* 0원은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 적용되는 을구 3번 임차권에 대한 판단입니다. 배당표상 미배당 보증금 24,409,600원은 확약 미적용 시의 룰상 위험액이며, 다른 임차인에게 확약 효력이 자동으로 확장되지는 않습니다.
인천지방법원 2026타경501844. 영흥도버스터미널 남동측 인근의 제이파크리움 이동 301호, 전용 41.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 96,000,000원, 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 낮아져 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 대항력 임차권과 인수 범위를 살펴야 하는 물건입니다.
소유자는 박명심이며 2021년 1월 14일 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 달월신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024년 10월 10일 국(충주세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞선 전입신고를 가진 임차인 관련 기록이 있어, 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-139 제이파크리움 이동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로144번길 37-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.11㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 규모 | J파크리움E동 · 총 6세대 · 사용승인 관련 기준일 2017.12.28 |
| 소유자 | 박명심 · 2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,112,876원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.10 · 갑구 8번 · 국(충주세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입신고
권리관계의 핵심은 2024.10.10 압류와 2021.02.02 전입신고의 선후관계입니다. 임차인 관련 전입신고가 말소기준보다 앞서므로, 대항력 요건을 갖춘 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
을구 3번에는 한국토지주택공사 명의의 90,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 전입신고일은 2021.02.02, 확정일자는 2021.02.26, 점유개시일은 2021.03.22입니다. 다만 한국토지주택공사 기재는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되므로 이를 별개의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 승계신고와 실제 임차인을 구분
임차 관련 기재는 모두 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 실제 임차인으로 분류되는 기재는 2명(보험·한국토지)입니다. 다만 이들이 서로 독립된 실제 임차인인지, 명칭이 축약되거나 중복된 신고인지는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 기재의 90,000,000원은 다른 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 임차 관련 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사
을구 3번 · 주택임차권등기
보증기관 승계
|
전입 2021.02.02 확정 2021.02.26 배당요구 2025.02.26 |
90,000,000원
승계 보증금 · 중복 합산 금지
|
대항력 있음 우선변제 가능 |
실제 임차인 아님
확약 대상 인수 0원
말소동의 확약 기준
|
|
보험
주거 · 실제 임차인 분류
|
전입 2021.02.02 확정 2021.02.26 배당요구 2026.03.04 |
0원 기재
실제 보증금 확인 필요
|
대항력 있음 우선변제 가능 |
확약 적용 미확인
추가 인수 위험 미상
|
|
한국토지
주거 · 실제 임차인 분류
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전입 미상 확정일자 미상 배당요구 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 위험 미확정
동일인·중복 여부 확인 필요
|
임차권등기 범위는 제3층 제301호 41.11㎡ 전부입니다. 실제 임차인 수는 신고 구분에 따른 2명이며, 임차인 명칭과 권리 귀속관계의 중복 여부를 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 표본은 작다
동일 건물군 J파크리움E동, 전용 41.11㎡에 대응하는 확인 실거래는 2024년 10월의 98,000,000원 거래 1건입니다. 대상 물건은 3층, 비교 거래는 4층입니다. 비교가격은 감정가 96,000,000원보다 높고 현재 최저가 67,200,000원은 그 거래가격의 68.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 41.11㎡ | 4층 | 98,000,000원 |
| 비교 평균 | 41.11㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
현재 최저가는 과거 실거래에 비해 낮지만, 확인 거래가 2024.10의 단 1건이라는 점이 중요합니다. 이 거래만으로 2026년의 적정 시세나 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 특히 총 6세대 규모의 다세대주택은 개별 거래의 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제(승계) | 90,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 94,112,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션은 임차보증금 우선변제를 먼저 반영한 추정입니다. 배당표상 부족액 24,409,600원은 확약 미적용 시의 룰상 인수액이며, 말소동의 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 구분합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득이 고정되는 구조
아래는 을구 3번의 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 배당·인수 시뮬레이션입니다. 현재 회차에서 보증금 부족액은 24,409,600원이며, 추가로 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 증가합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 합산 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,200,000원 | 24,409,600원 | 91,609,600원 |
| 2회 유찰(49%) | 47,040,000원 | 44,206,720원 | 91,246,720원 |
| 3회 유찰(34%) | 32,927,999원 | 58,064,705원 | 90,992,704원 |
합산 실질취득은 각 회차 최저가와 배당 시뮬레이션상 인수액을 단순 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이가 포함돼 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 제출된 확약이 유효하게 적용되는 을구 3번의 실제 인수액은 이 표의 룰상 인수액이 아닌 0원입니다. 확약 외 미상 임차권리는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영흥도버스터미널 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건 역시 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 3층 세대입니다. 외벽은 외장 돌 붙임 및 스톤코트 마감이며, 위생·급배수설비와 LPG보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 341,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 2024년 10월의 1건입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률 집계는 0.0%로 나타나지만 표본 규모와 실제 매각 이력을 확인해야 합니다. 거래가 충분하지 않아 환금성 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.
- 외관 확인. 건물 외벽에 'J파크리움(E동)8-139'로 표시돼 있으므로 현장 방문 시 등기상 제이파크리움 이동과 실제 호실을 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 어느 권리와 보증금에 적용되는지, 말소 조건 및 이행 시점을 확인해야 합니다.
- 임차인 동일인 여부. 한국토지주택공사의 보증기관 승계와 별도로 기재된 '보험', '한국토지'가 각각 누구인지 확인해야 합니다. 중복 기재 여부가 정리되지 않으면 실제 임차인 수와 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 선순위 대항력 확인. 2021.02.02 전입신고와 2021.03.22 점유개시 기록, 확정일자 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 방지. 한국토지주택공사의 90,000,000원은 승계 보증금입니다. 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 않되, 확약 외 미상 임차인의 별도 권리는 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 설정. 확약 대상 인수 0원이 확인되더라도 다른 인수 위험이 남으면 이를 반영해야 합니다. 확약 미적용 시에는 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 판단합니다.
- 실거래 추가 확인. 현재 비교가격 98,000,000원은 2024.10의 4층 거래 1건입니다. 대상 3층의 현황과 입찰 시점의 거래·매물 상황을 별도 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 임대차계약서, 인도 가능 여부 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목과 당해세·배당순위 변경 가능성을 관리주체 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 그러나 모든 인수가 해소된 것은 아니다”
이 물건의 핵심은 67,200,000원이라는 최저가 자체가 아닙니다. 그 뒤에 있는 90,000,000원의 대항력 임차보증금과 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다.
확약이 적용되는 을구 3번 임차권은 실질 인수 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약 밖 임차인들의 권리와 실제 점유관계가 확인되지 않아 전체 인수 위험은 아직 해소되지 않았습니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 90,000,000원 안팎에서 유지되는 구조라는 점도 유념해야 합니다.
게다가 비교 실거래 98,000,000원은 2024년 10월의 단일 거래이며, 총 6세대 규모 다세대주택이라는 특성상 현재 시세와 환금성에 대한 추가 확인이 필요합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약의 정확한 적용 범위, 실제 임차인 명의와 보증금, 점유관계가 확인된 뒤에야 67,200,000원을 기준으로 실질적인 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 인수권리의 확정입니다.
