인천지방법원 2026타경502452. 인천 미추홀구 주안동 대주아트빌 202동 301호, 전용 59.95㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사알레이며, 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 청구금액 125,030,136원으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2026.03.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.05.07에 이미 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.

따라서 이번 경매는 일반적인 근저당권 말소형 물건처럼 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 등기된 임차보증금 120,000,000원이 최저매각가보다 큽니다. 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 범위와 별도 임차인 표시까지 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

핵심은 을구 11번 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의로 2025.05.07 등기됐으며 보증금은 120,000,000원입니다. 계약일은 2021.01.08, 확정일자는 2021.01.11, 점유개시일은 2021.02.22, 주민등록일은 2021.02.23입니다. 모두 2026.03.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

한편 등기부상 과거 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 주식회사알레 명의로 신탁재산이 귀속된 뒤 현재 강제경매가 개시된 구조입니다. 현재 유효한 근저당권이 말소기준이 되는 사건은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 중복신고와 미상 임차인 구분

임차 관련 기재는 세 명의 명의로 나타나지만, 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 표시입니다. 원임차인 보증금과 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 승계 표시를 제외하면 명세서상 별도 임차인 명의는 보험·한국토지 2명입니다. 다만 한국토지가 실제로 독립된 임차인인지, 앞선 승계신고의 중복 기재인지는 확인이 필요하므로 확정된 실제 임차인 수는 단정할 수 없습니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 부담은 남는다

최저매각가 102,200,000원만 보면 감정가 대비 70%입니다. 그러나 확약이 적용되지 않는 대항력 보증금 120,000,000원이 실제로 인수되는 경우에는 매각대금에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다.

20,030,800원은 확약 효과를 반영하기 전 배당 모형에서 계산된 부족분입니다. 확약 대상 한국토지주택공사 임차권의 인수액은 실질 0원이며, 위 조건부 실질취득액은 확약 밖 임차인의 독립적인 보증금 인수의무가 인정될 때의 위험 비교값입니다. 확약이 적용된 보증금을 다시 더하거나 동일 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다. 한국토지 명의의 미상 보증금은 금액을 확정할 수 없어 위 산식에 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 78.6% 할인이라는 착시

대주아트빌(202동)의 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 전용 59.95㎡ 기준 평균 거래가는 130,000,000원이고, 마지막으로 확인된 거래는 2022.04의 136,000,000원입니다. 다만 확인되는 거래시점이 모두 오래돼 현재 시세를 확정하는 기준으로 삼기 어렵습니다.

최저가 102,200,000원은 이 참고 평균의 78.6%입니다. 표면적으로는 저렴해 보입니다. 하지만 보증금 인수위험을 반영한 조건부 실질취득액 122,230,800원은 참고 평균의 약 94.0%입니다. 보증금 원금 120,000,000원을 기준으로 보더라도 약 92.3%에 해당합니다.

즉 1회 유찰로 표시되는 큰 할인율은 실질취득 부담을 충분히 설명하지 못합니다. 더욱이 비교대상 거래가 2021~2022년에 집중되어 있어 현재 시장에서도 130,000,000원에 거래된다고 단정할 근거가 부족합니다. 추가 인수위험과 거래 표본의 시차를 고려하면 신건 대비 가격이 낮다는 사실만으로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

위 표는 선순위 보증금에 대한 기본 배당계산이며 확약서 효과를 반영하기 전의 추정 모형입니다. 한국토지주택공사의 승계신고는 보증금에 중복합산하지 않았습니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖 임차인의 배당·인수관계가 확인되면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하가 곧 수익은 아니다

대항력 있는 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 아래 표는 각 회차의 배당 모형에서 계산된 부족분이 확약 밖 권리로 실제 인수된다는 조건부 시나리오입니다.

최저매각가는 102,200,000원에서 50,078,000원까지 낮아질 수 있지만, 같은 보증금의 미배당분을 인수한다면 실질취득 부담은 계속 120,000,000원대에 머무릅니다. 배당 전에 공제되는 집행비용 때문에 각 모형의 실질취득액에는 차이가 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천문학초등학교 북측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 본건 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 드라이빗 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,090,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐 현재 매수 수요와 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 어느 임차권 및 보증금 채권을 대상으로 하는지 확인해야 합니다. 해당 임차권의 실질 인수액 0원 판단이 실제 매수인에게도 적용되는지 원문 대조가 필요합니다.
• 임차인 명의 정리. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 표시로, 원임차인 보증금과 합산하면 안 됩니다. 보험·한국토지 명의가 동일 권리의 다른 표시인지 독립 임차인인지 구분해야 합니다.
• 확약 밖 보증금 확인. 보험 명의의 보증금 120,000,000원은 대항력 및 우선변제권이 표시돼 있습니다. 확약 효력 밖에 남는 미배당 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 한국토지 명의의 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력을 단정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 조사해야 합니다.
• 배당요구와 권리 승계. 보험 명의의 배당요구일은 2026.03.25, 한국토지주택공사 명의의 관련 신고일은 2025.05.07입니다. 같은 보증금에 대한 승계관계를 배당표와 함께 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 102,200,000원은 과거 실거래 평균의 78.6%이지만, 인수 위험을 반영한 조건부 실질취득액은 122,230,800원입니다. 과거 거래 2건을 현재 확정 시세로 간주하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 체납을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 기록, 확약서 원본, 현황조사서 및 배당요구 관련 기록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.02억 ≠ 실질취득 1.02억”

이 물건의 위험은 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라 보증금 채권을 최종적으로 누가 부담하느냐에 있습니다. 최저매각가는 102,200,000원으로 낮아졌지만 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 확인됩니다. 확약을 반영하지 않는 기초 배당 모형에서는 20,030,800원이 부족하며, 그 부족분을 인수하는 조건이라면 실질취득 부담은 122,230,800원입니다.

서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 있어 확약 대상 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 확약 밖에 별도로 기재된 임차인의 독립적인 권리가 존재한다면 그 위험은 그대로 남습니다. 한국토지 명의의 미상 권리도 확인되지 않았습니다.

시세 측면에서도 확인된 거래는 2021~2022년의 2건뿐입니다. 현재 최저가가 과거 평균보다 낮다는 사실만으로 확실한 저가매수 기회라고 평가할 수 없습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 미확정 권리관계를 감안하면 입찰 전 권리 확인이 최우선인 주의형 물건입니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약 대상 권리의 인수액 0원 여부와 확약 밖 임차인의 대항력·보증금 중복관계가 모두 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 입찰하기 어렵습니다. 권리관계가 명확해진 다음에야 실제 취득비용과 가격 경쟁력을 다시 판단할 수 있습니다.