수원지방법원 2024타경99008. 화성시 영천동 지엘프라자 1층 101호로, 현황은 상호명 떡순튀의 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 김선운은 2022년 6월 2일 매매를 원인으로 1,400,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 29일 소유권이전과 함께 영동농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 롯데카드·전북은행·하나은행의 가압류와 화성시·국의 압류, 영동농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 후순위 권리의 인수 문제는 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아니라, 말소기준보다 먼저 사업자등록 또는 점유를 시작한 것으로 조사된 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경99008 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 599, 1층 101호 (영천동, 지엘프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 근린생활시설(상호명: 떡순튀) · 철근콘크리트구조 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김선운 (2022.06.02. 매매, 거래가액 1,400,000,000원 · 2022.06.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,799,000,000원 / 302,358,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 영동농업협동조합 / 972,884,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.29. 영동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
2022년 6월 29일 설정된 영동농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 가압류 3건, 압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 972,884,828원이고 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에드워너(정형숙) | 지엘프라자 1층 101호 60.0000㎡ | 2019.12.04. | 미상 / 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김미례 | 1층 101호 60.1600㎡ | 2023.04.13. | 20,000,000원 / 1,640,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미례는 기준일이 말소기준권리 이후인 2023.04.13.이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,640,000원입니다. 반면 주식회사 에드워너(정형숙)는 말소기준보다 앞선 2019.12.04.가 확인되지만 보증금이 미상입니다. 두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
② 가격 비교 — 83.2% 하락이 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,799,000,000원, 현재 최저가는 302,358,000원입니다. 최저가는 감정가의 16.8%이며 감정가보다 1,496,642,000원 낮습니다. 소유자의 2022년 거래가액 1,400,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 그 금액의 21.6%입니다.
다만 2022년 거래가액과 감정가는 현재 시장가격을 확정하는 근거가 아닙니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가 외 비용이 추가될 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,033,012원 | - |
| 1. 근저당권 · 영동농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 297,324,988원 | 782,675,012원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,038,323원 | 0원 | 10,038,323원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 314,418,235원 | 0원 | 314,418,235원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 15,275,907원 | 0원 | 15,275,907원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 1,419,732,465원 중 채권자 예상배당은 297,324,988원, 총 미배당은 1,122,407,477원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금과 배당요구 여부에 따라 실제 배당순서와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 302,358,000원 | 297,324,988원 | 1,122,407,477원 |
| 6회 유찰 시 | 211,650,600원 | 207,887,492원 | 1,211,844,973원 |
| 7회 유찰 시 | 148,155,420원 | 145,281,244원 | 1,274,451,221원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 영천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·중소규모 근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 떡순튀입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 101호입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 북측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 776.3㎡, 공시지가는 4,434,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생급배수설비·승강기설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰돼 감정가의 16.8%까지 내려온 사실 자체가 수요·가격·임대차 위험을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차 원본 확인. 주식회사 에드워너(정형숙)의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·사업자등록 확인. 2019.12.04. 이후 현재까지 점유와 사업자등록이 유지됐는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 배당요구 확인. 두 임차인의 배당요구 여부와 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 응찰가에 선순위 임차보증금 인수 가능액, 명도비용, 체납 관리비를 합산해 상한가를 정해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 상권 1층 근린시설의 최근 매매·임대 사례와 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 현장 영업 상태 확인. 현황 상호명 떡순튀의 실제 영업자와 두 임차인 기록의 관계, 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 화성시와 국의 압류가 존재하므로 당해세와 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명도 시나리오. 임대차가 존속하거나 인수 대상이면 단순 인도명령만으로 정리되지 않을 가능성을 반영해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가 1,799,000,000원의 16.8%인 302,358,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않고 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 시세보다 싸다거나 실질취득가가 302,358,000원으로 끝난다고 결론 내릴 수 없습니다.
후순위 가압류·압류는 소멸하지만, 주식회사 에드워너(정형숙)의 임대차가 대항력을 갖춘 것으로 확인되면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 김미례의 임대차는 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 선순위 점유자 1명의 미상 금액만으로도 입찰가 판단은 달라집니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만 임차인 인수액은 미확정입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 입찰 보류 또는 인수액을 충분히 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
