인천지방법원 2026타경501558. 통칭 ‘미성빌’ 제4층 제403호, 전용 48.03㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최선준으로 2023.12.27. 매매를 원인으로 149,700,000원에 취득했습니다. 등기상 핵심은 2024.07.19. 한국토지주택공사 주택임차권 149,700,000원이 2026.02.23. 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 등기 분석만 놓고 보면 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
다만 이 확약을 전체 임차관계의 ‘종결’로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시돼 실제 별도 임차인이 아니며, 최재용 보증금의 중복 신고입니다. 따라서 149,700,000원을 최재용 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 계산되는 항목은 최재용·보험·한국토지 3명이고, 이 가운데 최재용과 한국토지는 권리판단에 필요한 정보가 일부 확인되지 않아 확약 밖 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 683-9 4층403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 승학로373번길 12-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제4층 제403호 48.03㎡ 전부 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 · 사용승인일 2010.07.12. |
| 소유자 | 최선준 (2023.12.27. 매매 · 거래가액 149,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 160,855,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 그 밖의 위험을 분리해야 한다
말소기준은 2026.02.23. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 2026.03.18. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 9번 한국토지주택공사 임차권은 2024.07.19. 등기로 말소기준보다 앞서 등기 자체만 보면 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
임차인·승계 현황
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 최재용 보증금의 중복 신고이므로 별도 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재용 | 2025.12.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 2022.06.07 / 2022.05.20 | 149,700,000원 | 대항 가능 | 있음 | 보증기관 승계 |
| 보험 | 2022.06.07 / 2022.05.20 | 700,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
* 한국토지주택공사 149,700,000원은 최재용 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 을구 9번에 대한 배당표상 부족분 4,572,000원은 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약 밖 임차관계는 별도입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.48억은 최근 거래보다 높다
미성빌은 총 8세대이며 대상 면적은 48.03㎡입니다. 동일면적 실거래는 2023.12. 149,700,000원, 2024.05. 115,000,000원으로 집계되어 있고 최근 12개월 평균은 132,350,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 48.03㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.12 | 48.03㎡ | 4 | 149,700,000원 |
| 평균 | 48.03㎡ | 2건 | 132,350,000원 |
현재 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 132,350,000원의 111.8%입니다. 최신 거래인 115,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 확약 밖 임차인 인수금이 발생하면 실질취득액은 148,000,000원보다 더 올라갈 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,872,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 149,700,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 160,855,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금에서 4,572,000원이 남아 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 을구 9번 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이 금액은 실질 0원*으로 반영합니다. 다만 ‘보험’의 보증금 700,000원 및 최재용·한국토지의 미상 권리관계는 별도로 확인해야 하므로 전체 실질취득액은 확정되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 ‘빈정공원’ 남서측 인근이며, 주변은 동 유형의 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재하며 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 도시가스보일러 난방, 상하수도 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·도로(접합)·가축사육제한구역(2025-05-20)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
- 규모. 미성빌은 총 8세대, 사용승인일은 2010.07.12.이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 9번 한국토지주택공사 임차권등기 말소동의 확약서의 대상 권리와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최재용 확인. 2025.12.15. 전입으로 표시되나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태로 두고 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 한국토지 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 확약 대상과 별개로 확인이 필요합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 149,700,000원은 최재용 보증금의 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- ‘보험’ 신고 확인. 전입 2022.06.07., 확정 2022.05.20., 보증금 700,000원, 배당요구 2026.02.20.로 표시된 별도 임차관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 148,000,000원은 최근 12개월 평균 132,350,000원의 111.8%이고 최신 거래 115,000,000원보다 높으므로 현재 가격을 ‘저렴’하다고 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 나머지 임차인을 지우면 안 된다”
이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 을구 9번 한국토지주택공사 임차권의 배당 부족분 4,572,000원은 말소동의 확약서가 제출되어 그 권리에 한해서 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 둘째, 그 확약은 최재용·보험·한국토지까지 자동으로 정리해 주는 것이 아닙니다. 특히 최재용과 한국토지는 권리판단에 필요한 금액·일자가 확인되지 않아 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 148,000,000원은 최근 12개월 평균 132,350,000원의 111.8%이고, 최신 거래 115,000,000원보다 높습니다. 즉 확약이 계획대로 작동하더라도 신건에서 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다. 확약 대상 권리는 정리 가능, 확약 밖 임차권은 미확정, 가격은 최근 시세 이상. 이 세 가지를 동시에 반영해야 하는 물건입니다.
