인천지방법원 2026타경502205. 인천 서구 연희동 대명파크타운 2층 201호, 전용 51.66㎡ 다세대주택입니다. 감정가 95,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 66,500,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 관심이 갈 만하지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2022.07.19. 국의 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 전입신고를 갖춘 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 존재합니다.

핵심은 대항력 있는 임차보증금 102,000,000원과 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 인수 부담은 해소됩니다. 그러나 별도 임차인으로 기재된 보험·한국토지의 전입일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 전체 권리가 안전하다고 단정할 단계는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

이 물건의 말소기준은 2022.07.19. 국의 압류입니다. 그 후 발생한 주택도시보증공사의 가압류, 인천광역시 서구의 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 한국토지주택공사 명의 임차권의 주민등록일은 2021.12.20., 점유개시일은 2021.12.29., 확정일자는 2021.12.07.입니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인되므로, 확약을 반영하지 않으면 배당받지 못한 보증금의 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계와 실제 임차인 구분

임차 관련 기재는 모두 3건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있습니다. 별도 임차인으로 분류된 사람은 2명(보험·한국토지)입니다. 다만 이름이 축약되어 있어 실제 신원과 동일인 중복 여부를 추가 확인해야 합니다. 한국토지주택공사의 보증금 102,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

한국토지주택공사의 임차권은 별도의 추가 보증금이 아닌 대위·승계 신고로 취급합니다. 실제 임차인으로 분류된 2명은 이름 및 원신고의 중복 여부가 확정되지 않았으므로, 명세서 원문과 주민등록·점유관계를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이는 가격과 실질취득의 차이

대명파크타운20동은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 51.66㎡ 거래기록 4건의 전체 평균은 105,250,000원이며, 최근 12개월 평균으로 표시된 가격 지표는 102,000,000원(2건)입니다. 최신으로 수록된 개별 거래는 2024.07.의 104,000,000원입니다.

확약이 유효하고 별도 미상 임차인 인수가 없다면, 실질취득액은 최저매각가 66,500,000원으로 계산되며 최근 평균 지표 102,000,000원의 65.2%입니다. 이는 조건부 가격상 여유를 뜻할 뿐, 확정된 투자 수익이나 안전한 취득가격을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

위 배당은 집행비용 1,597,000원을 먼저 공제하는 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사 임차권의 룰상 부족분은 37,097,000원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 별도 미상 임차인의 인수액은 산정되지 않았습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰되어도 보증금 함정은 남는다

이 사건은 대항력 있는 보증금이 최저매각가보다 큰 유형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 실질취득 비용이 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 임차권의 인수액은 0원으로 처리됩니다. 아래 비교는 확약이 적용되는 임차권 한 건에 관한 것이며, 다른 미상 임차인 인수 가능성은 포함하지 않습니다.

확약 미적용 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 룰상 인수 추정액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 합계에 차이가 발생하지만 대체로 보증금 102,000,000원 수준입니다. 확약 적용 실질취득은 해당 임차권의 인수가 0원이라는 전제이며, 취득세·명도비·관리비·별도 임차인 인수액 등은 포함하지 않았습니다.

⑥ 공매·가압류·신청채권 확인

2022.08.24. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 존재합니다. 따라서 강제경매의 진행 상황과 별도로 공매의 진행 여부 및 절차 관계를 교차 확인해야 합니다.

또한 2023.05.17. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 3,597,500,000원으로 본 물건의 감정가보다 큽니다. 이 가압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸 대상으로 분류되어 있으므로, 청구금액 전부를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 다만 채권관계의 규모와 배당 부족이 큰 사건인 만큼 원본 서류의 권리관계를 신중히 확인해야 합니다.

신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 106,409,752원입니다. 추정 배당표상 신청채권자와 주택도시보증공사에 대한 배당은 모두 0원입니다. 배당을 받지 못한 후순위 일반채권이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동 소재 연희동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1994.11.28. 준공된 10세대 규모 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)이며 지목은 대, 토지면적은 337.7㎡입니다. 평탄한 사다리형 토지로 남측 포장도로와 접합니다.
• 공시지가. 1,239,000원/㎡입니다. 과밀억제권역 및 토지이용 관련 제한사항이 있으므로 매수인에게 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 시 거주인 및 이해관계인을 만나지 못하여, 내부를 직접 확인하지 않은 상태에서 외형과 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 감정되었습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 수록된 동일 면적 실거래가 4건이며 최근 추세는 -6.0%입니다. 거래 표본과 거래 시점의 한계를 감안하면 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권을 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 별도 임차인 2명 확인. 보험·한국토지의 정확한 신원, 전입일, 확정일자, 보증금, 실제 점유 여부 및 동일인 중복 여부를 조사해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금 중복계산 방지. 한국토지주택공사의 102,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인의 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2022.08.24. 한국자산관리공사 공매공고에 따른 공매 상태와 법원 강제경매 진행 상태를 확인해야 합니다.
• 배당 및 체납 확인. 국의 압류가 말소기준이므로 체납세금, 당해세, 배당순위, 실제 배당 가능액을 재검토해야 합니다.
• 건물 표시 대조. 외벽에 '20동'으로 표시된 건물과 등기상 2층 201호가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 명도. 현장조사에서 거주인 및 이해관계인이 확인되지 않았으므로 내부 상태, 실제 점유자, 명도 절차 및 수리비를 조사해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 평균으로 표시된 102,000,000원과 최신 수록 거래 104,000,000원의 시점을 구분하고, 하락 추세 -6.0%를 고려하여 현재 매매 가능한 가격을 검증해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임차권등기 말소동의 확약서 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 65.2%”보다 중요한 것은 확약의 범위

이 사건은 감정가 대비 70%로 최저매각가가 내려왔고, 최근 평균 시세와 비교하면 65.2%에 해당합니다. 그러나 단순한 할인율만으로 권리와 가격의 안전성을 판단할 수 없는 물건입니다.

보증금 102,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재하며, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 실질취득액은 103,597,000원으로 최근 평균 지표 102,000,000원을 웃돕니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 커져 총액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.

반면 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 이 경우 최저가 66,500,000원은 가격 측면에서 검토할 여지가 있습니다.

문제는 확약 밖에 남아 있는 미상 임차인 2명입니다. 이들의 실제 신원과 보증금, 대항력 여부가 확인되지 않았고, 공매공고도 존재합니다. 더욱이 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적고 최근 추세가 -6.0%라는 점도 보수적 판단을 요구합니다.

결론은 '주된 인수는 확약으로 해소 가능하지만, 전체 권리는 아직 미확정'입니다. 임차인 실체와 확약의 효력, 공매 상태가 확인되기 전까지 저렴한 최저가만을 이유로 입찰하기보다는 권리 확인을 우선하는 것이 적절합니다.