수원지방법원 2024타경53902. 안성시 공도읍 진사리 305-1, 진사길 79-17 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2-1)가 노유자시설 및 종교시설, 기호(2-2)는 공부상 종교시설이나 현황은 교회 사택으로 탐문됐습니다. 일반철골·경량철골 구조 건물과 토지가 결합된 형태라 일반 주거상품처럼 거래가 단순한 물건은 아닙니다.
등기상 핵심은 2021.09.15 북인천새마을금고 근저당권 780,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 2023.04.28 근저당권 78,000,000원과 2024.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 평택은실신용협동조합·순천농업협동조합·서울축산업협동조합·수산업협동조합중앙회·구리새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 다만 등기상 소멸 구조와 점유자의 대항력 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경53902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 진사리 305-1 · 경기도 안성시 공도읍 진사길 79-17 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 노유자시설 및 종교시설 · 일부 교회 사택 이용 탐문 |
| 토지 정보 | 833.0㎡ · 종교용지 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박면호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,349,721,200원 / 324,068,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북인천새마을금고 / 61,400,023원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.15 을구 11번 근저당권 · 북인천새마을금고 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유자 확인이 핵심
현재 등기상 살아 있는 근저당권은 북인천새마을금고의 을구 11번과 을구 13번입니다. 을구 11번이 말소기준권리이고, 을구 13번은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.03.20 안성시 압류는 2024.04.05 해제됐으며, 2024.10.23 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬수(서안성푸드뱅크) | 가동 1층 면적 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가는 324,068,000원입니다. 시나리오상 감정가의 24% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 노유자시설·종교시설·사택 및 토지가 결합된 특수용도 물건이므로 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 324,068,000원 | 318,731,048원 | 539,268,952원 | 0원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 226,847,600원 | 222,871,734원 | 635,128,266원 | 0원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 158,793,320원 | 155,770,214원 | 702,229,786원 | 0원 | 0원* |
유찰이 더 진행될수록 담보권자의 미배당은 539,268,952원 → 635,128,266원 → 702,229,786원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액은 61,400,023원이며, 제공된 세 시나리오에서는 신청채권자 청구가 충족되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,952원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 북인천새마을금고 | 780,000,000원 | 318,731,048원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 북인천새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 858,000,000원, 배당액은 318,731,048원, 미배당은 539,268,952원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 보증금·대항력도 확인되지 않았으므로 표의 매수인 인수 0원은 최종 확정값으로 보지 않는 것이 안전합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2-1)는 노유자시설 및 종교시설로 이용 중이며, 기호(2-2)는 공부상 종교시설이나 현황은 교회 사택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 양진초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 833.0㎡, 종교용지, 자연녹지지역이며 도시지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록3·4 지상의 컨테이너박스 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 용도 차이. 목록2의 1층 부분은 등기사항전부증명서상 종교시설이나 건축물대장상 노유자시설로 등재되어 있어 대장을 기준으로 평가됐습니다.
- 도로 토지. 목록4는 등기사항전부증명서상 지목이 전이지만 토지대장상 도로로 되어 있어 농지취득자격증명이 불요하며 도로 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아니라 노유자시설·종교시설·사택과 토지가 결합된 물건이고 이미 4회 유찰된 만큼, 재매각 시 매수층이 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 박찬수(서안성푸드뱅크)의 전입신고일·보증금·확정일자와 점유권원을 확인해야 합니다. 현재 상태로는 대항력 가능·미상입니다.
- 매각물건명세서 대조. 점유자의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 최신 매각물건명세서에서 보완 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 매각 제외 컨테이너박스 2동의 위치·점유·철거 문제를 현장에서 구분해야 합니다.
- 건물 실제 사용 재확인. 교회 사택 부분은 내부 이용상황이 확인되지 않았으므로 매각 전 현황과 공부상 용도를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 4회 유찰과 감정가 24%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 특수용도 자산의 실제 활용성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”와 “안전하고 싸다”는 다른 말이다
이 물건의 등기 순위만 보면 핵심은 분명합니다. 2021.09.15 북인천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산 역시 매수인 인수액을 0원으로 놓고 있습니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 한 단계 더 봐야 합니다. 가동 1층 점유자 박찬수(서안성푸드뱅크)의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았고, 물건 자체도 노유자시설·종교시설·교회 사택·토지가 결합된 특수용도입니다. 여기에 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “등기권리는 비교적 단순하지만, 점유와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
최저가 324,068,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말 것. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유자의 실제 권리, 매각 범위, 건물 이용상태, 특수용도의 재매각 가능성입니다.
