,116,931원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 0원 | 137,160,931원 | 13,324,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 0원 | 137,160,931원 | 37,614,080원 |
* 회차별 13,324,800원·37,614,080원은 배당 시나리오상 인수액입니다. 다만 그 금액이 을구 5번 주택임차권에서 발생하는 범위는 말소동의 확약서 때문에 실질 0원으로 처리해야 합니다. 확약 밖 임차인 보증금은 별도이므로 전체 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중·소규모 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 5층 502호로, 상·하수도·급배수·도시가스·개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20M, 동측 약 9M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역·제3구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김재순의 임대차 원본 확인. 2011.06.21 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 134,000,000원은 김재순 보증금 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서는 을구 5번 주택임차권에만 적용합니다. 다른 임차인까지 포괄하는 것으로 해석하면 안 됩니다.
- 보험·한국토지의 실체 확인. 보험은 2022.05.23 전입·2022.05.13 확정일자가 기재돼 있으나 보증금이 미상이고, 한국토지는 전입·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
- 압류 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 최저가만 보고 응찰하지 않기. 유찰 시 123,200,000원·98,560,000원으로 내려가더라도 확약 밖 임차보증금이 남으면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 전체 임차인 위험을 지우지는 않는다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 확약입니다. 그 권리에 한해서는 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있어 주된 위험 하나는 줄어듭니다. 그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 보증기관 승계 신고를 제외하고도 김재순·보험·한국토지 3명의 임차인 신고가 남고, 김재순은 말소기준보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 감정가와 최저가가 같은 154,000,000원 신건이라도, 그 금액을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 확약 대상은 0원으로 처리하되 확약 밖 임차인의 보증금·점유·대항력 확인이 끝나기 전까지 실질취득가는 미확정입니다. 주된 임차권은 정리됐지만 별도 미상임차인이 남아 있으므로, 종합 판단은 권리 확인 선행이 필요한 고위험형에 가깝습니다.
