인천지방법원 2026타경501918. 인천 남동구 만수동 삼성빌라 3층 302호, 전용 38.67㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김기윤으로 2017.09.08 매매를 원인으로 2017.10.24 공유자 전원 지분을 이전받았고, 거래가액은 80,000,000원이었습니다. 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2021.12.09 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 71,000,000원과 2026.03.09 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
과거 국민은행 13,000,000원, 간석1,3동새마을금고 18,200,000원, 농협은행주식회사 43,200,000원의 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 데이터상 2026.03.09 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2021.12.09 주택임차권이 원칙적으로 먼저 검토돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501918 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 871-23 삼성빌라 3층302호 · 백범로180번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.67㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김기윤 · 2017.09.08 매매 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 101,032,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
핵심은 을구 7번 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일 2017.09.25, 확정일자 2017.09.26, 점유개시일 2017.10.24, 주민등록일 2018.12.14이고 보증금은 71,000,000원입니다. 2026.03.09 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
임차관계 — 보증기관 승계 중복을 분리
표시된 임차관계는 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 건으로 분류돼 별도 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인 표시 2명입니다. 71,000,000원을 다른 임차인의 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다.
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제3층 제302호 38.67㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 71,000,000원 | 2018-12-14 | 2017-09-26 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 확약 대상 |
| 보험 | 주거 | 0원 | 2018-12-14 | 2017-09-26 | 대항력 有 우선변제 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 이상
삼성빌라(871-23)2동은 총 9세대, 사용승인일은 1992-12-28이며 대상 면적은 38.67㎡입니다. 확인된 동일면적 거래 표본은 1건으로, 2022.04 전용 38.04㎡ 1층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 제시된 최근 평균과 최신 거래도 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 38.04㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | 38.67㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 91,000,000원은 제시된 최근 평균 90,000,000원의 101.1%입니다. 즉 확약 대상 임차권의 실질 인수를 0원으로 보더라도, 현재 회차의 실질취득 하한은 91,000,000원으로 최근 시세 평균보다 낮지 않습니다. 여기에 확약 밖 미상 임차인의 보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 71,000,000원 | 71,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 101,032,026원 | 17,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국토지주택공사 보증금 71,000,000원이 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사 청구액 중 17,962,000원이 배당되며 미배당은 83,070,026원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 91,000,000원 | 0원 | 확약 대상 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 72,800,000원 | 0원 | 확약 대상 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 58,240,000원 | 14,208,320원 | 확약 대상 실질 0원 · 미상 임차인 별도 |
2회 유찰 시 배당계산상 매수인 인수액은 14,208,320원으로 표시됩니다. 그러나 이 금액은 확약 대상인 을구 7번 임차권에서 발생하는 미배당 인수분이므로, 확약 규칙을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약 밖의 한국토지에 관한 보증금은 미상이므로 그 위험까지 0원으로 없앨 수는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수역(인천2호선) 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건물의 제3층 제302호이며, 외벽은 벽돌 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,540,000원/㎡, 토지면적은 179.2㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대, 1992-12-28 사용승인 다세대로 확인된 동일면적 거래 표본이 1건에 그쳐 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소까지 연결되는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인 확인. 한국토지의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확인하기 전에는 전체 인수금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 건은 보증기관 대위·승계로 분류되므로 71,000,000원을 별도 임차보증금과 중복 합산하지 마세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 91,000,000원은 제시된 최근 평균 90,000,000원의 101.1%입니다. 신건 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 시에도 권리 먼저. 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원으로 내려가더라도 확약 밖 미상 임차인 문제를 먼저 해소해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 권리가 전부 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 71,000,000원 한국토지주택공사 주택임차권은 말소기준보다 선순위지만 임차권등기 말소동의 확약서가 있어 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 조정할 수 있습니다. 둘째, 그 확약 밖에 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 한국토지 임차인 표시가 남습니다. 따라서 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 분류하면 안 됩니다.
가격도 적극적인 가점을 주기 어렵습니다. 신건 최저가 91,000,000원은 제시된 최근 평균 90,000,000원의 101.1%이고, 확인된 거래도 1건뿐입니다. 가격은 시세 이하가 아니고, 권리는 미상 임차인 확인이 남아 있습니다. 결론은 확약서 효력과 미상 임차인의 실제 권리를 원문으로 확인한 뒤 접근해야 하는 C등급 확인형 물건입니다.
