수원지방법원 2025타경940. 평택시 고덕면 당현리 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 식당과 주택이 있는 2층 건물, 사무실, 창고로 구성되고, 토지 가운데는 공부상 농지 또는 임야이지만 실제 이용상태가 잡종지인 부분도 있습니다. 아파트처럼 단일 주거세대를 매수하는 사건이 아니라, 여러 목록의 권리·점유·이용조건을 종합해 판단해야 하는 복합 부동산입니다.
등기상 소유자는 이봉재이고, 송탄농업협동조합이 2007년부터 다수의 근저당권을 설정했습니다. 이후 압류와 경매개시결정이 이어졌으며 신청채권자의 청구액은 3,093,366,014원입니다. 최저매각가가 감정가의 70%라는 점은 명확하지만, 실제 거래시세와 비교할 자료가 없어 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경940 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 당현리 212-1 |
| 건물 등기 표시 | 경기도 평택시 고덕면 당현리 212-6, 212-13, 212-15 에이동 도로명주소: 경기도 평택시 고덕면 안재홍로 249 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호6: 1층 식당, 2층 주택 기호7: 사무실 기호8: 창고 |
| 토지 관련 사항 | 계획관리지역 · 공부상 전 및 임야, 일부 현황 잡종지 · 지분매각 목록 포함 |
| 소유자 | 이봉재 (단독소유로 등기된 건물) |
| 감정가 | 2,784,777,680원 |
| 최저매각가 | 1,949,344,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 송탄농업협동조합 |
| 청구액 | 3,093,366,014원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년, 점유신고는 그 이전
건물 등기에서 확인되는 말소기준권리는 2007.05.09 접수된 을구 2번 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준 이후의 등기상 담보권이 소멸한다는 사실만으로 모든 임차관계와 매수인 부담이 소멸한다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이해진의 전입신고일은 말소기준보다 빠르고, 실제 점유·임대차 성립·보증금 및 배당관계가 불확실합니다.
임차인 및 점유관계 — 선순위 신고자의 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해진 | 1996.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 백혜정 | 2024.04.01 | 50,000,000원 | 선순위 아님 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 간판스타 | 2024.06.11 | 10,000,000원 | 선순위 아님 | 확인 필요 | 없음 |
임차·점유관계에는 간판스타가 동일 전입·등록일, 보증금, 차임으로 두 차례 표시되어 있습니다. 동일 법인으로 판단되는 중복 기재이므로 보증금을 두 번 합산하지 않았습니다. 식별되는 신고주체는 이해진·백혜정·주식회사 간판스타이며 실제 계약 및 점유범위는 별도 확인이 필요합니다.
따라서 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 인정되면 매수인에게 추가 인수부담이 발생할 수 있습니다. 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이므로, 보증금과 배당가능액을 확인하기 전에는 총취득액을 확정할 수 없습니다.
감정평가상 기호6의 1층 식당은 임대 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물 내 식당·주택·사무실·창고와 각 점유주체가 어느 부분을 사용하고 있는지 확인해야 하며, 전입일만으로 전체 건물의 대항력을 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가 2,784,777,680원에서 한 차례 유찰돼, 현재 최저매각가가 1,949,344,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 70%입니다. 하지만 주변 실거래 시세와 개별 건물·토지의 매매사례를 비교하지 못한 상태이므로 30%가량 낮아진 최저가를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다.
| 경매 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,949,344,000원 | 593,549,440원 | 선순위 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,364,540,800원 | 1,172,504,608원 | 선순위 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 955,178,559원 | 1,577,773,227원 | 선순위 미상 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가 및 채권배당 추정치입니다. 채권 미배당과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 표의 미배당액은 등기상 채권 기준이며 이해진의 미상 보증금 인수액을 확정한 값이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,949,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,893,440원 |
| 1. 송탄농업협동조합 · 을구 2번 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 송탄농업협동조합 · 을구 3번 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 송탄농업협동조합 · 을구 4번 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 4. 송탄농업협동조합 · 을구 5번 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 5. 송탄농업협동조합 · 을구 6번 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 6. 송탄농업협동조합 · 을구 7번 | 260,000,000원 | 146,450,560원 |
| 7. 송탄농업협동조합 · 을구 18번 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 21,893,440원을 먼저 공제하고, 근저당권자에게 1,927,450,560원이 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 청구합계 2,521,000,000원 중 593,549,440원은 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세, 최우선변제, 임차인 배당 및 권리별 실제 피담보채무액은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 따라서 아래 도넛 차트는 가정된 매각대금 배분이며 실제 배당표가 아닙니다.
④ 입지·토지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 소재 1호선 송탄역 서측 근거리입니다. 주변에는 간선도로변 주거시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재해 있으며 미성숙 근교지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 위치해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용상태. 기호6은 1층 식당(홀·주방·별실·화장실 등), 2층 주택이며, 기호7은 사무실, 기호8은 창고입니다. 식당 부분은 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지 특성. 계획관리지역에 속하고, 토지 관련 확인자료에는 지목 전, 면적 516.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 접면이 표시됩니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 보아서는 안 됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시됩니다. 해당 구역별 행위 제한과 취득요건을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록1·2는 공부상 전이지만 현황 잡종지이며, 목록9도 공부상 임야이나 현황 잡종지입니다.
- 설비. 기호6에 위생설비·가스난방이 있고 기호7의 태양광설비는 감정평가에 포함돼 있습니다.
- 건물 차이. 목록6은 증축 등으로 사용승인년도와 층별 용도가 다르며 이러한 차이를 고려해 감정평가됐습니다.
- 환금성. 토지·식당·주택·사무실·창고가 결합된 복합 용도이고 일부 지분매각이 포함됩니다. 이용목적이 제한될 수 있어 일반적인 단일 아파트보다 매수자와 활용계획을 구체적으로 검토해야 합니다.
목록9는 지분매각이며 공유자우선매수권은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 또한 목록4·5·9의 1995.05.13 설정 지상권에 관하여 송탄농업협동조합이 매각에 의한 말소동의서를 2026.04.24 제출했습니다. 다만 실제 지상권 말소 처리와 공유지분 활용·관리관계는 입찰 전 원본서류로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이해진의 대항력. 1996.02.02 전입이 실제 어떤 건물·부분의 점유와 연결되는지, 임대차 성립과 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계. 이해진의 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 미배당 시 인수액을 확인한 후 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차 신고 중복. 주식회사 간판스타의 중복 표기를 확인하고 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다. 백혜정·간판스타의 실제 점유부분도 확인해야 합니다.
- 농취증 취득 가능성. 목록1·2에 대한 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 당현리 212-1과 건물 등기상 지번의 대응관계, 모든 매각목록, 제시외 물건 포함·제외 범위를 대조해야 합니다.
- 목록9 지분. 공유지분만 취득하는 범위와 이용·처분·관리상 제약을 확인해야 합니다.
- 지상권 말소. 목록4·5·9의 지상권 말소동의서 내용과 매각 후 실제 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 및 건축물 상태. 농지·임야와 현황 잡종지 사이의 차이, 증축 부분의 적법성, 층별 용도, 토지거래허가 및 기타 제한 여부를 점검해야 합니다.
- 실질취득액. 낙찰가뿐 아니라 선순위 보증금 인수 가능성, 매각 제외 시설, 명도 및 이용상 제약을 함께 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 실제 토지·건물 매매사례와 수익성을 확인하기 전에는 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 투자 판단을 하지 않아야 합니다.
- 원본서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 각 목록의 등기사항전부증명서와 매각조건을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 확정되지 않은 권리가 먼저”
이 사건에서 분명한 것은 감정가 2,784,777,680원, 현재 최저가 1,949,344,000원, 1회 유찰이라는 가격 구조입니다. 그러나 그 숫자만으로 이 경매를 유리하다고 평가하기는 어렵습니다.
2007년 근저당 이후 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조는 확인되지만, 1996년부터 전입한 이해진의 대항력과 보증금이 미확정입니다. 여기에 농취증 미제출 시 입찰보증금 미반환, 일부 지분매각, 제시외 시설 제외 및 지상권 말소 확인사항이 함께 존재합니다. 복합용도 부동산이라는 특성상 환금성과 실제 활용성도 단순하지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 권리·취득절차 선확인, 가격 판단 보류입니다. 이해진의 실질 인수부담, 농취증 취득 가능성, 전체 매각범위와 실제 거래가치를 확인한 후에야 적정 응찰가를 결정할 수 있습니다. 감정가 70%라는 숫자보다 낙찰 후 실제로 무엇을, 얼마의 부담과 함께 취득하는지가 더 중요합니다.
