인천지방법원 2026타경501918. 인천 남동구 만수동 삼성빌라 3층 302호, 전용 38.67㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 김기윤 씨로, 2017년 10월 24일 공유자 전원 지분을 매수해 단독소유하게 됐습니다. 당시 거래가액은 80,000,000원입니다. 이번에는 서울보증보험 주식회사가 101,032,026원을 청구하는 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건에서 중요한 것은 일반적인 근저당권 말소 여부가 아닙니다. 과거 국민은행·새마을금고·농협은행의 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 문제 되는 것은 2021년 12월 9일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 해당 임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 있으며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다.
이 주택임차권에는 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 다만 확약서 제출자는 서울보증보험 주식회사이고 등기명의인은 한국토지주택공사이므로, 서류의 적용 대상과 말소 이행 범위를 대조해야 합니다. 더욱이 별도로 신고된 점유·임차관계까지 그 확약서가 해결해 준다고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 871-23 삼성빌라 3층 302호 도로명: 인천광역시 남동구 백범로180번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.67㎡ · 지상 4층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 1992.12.28 준공 · 9세대 |
| 소유자 | 김기윤 (2017.10.24 소유권 취득, 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,032,026원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2026.03.09 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 주요 선순위 권리 | 2021.12.09 을구 7번 주택임차권 · 보증금 71,000,000원 · 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
1993년 국민은행 근저당권(채권최고액 13,000,000원), 1999년 새마을금고 근저당권(18,200,000원), 2012년 농협은행 근저당권(43,200,000원)은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이 금액들을 현재 매수인이 떠안는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
반면 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 임대차계약일은 2017.09.25, 확정일자는 2017.09.26, 점유개시일은 2017.10.24, 주민등록일은 2018.12.14입니다. 등기된 보증금은 71,000,000원으로 최저매각가보다 높습니다.
② 임차인·점유관계 — 중복신고와 미상 위험 구분
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 성격으로 표시되어 있습니다. 따라서 71,000,000원을 별개의 실제 임차인 보증금에 다시 더하면 중복 계산이 됩니다.
그 밖에 '보험'과 '한국토지'라는 명칭의 임차 신고가 각각 확인됩니다. 두 기록은 보증기관 승계 신고로 명시적으로 분류되어 있지는 않지만, 이름이 불완전하고 기존 기관명과 겹쳐 독립된 실제 임차인 2명이라고 확정하기 어렵습니다. 즉, 보증기관 대위·승계 신고 1건을 제외한 별도 신고는 2건이며, 확인된 실제 임차인 수는 미확정입니다.
| 신고 명의 / 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
71,000,000원 | 2018.12.14 2017.09.26 |
있음 |
우선변제
승계·중복제외 확약대상 임차권 · 실질 인수 0원(이행 전제) |
| 보험 주거 · 별도 신고 |
0원 기재 실제 금액 확인 필요 |
2018.12.14 2017.09.26 |
있음(신고 기준) |
우선변제 기재 배당요구 2026.03.06 독립 임차관계·보증금 확인 필요 |
| 한국토지 주거 · 별도 신고 |
미상 | 미상 미상 |
가능·미상 |
미상 실제 점유자 및 독립 권리 여부 확인 필요 |
한국토지주택공사의 71,000,000원은 보증기관 대위·승계에 관한 동일 임차권의 금액으로 보아 별도 합산하지 않습니다. '보험'의 0원 기재 역시 보증금이 존재하지 않는다는 확정 증거는 아닙니다. 동일한 전입·확정일자와 불완전한 명칭 때문에 신고 간 중복 가능성이 있으므로, 실제 임차인 수는 추가 대조가 필요합니다.
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 남는다
확약서가 없다고 가정하면, 최저가 63,700,000원으로 낙찰되는 경우 배당표상 한국토지주택공사 관련 임차보증금에 62,153,400원이 배당되고 나머지 8,846,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수액 | 이론상 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 63,700,000원 | 8,846,600원 | 72,546,600원 |
| 2회 유찰(49%) | 44,590,000원 | 27,612,620원 | 72,202,620원 |
| 3회 유찰(34%) | 31,212,999원 | 40,748,835원 | 71,961,834원 |
회차별 인수액은 확약서 효과를 제외한 배당 시나리오상의 수치입니다. 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 이행되면 해당 인수액의 실질 부담은 0원으로 봅니다. 다만 이 합계는 별도 미상 임차권을 포함하지 않으며, 각 회차의 실제 낙찰가·집행비용·배당결과에 따라 달라집니다.
④ 시세 비교 — 70.8%라는 숫자의 함정
삼성빌라(871-23)2동의 확인된 실거래 비교자료는 2022년 4월 거래 1건입니다. 전용 38.04㎡, 1층 거래가 90,000,000원으로, 대상 물건의 전용 38.67㎡·3층과 완전히 동일한 조건은 아닙니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 실거래 · 2022.04 | 38.04㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 경매 대상 감정가 | 38.67㎡ | 3층 | 91,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 38.67㎡ | 3층 | 63,700,000원 |
최저매각가는 2022년 거래가격의 70.8%입니다. 하지만 이는 어디까지나 오래된 단일 거래와의 비율입니다. 2022년 가격이 2026년 현재에도 유지되고 있는지는 확인할 수 없으며, 최근 시장의 상승·하락 추세도 이 거래만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
아래는 임차권 말소동의 확약의 효과를 배당계산에 반영하지 않은 원래 시나리오입니다. 한국토지주택공사의 보증금은 보증기관 대위·승계 관련 금액으로, 동일한 보증금을 중복하여 청구액에 합산한 것이 아닙니다. 확약에 따른 실제 권리 정리나 배당순위 변경이 있으면 이 표의 배당결과도 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 우선변제 | 71,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 강제경매 신청채권 | 101,032,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수(확약 미반영) | — | 8,846,600원 |
현재 회차의 추정 배당에서는 집행비용 1,546,600원과 임차보증금 배당 62,153,400원이 매각대금 63,700,000원을 모두 차지합니다. 신청채권자 청구액 101,032,026원은 이 시나리오에서 전액 미배당입니다. 미배당 청구액이 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 확약 효력은 별도 확인 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동, 인천2호선 만수역 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성되어 있고, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌 및 타일 마감, 창호는 샷시 구조이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 세로장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·절대보호구역·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 외국인 등에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1992.12.28 준공된 9세대 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 2022.04 한 건에 그쳐 적정 매도가격이나 실제 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사 명의의 임차권등기 말소동의 확약서가 정확히 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권에 적용되는지 확인해야 합니다. 대항력 포기까지 포함하는지, 말소 이행 조건은 무엇인지도 대조하세요.
- 대위·승계 관계 검증. 한국토지주택공사의 71,000,000원은 보증기관 대위·승계로 표시되어 있습니다. 서울보증보험 주식회사와 한국토지주택공사 사이의 권리관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 미상 임차 신고 확인. '보험'과 '한국토지'가 실제로 서로 다른 점유자인지, 기관명의 일부가 나뉘어 기재된 것인지 확인해야 합니다. 특히 보증금·전입·확정일자가 미상인 기록은 대항력과 인수위험을 단정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 확약대상 임차권은 실질 인수 0원으로 평가하되, 그 밖의 독립 임차권이 확인될 경우 예상 미배당액을 추가하여 다시 계산해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022.04의 90,000,000원 거래 한 건만으로 2026년 가격을 판단하지 마세요. 현재의 유사 면적·층·건물상태 거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 현장 점유·관리비. 실제 거주자, 인도 가능 여부, 체납 관리비, 건물 노후도, 누수와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 확약서 원본, 현황조사서, 배당요구 내역을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 있어도 권리분석은 끝나지 않았다”
이 물건은 감정가 91,000,000원에서 최저가 63,700,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 한 차례 유찰된 다세대주택의 가격 매력이 먼저 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 주택임차권의 보증금 71,000,000원을 고려하면, 확약을 제외한 원래 구조에서는 낮은 낙찰가만큼 미배당 인수액이 늘어나는 물건입니다.
서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 긍정 요소입니다. 해당 임차권의 말소가 유효하게 이행된다면 그 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 평가됩니다. 하지만 확약서 제출자와 등기명의인이 다르고, 별도 임차 신고 2건의 독립성 및 보증금도 명확하지 않습니다. 확약 밖의 대항력 있는 임차인이 확인될 가능성을 배제할 수 없는 상태입니다.
가격 판단 역시 보수적이어야 합니다. 최저가가 과거 거래가 90,000,000원의 70.8%라는 사실은 현재 시세 대비 할인율을 증명하지 못합니다. 소규모 다세대이고 최근 거래근거가 부족해 환금성도 충분히 입증되지 않았습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서의 효력과 말소 가능성을 검증하고, 별도 임차 신고의 실제 관계를 정리한 다음, 최신 시세를 확보해야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 최종적으로 어떤 권리가 소멸하고 어떤 보증금이 남는지를 확인하는 데 있습니다.
