수원지방법원 2025타경757. 평택시 청북읍 ‘평택청북이안’ 108동 1층 103호 아파트입니다. 현 소유자는 윤순지이고, 2021년 6월 15일 매매를 원인으로 거래가액 202,000,000원에 취득한 뒤 같은 해 9월 6일 대동신용협동조합 앞으로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 포항수산업협동조합의 100,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 복잡한 인수 문제가 아니라 신건 가격이 최근 거래 수준에 비해 적절한지입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 4.6% 높고, 2026년 8월 최신 거래 200,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1091 평택청북이안아파트 제108동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 윤순지 (2021.06.15. 매매, 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항수산업협동조합 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.06. 대동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 말소기준은 2021년 9월 6일 대동신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 포항수산업협동조합의 100,000,000원 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행·한국주택금융공사·하나은행 관련 근저당과 신탁·과거 경매등기는 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.6% 높은 신건
평택청북이안은 640세대, 사용승인일은 2011.01.27입니다. 비교 대상은 전용 약 84.96~84.98㎡의 최근 거래 12건으로, 최근 12개월 평균은 197,916,666원입니다. 현재 최저가 207,000,000원은 이 평균의 104.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 197,916,666원 |
최근 거래 범위는 180,000,000원~210,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 200,000,000원이고, 현재 최저가 207,000,000원은 최신 거래보다 7,000,000원 높습니다. 더구나 본건과 같은 1층의 2026년 5월 거래는 180,000,000원으로, 현재 최저가는 그 거래가의 약 115.0%입니다. 따라서 현 회차에서 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 대동신용협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 100,000,000원 | 47,302,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 포항수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
207,000,000원 매각 가정 시 채권 총액 356,000,000원 중 203,302,000원이 배당되고 미배당은 152,698,000원입니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 인수하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 152,698,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 193,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 226,174,720원 | 0원 |
가격이 내려가면 포항수산업협동조합의 배당 부족액은 커지지만, 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 유찰 여부에 따라 달라지는 핵심은 매수인의 권리 부담이 아니라 취득가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 북측에 평택제천고속도로 청북IC가 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 103호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·난방·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 평택청북이안 640세대, 사용승인일 2011.01.27. 최근 동일 면적 거래는 180,000,000원~210,000,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 852,500원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 207,000,000원은 최근 12개월 평균 197,916,666원의 104.6%입니다. 현재 가격을 할인 매입으로 해석하면 안 됩니다.
- 1층 비교. 최근 동일 면적 1층 거래는 180,000,000원입니다. 본건도 1층이므로 층 조건을 함께 놓고 응찰가를 판단할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.09.06. 대동신용협동조합 근저당을 말소기준으로 삼아 이후 권리의 소멸 여부를 최종 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 체납 관리비 여부는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 강제경매가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 단순하고 안전한 편입니다. 하지만 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 197,916,666원보다 높고, 최신 거래 200,000,000원도 웃돕니다. 같은 면적대 1층의 최근 거래 180,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더 커집니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 권리 위험이 아니라 현재 가격을 감수할 이유가 있는지입니다. 현 회차 기준 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
