수원지방법원 2025타경663. 평택시 고덕면 궁리 태평아파트 201동 2층 206호입니다. 등기상 소유자는 이수범이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2016.06.02. 대구칠성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 137,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 2023.10.23. 근저당권 50,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 여러 근저당권·가압류·가처분이 나타나지만 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정하지 말고 입찰 전 실제 점유자와 전입세대 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 궁리 75 태평아파트 201동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 침실 3 · 화장실 · 주방 및 식당 · 거실 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층건 · 사용승인일 1995.11.18 |
| 소유자 | 이수범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구칠성신용협동조합 / 58,724,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.06.02. 대구칠성신용협동조합 근저당권 137,200,000원입니다. 이후의 평택성동신용협동조합 근저당권 50,000,000원과 2025.06.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.20. 국의 압류는 2025.11.24. 해제를 원인으로 말소됐고, 2024.09.03. 신한카드 가압류도 2026.06.29. 변제계획인가결정을 원인으로 2026.07.20. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 143,000,000원은 최근 시세 이상
태평아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 120,750,000원, 최신 거래는 2026.08. 118,000,000원입니다. 현재 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.4%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 120,750,000원 |
최근 12건은 110,000,000원~140,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가이자 신건 최저가인 143,000,000원은 최근 평균 120,750,000원뿐 아니라 최신 거래 118,000,000원, 최근 표본 최고가 140,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 다만 이 수치와 별개로 이번 물건의 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 118.4%라는 사실은 그대로입니다. 신건 가격 자체의 시세 부담을 단지 평균 유찰 횟수만으로 상쇄해 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 대구칠성신용협동조합 | 137,200,000원 | 137,200,000원 |
| 3. 근저당 · 평택성동신용협동조합 | 50,000,000원 | 2,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 총 채권액 187,200,000원 중 140,198,000원이 배당되고 47,002,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효덕초등학교 서측에 인접한 태평아파트 단지로, 주위는 아파트단지·근린공원·학교·상가 등 생활지원시설이 혼재하며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층건이며, 도시가스 개별난방·위생시설·급배수시설·보안설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20m 포장도로와 접하고, 동측 및 북측에는 폭 약 4~5m 포장도로가 있으며 단지 내 도로를 통해 연계됩니다.
- 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(방축1지구) 등에 해당하며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 태평아파트는 1,288세대이며, 동일 면적 59.91㎡의 최근 실거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 143,000,000원이 최근 12개월 평균 120,750,000원의 118.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 118,000,000원입니다. 응찰가는 최근 평균뿐 아니라 이 최신 거래와도 비교해야 합니다.
- 1회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원입니다. 각 회차에서 최근 시세와 다시 비교해 접근해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서 임대관계는 미상입니다. 전입세대·실제 점유자·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 143,000,000원 가정에서 후순위 근저당권에 47,002,000원의 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제인 신건”
이 물건의 말소기준권리는 2016.06.02. 대구칠성신용협동조합 근저당권이고, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 현재 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 143,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 120,750,000원의 118.4%이고, 최신 거래 118,000,000원 및 최근 표본 최고가 140,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보류입니다. 가격 경쟁력은 1회 유찰 시 114,400,000원부터 최근 시세와 다시 비교하는 편이 합리적입니다.
