인천지방법원 2026타경501844. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 제이파크리움 이동 3층 301호, 전용 41.11㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박명심은 2021.01.11 매매를 원인으로 2021.01.14 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.10.10 충주세무서장 관련 국 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2021.02.02 전입·2021.02.26 확정일자를 가진 주거 임차관계가 확인된다는 점입니다.
등기부에는 2025.02.26 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 보증금 90,000,000원으로 등기되어 있습니다. 다만 이 기록은 보증기관 대위·승계 기록으로 분류되어 있으므로 별도의 실제 임차인 1명으로 중복 합산하면 안 됩니다. 별도로 확인되는 실제 임차인 기록은 2명이며, 그중 한 기록은 대항력·우선변제 정보가 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있고, 다른 한 기록은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 8-139 제이파크리움 이동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.11㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박명심 (2021.01.14 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,112,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계
현재 말소기준은 2024.10.10 국 압류입니다. 2018.02.14 설정된 달월신용협동조합 근저당 66,000,000원은 2021.03.22 해지로 이미 말소되었습니다. 반면 임차관계의 전입일은 2021.02.02, 확정일자는 2021.02.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 을구 3번 주택임차권은 등기 시점이 2025.02.26이어도 그 기초가 된 선행 전입을 기준으로 대항력이 있는 권리로 기재되어 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 승계 기록 1건
| 구분 / 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 기록 | 90,000,000원 | 2021.02.02 / 2021.02.26 | 2025.02.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
| 보험 실제 임차인 기록 | 0원 | 2021.02.02 / 2021.02.26 | 2026.03.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 한국토지 실제 임차인 기록 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 90,000,000원 기록은 보증기관 대위·승계에 따른 신고이므로, 실제 임차인의 보증금과 별개인 새로운 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 2명으로 봅니다. 특히 ‘한국토지’ 기록은 보증금과 전입일·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 부분은 확약 밖의 별도 위험입니다.
③ 시세 비교 — 9,600만은 9,800만의 98%, 하지만 표본은 1건
J파크리움E동은 총 6세대, 사용승인일은 2017.12.28입니다. 대상과 같은 전용 41.11㎡로 확인되는 실거래는 2024.10 4층 98,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균·전체 평균·최신 거래가 모두 98,000,000원으로 계산되어 있지만, 모두 같은 한 건을 기초로 한 값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 41.11㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.11㎡ | 1건 | 98,000,000원 |
신건 최저가 96,000,000원은 이 실거래의 98.0%입니다. 숫자상 100% 아래이긴 하지만, 거래표본이 단 1건이고 그 거래월도 2024.10이므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 더욱이 이 사건은 유찰 시 최저가만 볼 수 없습니다. 대항력 임차권을 확약서 없이 기계적으로 계산한 시나리오에서는 1회 유찰 시 14,982,400원, 2회 유찰 시 30,065,920원의 매수인 인수가 나타납니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 부근에 묶이는 구조이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 94,112,876원 | 3,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 96,000,000원 가정에서는 집행비용 2,128,000원, 임차보증금 90,000,000원, 서울보증보험 주식회사 3,872,000원으로 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 94,112,876원 중 미배당은 90,240,876원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 인수를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 96,000,000원 | 0원 | 현재 배당표상 임차보증금 90,000,000원 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,800,000원 | 14,982,400원 | 을구 3번 임차권은 말소동의 확약서 적용 시 실질 0원* · 확약 밖 임차위험 별도 |
| 2회 유찰 · 64% | 61,440,000원 | 30,065,920원 | 을구 3번 임차권은 말소동의 확약서 적용 시 실질 0원* · 확약 밖 임차위험 별도 |
* 임차권등기 말소동의 확약서는 을구 3번 주택임차권에 적용하는 것으로 분석했습니다. 확약 밖에 남아 있는 다른 임차 기록의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영흥도버스터미널 남동측 인근이며 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며 외벽은 외장 돌 붙임 및 스톤코트, 창호는 하이샤시입니다. LPG보일러 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역·가축사육제한구역이며 공시지가는 341,100원/㎡입니다.
- 환금성 확인 포인트. J파크리움E동은 총 6세대이고 확인된 동일면적 실거래가 1건이므로 가격 판단은 단일 거래가만으로 확정하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 3번 임차권에 어떻게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 미상 임차 기록. ‘한국토지’의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았으므로 점유관계와 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 90,000,000원 기록은 보증기관 대위·승계 기록이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 마세요.
- 유찰가격 착시. 76,800,000원·61,440,000원만 보고 싸다고 판단하지 마세요. 확약이 없다면 대항력 임차권의 미배당 인수가 커지는 구조입니다.
- 시세 표본. 확인된 실거래는 2024.10 98,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 96,000,000원이 98.0%라는 이유만으로 큰 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 건물 표시. 건물 외벽에는 ‘J파크리움(E동)8-139’로 표시되어 있으므로 현장 호수·동 표시를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 끝내야 할 것은 임차권 확인
이 사건의 신건 최저가는 96,000,000원, 확인되는 최근 실거래는 98,000,000원으로 표면상 차이는 크지 않습니다. 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 여기에 을구 3번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
하지만 여기서 곧바로 ‘깨끗한 물건’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 임차인 기록은 2명이고, 그중 하나는 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 보증기관 승계 기록 90,000,000원은 중복 합산하지 않되, 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 남겨야 합니다. 또 거래표본도 98,000,000원 1건뿐이므로 96,000,000원이 확실히 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 결론은 현재회차 인수 0원*, 그러나 권리확인 미완료 — 가격보다 확약 범위와 미상 임차인 확인이 먼저입니다.
