인천지방법원 2026타경502452. 주안동 대주아트빌 202동 3층 301호, 전용 59.95㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기 흐름의 핵심은 근저당이 아니라 2026.03.27. 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당·압류·신탁은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준은 갑구 14번 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2025.05.07. 을구 11번 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.01.08., 확정일자 2021.01.11., 점유개시 2021.02.22., 주민등록 2021.02.23.으로 말소기준보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

다만 매각물건명세서에는 이 을구 11번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 기준상 이 임차권등기의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 중요한 점은 이 확약이 모든 점유자에게 자동으로 확장되는 것은 아니라는 것입니다. ‘한국토지’로 기재된 별도 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 이 부분은 입찰 전 반드시 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약은 그 권리만 해소

현재 권리분석에서 과거 근저당을 다시 인수하는 구조는 아닙니다. 2003년 숭의3,4동새마을금고 근저당, 2004년 국민은행·차봉재 근저당, 2007년 은평제일신용협동조합· 논산농업협동조합 근저당은 모두 이미 말소된 이력입니다. 2022년과 2023년에 설정됐던 신탁도 각각 말소돼 현재 소유자는 주식회사알레입니다.

② 임차인 분석 — 중복신고를 보증금 두 건으로 더하면 안 된다

실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계의 보증기관 중복신고이므로 120,000,000원을 별도 보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 동일 보증금에 대한 승계 신고와 실제 임차인 신고를 분리해서 읽어야 합니다.

‘한국토지’는 보증금도, 전입일도 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사의 원문을 대조하는 것이 맞습니다.

③ 시세 비교 — 1.46억은 최근 시세지표보다 높다

대주아트빌 202동은 총 8세대이고, 전용 59.95㎡로 잡힌 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2022.04의 136,000,000원, 다른 거래는 2021.08의 124,000,000원이며 시세지표상 최근 12개월 평균은 130,000,000원입니다.

현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 130,000,000원의 112.3%입니다. 최신 거래 136,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 놓고 “경매니까 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 오히려 현재 신건 가격은 확인 가능한 시세지표 이상입니다.

④ 배당·인수 구조 (매각가 146,000,000원 가정)

한국토지주택공사와 ‘보험’의 120,000,000원은 보증기관 대위·승계 관계로 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당 시나리오에는 신청채권자 배당이 0원으로 잡혀 있으나, 중복신고를 별도 채권으로 더할 수 없으므로 실제 최종 배당순위·금액은 원문 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다. 을구 11번 임차권등기는 말소동의 확약서가 제출돼 그 권리의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보고 판단하면 안 된다

위 회차별 인수액 숫자는 배당 시나리오에 잡힌 값입니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고이고, 을구 11번 임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 숫자를 그대로 매수인의 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다. 반대로 확약 밖 점유자가 대항력을 갖는 것으로 확인될 경우에는 그 보증금 미배당분을 별도로 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 59.95㎡·5층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 인천문학초등학교 북측 인근으로, 주변에 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이며 감정요항표상 사용승인은 2003.03.25.입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 대주아트빌 202동은 총 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래 표본도 2건으로 적습니다. 가격 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 11번 권리를 실제로 전부 정리하는 내용인지 원문을 대조하세요.
• ‘한국토지’ 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 여부와 실제 보증금 규모를 확인하기 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
• 보증기관 중복신고 제거. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 120,000,000원과 별개 보증금처럼 합산하지 마세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 시세지표 평균 130,000,000원의 112.3%입니다. 신건 가격에 시세 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
• 실거래 현재성 확인. 확인되는 최신 거래가 2022.04이고 표본이 2건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최신 거래를 추가 확인해 응찰가를 정하세요.
• 배당표 재검증. 승계 중복신고가 포함된 배당 시나리오의 숫자를 그대로 인수액으로 사용하지 말고, 실제 임차인·보증기관·신청채권자의 법정 순위를 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상임차가 남는다

이 사건의 가장 큰 오해 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 한국토지주택공사와 ‘보험’의 120,000,000원을 별개 보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 둘째, 을구 11번 주택임차권은 선순위지만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 그 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그렇다고 안전형으로 끝나는 물건은 아닙니다. 확약 밖 ‘한국토지’ 점유자는 보증금과 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 가격도 현재 최저가 146,000,000원이 최근 시세지표 평균 130,000,000원의 112.3%입니다. 최신 거래 136,000,000원보다도 높습니다. 여기에 총 8세대 다세대, 거래 표본 2건이라는 환금성 한계까지 겹칩니다.

주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 점유와 높은 신건 가격 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정하지 말고, 확약 밖 임차관계가 정리된 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 우선입니다.