인천지방법원 2026타경502205. 연희동 대명파크타운 2층 201호, 전용 51.66㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성현으로, 2019년12월31일 매매를 원인으로 2020년1월3일 소유권이 이전됐고 거래가액은 115,000,000원이었습니다. 이 사건에서 권리분석의 출발점은 2022년7월19일 국의 압류입니다. 제공된 말소기준권리 판정상 이 압류가 기준이며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 서구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 2022년8월31일 접수됐지만, 그 임대차의 주민등록일은 2021년12월20일, 점유개시일은 2021년12월29일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 선행 임차관계로 취급해야 합니다. 보증금은 102,000,000원이고 확정일자는 2021년12월7일이며 배당요구도 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선행 임차관계는 별도 판단

말소기준은 2022년7월19일 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 3,597,500,000원, 서구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사의 임차권은 등기 접수 자체는 기준일 이후라도 실제 주민등록일이 2021년12월20일로 더 빠르므로 대항력 있는 선행 임차관계입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 취급 2명, 보증기관 승계 1건

보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에서 제외합니다. 따라서 실제 임차인 취급은 2명입니다. 이 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, 모두 “대항력 가능·미상”으로 두어야 합니다. 특히 102,000,000원 보증금은 보증기관 승계 표시분이므로 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 95,000,000원은 최근 시세 아래지만, 추세는 -6.0%

대명파크타운20동 전용 51.66㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 105,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선합니다. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -6.0%입니다.

최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.1%입니다. 최신 거래 104,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 낮은 구간이지만, 최근 추세가 -6.0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 이 물건은 10세대 규모의 다세대주택이고 확인된 실거래가 4건, 최근 12개월 거래가 2건이므로 가격 차이만으로 강한 환금성이나 확실한 저가 매수를 전제하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 9,110,000원으로 매수인 인수액이 산출됩니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 본 분석에서 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 확약 밖 미상 점유 2명 관련 부담은 별도로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호이며 외벽은 치장벽돌붙임, 창호는 하이샤시입니다.
• 입지. 연희동행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 인천2호선 아시아드경기장역과 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구), 평지·사다리형, 남측 포장도로 접면입니다. 토지면적은 337.7㎡, 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역이며 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하는 조건으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 대명파크타운20동은 10세대, 준공일 1994.11.28이며 전용 51.66㎡ 확인 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 건축물현황도, 평가전례에 따른 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 직접 대조해야 합니다.
• 미상 점유 2명 확인. ‘보험’, ‘한국토지’로 기재된 주거 점유의 실제 점유관계·전입일·보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현 상태에서는 대항력 가능·미상입니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 102,000,000원은 보증기관 대위·승계 표시분이므로 별도 실제 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
• 공매 진행 교차 확인. 2022.08.24 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 105,250,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선하고, -6.0% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 직접 조사가 제한됐으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 매각기일 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지워졌지만, 권리분석은 아직 닫히지 않았다”

이 물건의 가장 큰 숫자는 한국토지주택공사 임차보증금 102,000,000원입니다. 전입 2021년12월20일로 말소기준 2022년7월19일보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있고, 현재 매각가 95,000,000원 배당계산에서는 부족분 9,110,000원이 남습니다. 그러나 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 판단합니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗한 것은 아닙니다. 확약 적용 밖에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 취급 2명이 남아 있어 이들의 대항력과 인수액은 현재 확정할 수 없습니다. 가격도 95,000,000원으로 최근 12개월 평균 102,000,000원보다 낮지만 시장 추세가 -6.0%이고, 10세대 다세대주택의 거래 표본도 제한적입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 미상 점유와 환금성 때문에 보수적 접근”입니다.