수원지방법원 2025타경940. 평택시 고덕면 당현리의 토지와 식당·주택·사무실·창고가 묶인 일괄매각 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 2,784,777,680원입니다. 등기부상 소유자는 이봉재이고, 신청채권자는 송탄농업협동조합, 청구액은 3,093,366,014원입니다.

권리의 기준점은 2007.05.09 접수된 송탄농업협동조합 근저당 260,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 임차·점유 조사에서 이해진의 전입일이 1996.02.02로 확인돼 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하고, 실제 매수인 인수액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 선순위 전입이 남는다

등기상 말소기준권리는 2007.05.09 송탄농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 2008년·2011년·2012년·2015년·2021년의 근저당권과 2025년·2026년 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1996.02.05 설정된 22,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 임차·점유 — 이해진 보증금 확인이 핵심

백혜정과 간판스타 관련 점유는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없는 것으로 조사됐습니다. 반면 이해진은 말소기준보다 선순위입니다. 또한 간판스타 관련 두 기록은 전입일 2024.06.11, 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원으로 동일하게 기재돼 있어 실제 점유관계와 명의 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,784,777,680원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 합계 2,521,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여 233,529,903원을 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이해진의 선순위 전입과 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.

④ 매각조건 — 농취증·지분·제외물건이 동시에 있다

• 일괄매각. 제시외 물건 등을 포함한 일괄매각입니다.
• 농지취득자격증명. 목록1·2는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 공부상 “전”이지만 현황은 “잡종지”입니다.
• 지상권 말소동의. 목록4·5·9의 1995.05.13 접수 제26881호 지상권에 대해 송탄농업협동조합의 2026.04.24 말소동의서가 제출됐습니다.
• 매각 제외. 목록6 건물 뒤편 제시외 철제 창고와 목록8 건물 뒤편 제시외 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
• 태양광설비. 목록7의 태양광설비는 감정평가에 포함됩니다.
• 지분매각. 목록9는 지분매각이며 공유자우선매수권은 없습니다. 공부상 “임야”이나 현황은 “잡종지”입니다.
• 건물 용도 차이. 목록6은 증축 등에 따라 사용승인년도 및 층별 용도가 상이하나 그 가치 변동을 고려해 평가됐습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 평택시 신장동 1호선 송탄역 서측 근거리에 위치하며, 간선도로 주변 주거·근생시설과 농경지가 혼재하는 미성숙 근교지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 기호6은 1층 식당과 2층 주택, 기호7은 사무실, 기호8은 창고로 이용됩니다. 기호6의 1층 식당은 임대 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 건물. 기호6은 경량철골구조 및 조적조 아스팔트 슁글지붕 2층, 기호7은 경량철골구조 아스팔트 슁글지붕 1층, 기호8은 경량철골구조 함석지붕 1층입니다.
• 설비. 기호6은 위생설비 및 가스난방, 기호7은 태양광설비가 기재돼 있습니다.
• 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 기호1·2는 공부상 전이나 실제 잡종지이며, 기호9도 공부상 임야이나 실제 잡종지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이해진 보증금 최우선 확인. 1996.02.02 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 임차 보증금이 확인될 경우 낙찰가에 인수액을 더한 실제 취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
• 농취증 준비. 목록1·2는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 지분 범위 확인. 목록9는 지분매각이므로 실제 매각지분과 이용·처분 범위를 확인해야 합니다.
• 제외 물건 경계 확인. 철제 창고와 컨테이너는 매각 제외이므로 현장에서 위치와 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 기호6 1층 식당이 임대 중인 것으로 탐문됐고 임차·점유 조사도 복수 존재하므로 각 점유자의 실제 사용 부분을 대조해야 합니다.
• 토지 현황 확인. 공부상 지목과 실제 이용이 다른 필지가 있으므로 농지법·토지이용·원상회복 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다

등기권리만 보면 2007.05.09 송탄농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그보다 앞선 1996.02.02 전입 이해진이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.

더구나 목록1·2 농지취득자격증명, 목록9 지분매각, 제시외 철제 창고·컨테이너의 매각 제외, 공부상 지목과 실제 현황의 차이까지 동시에 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차관계가 해소되기 전에는 실질취득액 자체가 미상인 복합형입니다. 권리기준은 보이지만, 입찰가격을 정하기 전에 확인해야 할 조건이 많습니다.