수원지방법원 2025타경757. 평택시 청북읍 옥길리 ‘평택청북이안’ 108동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤순지이며, 2021년 6월 15일 매매를 원인으로 거래가액 202,000,000원에 취득했고 2021년 9월 6일 소유권이전등기와 함께 대동신용협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 포항수산업협동조합의 가압류 100,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고 임차인도 없습니다. 따라서 현 자료 기준 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 207,000,000원인데, 최근 동일 면적 거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
핵심지표
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1091 평택청북이안아파트 108동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9826㎡ · 15층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 윤순지 (2021.06.15. 매매 · 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.09.06. 대동신용협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2025.01.13. 포항수산업협동조합 가압류 100,000,000원과 2025.07.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·한국주택금융공사·하나은행 관련 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 웃돈다
평택청북이안 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 197,916,666원입니다. 최근 거래 범위는 180,000,000원~210,000,000원이며, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 200,000,000원과 195,000,000원입니다. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.6%로, 평균보다 약 9,083,334원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 197,916,666원 |
특히 이 물건과 같은 1층의 2026년 5월 동일 면적대 거래가 180,000,000원으로 확인됩니다. 개별 호수의 상태 차이는 별도로 확인해야 하지만, 신건 최저가 207,000,000원을 두고 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 근저당 · 대동신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 100,000,000원 | 47,302,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 포항수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 207,000,000원에서 채권 총액 356,000,000원 중 203,302,000원이 배당되고 미배당은 152,698,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 152,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 193,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 226,174,720원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 낙찰자의 경제적 부담은 권리 인수보다 실제 낙찰가 자체에 좌우됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥초등학교 북서측 인근에 위치하며 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측에 평택제천고속도로 청북IC가 있으며 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 승강기, 소화전, 난방, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 852,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 평택청북이안은 640세대, 2011.01.27 준공 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 207,000,000원이 최근 평균 197,916,666원의 104.6%라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 1층 비교. 최근 12건 중 동일 면적대 1층 거래가 180,000,000원인 사례가 있으므로 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없음이지만 입찰 직전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 말소기준이 명확하고 임차인도 없으며, 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 197,916,666원의 104.6%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 동일 면적대 1층 거래 180,000,000원도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격은 보류가 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
