수원지방법원 2025타경663. 경기도 평택시 고덕면 궁리 태평아파트 201동 206호, 20층 건물의 2층 아파트입니다. 대구칠성신용협동조합이 설정한 채권최고액 137,200,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 최초 감정가는 143,000,000원이었지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 100,100,000원으로 낮아졌습니다.
관심을 끄는 것은 가격입니다. 최근 동일 면적 거래 평균은 121,541,666원, 최신 거래가는 130,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준보다 모두 낮습니다. 여기에 현재 등기상 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 임차인 인수 문제가 없다면 가격 경쟁력이 있는 물건으로 볼 수 있습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 권리 안전성을 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 궁리 75 태평아파트 201동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 서동대로 2651 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 동일면적 실거래 비교 기준 전용 59.91㎡ |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 2층 · 침실 3, 화장실, 주방 및 식당, 거실, 발코니 |
| 사용승인 | 1995.11.18 (감정평가서 기준) |
| 단지 규모 | 태평아파트 · 1,288세대 |
| 소유자 | 이수범 (2002.02.23 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대구칠성신용협동조합 / 58,724,514원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.02 을구 16번 대구칠성신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 137,200,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (점유·임차관계 추가 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임대관계는 확인 필요
핵심은 2016.06.02 설정된 을구 16번 근저당권입니다. 대구칠성신용협동조합의 채권최고액은 137,200,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위인 을구 17번 근저당권(50,000,000원)과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024년에 설정된 신한카드 가압류와 국세 압류는 각각 2026.07.20, 2025.11.25에 등기상 말소되었습니다. 과거 국민은행 가압류와 신용보증기금 가처분 등도 이미 말소된 사항입니다. 따라서 해당 과거 권리들을 현재 매수인이 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 100,100,000원은 실제 거래보다 낮다
태평아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 거래 12건입니다. 2026년 5월부터 9월까지 거래가 포함되어 있으며, 최근 12개월 실거래 평균은 121,541,666원입니다. 현재 최저가는 해당 평균의 82.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.91㎡ | 17 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.91㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 121,541,666원 |
거래가격은 110,000,000원~140,000,000원에 분포합니다. 2026년 9월 최신 거래로 표시된 금액은 130,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 2층 거래가 2026년 7월 115,000,000원에 이루어졌다는 점이 참고할 만합니다. 현재 최저매각가 100,100,000원은 최근 평균은 물론 이 2층 거래가격보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 대구칠성신용협동조합 | 137,200,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 후순위 근저당 · 을구 17번 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 187,200,000원 | 89,301,400원 |
집행비용 2,201,400원을 먼저 공제한 뒤 선순위 근저당권에 97,898,600원을 배당하는 추정입니다. 후순위 근저당권에는 배당이 없으며 소유자 잔여도 없습니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 기준이고 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 추정액 0원은 임대관계 확인을 전제로 한 수치입니다.
④ 유찰 회차별 가격과 배당 변화
현재는 감정가의 70%에 해당하는 1회 유찰 회차입니다. 추가 유찰이 발생할 경우의 추정 매각가와 채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 100,100,000원 | 89,301,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 70,070,000원 | 118,791,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 49,049,000원 | 139,433,882원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 줄어들면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 말소되는 근저당권의 미배당액이 낙찰자의 인수채무로 전환되지는 않습니다. 다만 실제 대항력 임차인이 확인되면 각 회차별 실질취득비용을 임차보증금 인수액까지 포함해 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 궁리 소재 효덕초등학교 서측에 인접한 태평아파트 단지입니다. 인근에 아파트단지, 근린공원, 학교, 상가 등 생활지원시설이 혼재하며 주거환경은 전반적으로 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다. 남측 약 20m 포장도로, 동측·북측 약 4~5m 포장도로와 단지 내 도로로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 20층 아파트이며 감정평가서상 사용승인일은 1995.11.18입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 보안설비, 지하주차장 등 기본 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 방축1지구 지구단위계획구역 등이 관련되어 있습니다. 학교환경 보호구역 및 도로구역 관련 제한도 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정기간으로 표시된 종료일은 2026.06.20이므로 현재 지정·연장 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 1,288세대 규모의 아파트이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 110,000,000원에서 140,000,000원까지 분포하고 본건은 2층이므로 실제 매도 시에는 층별 선호와 내부 수리 상태를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 임차인 신고 여부뿐 아니라 매수인에게 인수되는 권리 및 명세서의 특이사항을 반드시 원본과 대조하세요.
- 점유·전입 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 점유자가 있다면 대항력 유무를 먼저 판단해야 합니다.
- 후순위 근저당 명의 경정. 을구 17번과 17-1번의 평택성동신용협동조합·서보산업주식회사 표기를 확인해 최종 권리자와 경정의 효력을 대조하세요.
- 적정 입찰가격. 현재 최저가 100,100,000원은 최근 평균보다 낮지만 실제 응찰가가 올라갈수록 가격상 여유가 줄어듭니다. 최근 2층 거래 115,000,000원도 비교 기준으로 활용하세요.
- 내부 상태. 2층 세대의 일조·소음·습기·누수·창호·설비 상태를 확인하고 수리비를 고려하세요.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 관리비 체납 내역과 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
- 배당 및 세금. 채권최고액 기준 예상배당과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 등 배당순위에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
- 최종 서류. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 사건 진행·매각조건·기일 변경 여부와 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 최종 확인이 필요하다”
태평아파트 201동 206호는 감정가 143,000,000원에서 한 차례 유찰되어 100,100,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 121,541,666원의 82.4%이며, 최신 거래 130,000,000원과 동일한 2층 거래 115,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차는 관심을 가질 만합니다.
권리구조 역시 복잡한 편은 아닙니다. 2016년 대구칠성신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권의 미배당액이 크더라도 그 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
하지만 임대관계 미상이라는 단서가 남아 있습니다. 실제 점유·임차관계를 확인하지 않고 인수액 0원을 확정하는 것은 위험합니다. 또한 후순위 근저당권의 명의 경정 사항과 저층 세대의 가격 차이도 점검해야 합니다. 권리 원본과 점유관계에서 문제가 없음을 확인한다면, 최근 실거래 대비 가격 경쟁력이 있는 1회 유찰 아파트입니다. 결론은 “가격은 긍정적, 입찰은 임차관계 확인 후”입니다.
