📄 임차권 말소동의 확약서 제출 ⚠️ 확약 외 임차인수 위험 💰 최저가 103,600,000원 · 감정가 70% 🏠 다세대 · 8세대 · 평균 유찰 1회
* 을구 9번 임차권에 한정된 확약 적용 판단입니다. 확약서 원문의 효력과 제출 주체를 확인해야 하며, 다른 임차인의 보증금·대항력 위험까지 0원이 되는 것은 아닙니다.
인천지방법원 2026타경501558. 인천 서구 검암동에 있는 통칭 '미성빌' 4층 403호입니다. 전용면적 48.03㎡의 다세대주택으로, 건물은 2010년 사용승인을 받았고 전체 8세대 규모입니다. 현 소유자 최선준은 2023년 12월 29일 거래가액 149,700,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 강제경매가 개시되었고, 2026년 2월 23일의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그런데 이보다 앞선 2024년 7월 19일, 한국토지주택공사의 보증금 149,700,000원짜리 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 임차권을 반드시 먼저 분석해야 합니다.
이 사건의 핵심은 확약서의 효과와 적용 범위입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 주택임차권등기가 기재되어 있으면서도, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 해당 임차권에 확약이 유효하게 적용된다면 그 권리로 인한 실질 인수 부담은 해소되는 것으로 볼 수 있습니다. 그러나 임차권등기 말소동의만으로 대항력 포기까지 확인된 것인지는 원문 대조가 필요합니다. 무엇보다 다른 임차관계에 같은 효과가 자동으로 미치지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 683-9, 4층 403호 도로명주소 표기: 승학로373번길 12-8 |
| 건물명 / 용도 | 미성빌 · 집합건물(다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 48.03㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 403호 |
| 규모 / 사용승인 | 8세대 · 2010.07.12 |
| 소유자 | 최선준 (2023.12.29 소유권이전 · 거래가액 149,700,000원) |
| 감정가 | 148,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 160,855,725원 |
| 말소기준 | 2026.02.23 · 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 농협은행과 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심 권리는 을구 9번 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024년 7월 19일이고, 주민등록일 2022년 6월 7일, 점유개시일 2022년 6월 11일, 확정일자는 2022년 5월 20일입니다. 모두 2026년의 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로 대항력과 우선변제 문제를 검토해야 합니다.
갑구 6번 강제경매개시결정과 그 뒤인 2026년 3월 18일 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 배당 순위, 당해세 및 공과금 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대위·승계 중복신고를 구분해야 한다
임차 관련 기재 중 한국토지주택공사는 최재용의 보증금에 관한 대위·승계 명의로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사 보증금 149,700,000원을 최재용의 보증금에 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인 관련 기재는 최재용·보험·한국토지의 3건입니다. 다만 '한국토지'가 독립적인 임차인인지 기존 임차권자의 중복·축약 표기인지는 확인되지 않아, 실제 서로 다른 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다.
| 명의 / 성격 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최재용 실제 임차인 |
전입 2025.12.15 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
인수 가능성 말소기준 전 전입. 보증금 및 독립 잔존채무 확인 필요. |
| 한국토지주택공사 최재용 관련 대위·승계 명의 |
전입 2022.06.07 확정 2022.05.20 |
149,700,000원 중복 합산 금지 |
대항력 있음 우선변제 있음 |
대위·승계
확약 대상 확약 적용 시 실질 인수 0원. 미적용 시 산식상 48,350,400원. |
| 보험 별도 임차 기재 |
전입 2022.06.07 확정 2022.05.20 |
700,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
확약 밖 권리 배당요구 2026.02.20. 배당 여부와 잔여 보증금 확인 필요. |
| 한국토지 신원·중복 여부 미확인 기재 |
전입 미상 확정 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
별도 확인 독립 임차인 여부, 대항력 및 보증금 확인 필요. |
③ 시세 비교 — 78.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
미성빌 동일 전용면적 48.03㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 평균 거래가는 132,350,000원, 최신으로 기재된 거래는 2024년 5월의 115,000,000원입니다. 현재 최저가 103,600,000원은 과거 거래 평균의 78.3%로 낮지만, 이는 어디까지나 확약이 유효하고 추가 인수가 없다는 조건의 매각가격 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 (최신) | 48.03㎡ | 3층 | 115,000,000원 |
| 2023.12 | 48.03㎡ | 4층 | 149,700,000원 |
| 2건 평균 | 48.03㎡ | — | 132,350,000원 |
거래 2건의 가격차가 크고 최신 거래가가 그 이전 거래가보다 낮다는 점을 주의해야 합니다. 다만 이 두 거래만으로 현재까지의 연속적인 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 특히 2026년 매각기일 기준 확인된 거래월은 2023년과 2024년으로, 실제 최근 12개월 거래라고 보기 어렵습니다. 그러므로 평균 132,350,000원을 현재 시세로 확정하거나, 최저가 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 부여하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,250,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 149,700,000원 | 101,349,600원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 160,855,725원 | 0원 |
| 3. 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 을구 9번 미배당 보증금 | — | 48,350,400원* |
* 48,350,400원은 배당 산식에서 계산된 확약 미반영 인수액이며, 매각대금에서 추가 배당되는 금액이 아닙니다. 을구 9번 임차권의 인수 부담이 확약에 의해 유효하게 해소되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 다른 임차인의 인수 가능 금액은 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 유찰만으로 해결되지 않는다
을구 9번 임차권이 존속한다는 가정에서는 유찰로 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 반대로 확약이 해당 임차권의 인수 부담을 유효하게 해소한다면 그 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 확약 밖 임차관계는 계속 별도로 분석해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 103,600,000원 | 48,350,400원 | 을구 9번 실질 0원 · 다른 임차인 별도 |
| 2회 유찰 (49%) | 72,520,000원 | 78,885,360원 | 을구 9번 실질 0원 · 다른 임차인 별도 |
| 3회 유찰 (34%) | 50,764,000원 | 100,249,752원 | 을구 9번 실질 0원 · 다른 임차인 별도 |
확약 미반영 인수액은 각 회차의 집행비용 추정이 반영된 배당 시뮬레이션 금액입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 금액은 회차별로 조금씩 다르지만, 주된 부담이 보증금 규모에 묶이는 구조는 동일합니다. 표의 확약 적용 판단은 을구 9번에만 해당합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 빈정공원 남서측 인근. 주변은 유사한 다세대주택이 주를 이루는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층인 403호이며, 외벽은 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창입니다. 도시가스보일러 난방 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,568,000원이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고, 확인된 동일 면적 거래가 2건에 불과합니다. 최근 실거래가 부족하므로 매도 예상가격과 유동성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 실제 문구를 확인하세요. 을구 9번 권리의 대항력 포기·보증금 잔액 인수 면제·등기 말소가 각각 어떻게 담보되는지 확인해야 합니다.
- 최재용의 보증금 확인. 2025.12.15 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 한국토지주택공사 대위·승계 범위를 확인하세요.
- 보험 명의의 권리 확인. 보증금 700,000원, 전입 2022.06.07, 확정일자 2022.05.20로 기재되어 있습니다. 우선배당 이후 남는 보증금과 매수인 인수 여부를 확인하세요.
- 한국토지 기재의 실체 확인. 독립 임차인인지, 한국토지주택공사 관련 중복 기재인지 확인이 필요합니다. 신원·전입·보증금이 불명확한 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 가격 재검증. 최신 확인 거래가 2024년 5월에 머물러 있으므로 2026년 현재 거래 수준을 별도로 검토해야 합니다. 확약 미적용 시에는 최저가보다 보증금 규모가 실질취득 부담의 기준이라는 점을 잊지 마세요.
- 현장 및 명도 확인. 실제 거주자, 점유 범위, 임대차관계, 인도 가능 여부와 명도비용을 확인하세요.
- 공과금·관리비·원본 대조. 국민건강보험공단 압류, 세금 관련 우선배당, 공용부분 관리비 체납 가능성 및 주소 표기를 확인하세요. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사의 최신 원본을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 한 장이 모든 임차인을 지우지는 않는다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%로 내려와 관심을 끌 수 있습니다. 과거 실거래 평균 대비 78.3%라는 수치도 눈에 들어옵니다. 하지만 권리가 정리된 상태인지를 먼저 확인해야 합니다.
을구 9번 한국토지주택공사의 선순위 임차권은 확약이 없다면 보증금 149,700,000원 수준의 실질취득 부담을 형성합니다. 제출된 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 권리의 인수 위험을 유효하게 해소한다면, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이는 해당 임차권에 한정된 판단입니다.
최재용의 미상 보증금, 보험 명의의 권리, 한국토지의 신원·중복 여부가 해소되지 않았고, 시세 비교에 사용된 실거래도 2023~2024년 자료에 머물러 있습니다. 저환금성 우려가 있는 소규모 다세대주택이라는 점까지 감안하면, 현재 가격만으로 적극 입찰할 근거는 부족합니다.
결론은 확약 원문·잔존 임차관계·현재 시세를 확인하기 전까지 입찰 보류입니다. 주된 임차권의 인수 해소가 입증되더라도 다른 임차인의 권리까지 확인한 후, 실제 총취득 부담을 기준으로 다시 판단해야 합니다. 낙찰가가 낮다는 사실과 안전하게 싸게 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
