수원지방법원 2025타경41321. 평택시 용이동에 있는 평택용이금호어울림1단지 104동 305호입니다. 전용면적은 84.9936㎡, 철근콘크리트구조 22층 아파트 중 3층에 해당합니다. 2015년 준공된 1,591세대 규모 단지로, 주위에는 아파트단지와 다세대주택, 상가주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
이 집의 소유자는 정재현 씨입니다. 2021년 5월 10일 거래가액 350,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 250,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2022년 초록자산대부 근저당권, 2024년 서울보증보험 가압류가 차례로 붙었고, 2025년 2월 초록자산대부가 임의경매를 신청했습니다.
중요한 점은 이들 후순위 권리가 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조가 아니라는 것입니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 등재된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 깨끗하다고 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 581 평택용이금호어울림1단지 제104동 제3층 제305호 도로명주소: 경기도 평택시 현촌3길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9936㎡ · 지상 22층 중 3층 |
| 단지 규모 | 1,591세대 · 2015.10.29 준공 |
| 소유자 | 정재현 (2021.05.10 소유권이전, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 | 350,000,000원 |
| 최저매각가 | 245,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 초록자산대부 / 79,772,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.10 국민은행 근저당권 · 채권최고액 250,800,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 등재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021년 5월 10일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 250,800,000원이며, 이후 설정된 초록자산대부의 근저당권 91,000,000원과 서울보증보험 가압류 14,517,208원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 농협은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권은 2021년 5월 10일 이미 말소됐습니다. 초록자산대부 근저당권부 채권에 설정됐던 제이비우리캐피탈의 근질권 역시 2025년 2월 5일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 말소 권리를 현재 매수인이 부담하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 79.1%
동일 단지 전용 84.99㎡ 안팎의 최근 거래 12건을 비교하면, 평균 실거래가는 309,666,666원입니다. 최저 거래는 275,000,000원, 최고 거래는 372,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 2026.09 | 85.0㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 11 | 372,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 10 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 306,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 최근 평균 | 동일 평형 | 12건 | 309,666,666원 |
가장 최근 거래는 2026년 10월, 10층의 330,000,000원입니다. 현재 최저가 245,000,000원은 이 최신 거래가보다도 낮고, 비교된 최근 거래 중 최저 가격인 275,000,000원보다도 낮습니다. 이처럼 최근 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 가격상 여유가 존재합니다.
다만 해당 물건은 3층입니다. 실거래 표본에는 2층부터 18층까지 다양한 층의 거래가 포함돼 있으므로, 실거래 평균을 그대로 이 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 저층 선호도, 내부 수리 상태, 향, 실제 점유상태에 따라 적정 매수가는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 250,800,000원 | 240,770,000원 |
| 2. 근저당 · 초록자산대부 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 14,517,208원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 356,317,208원 | 240,770,000원 |
집행비용 4,230,000원은 추정치입니다. 배당액은 채권최고액 등을 기준으로 산출한 시뮬레이션이며, 실제 채권잔액·배당요구·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용을 공제한 240,770,000원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 초록자산대부와 서울보증보험에는 배당액이 배정되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
총 채권액은 356,317,208원이며, 예상 미배당액은 115,547,208원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못한 금액이지, 낙찰자가 반드시 추가로 지급할 금액을 뜻하지 않습니다. 본건의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
후속 회차에서도 감정가 대비 최저매각가가 내려가면, 채권자가 배당받는 금액은 줄어들고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 등기상 소멸 권리만을 전제로 하면 미배당액이 증가해도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 실제 점유·임차관계에 따른 별도 부담은 이 계산과 구분해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 115,547,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 188,018,208원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 238,747,909원 | 0원 |
후속 회차는 추가 유찰이 발생할 경우를 가정한 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일이나 해당 가격으로 매각될 가능성이 확정된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 현촌초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 상가주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내부 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 아파트 중 3층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기와 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 공동주택 부지이며, 제2종일반주거지역과 현촌지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1,299,000원/㎡입니다.
- 규제. 현촌초등학교 관련 절대·상대보호구역, 현촌유치원 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 적용 범위와 경매 취득에 대한 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 위반건축물 사항이 확인되지 않고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1,591세대 단지이고 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 275,000,000원부터 372,000,000원까지 분포해 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준을 최근 거래로 잡기. 현재 최저가 245,000,000원과 최근 12개월 평균 309,666,666원, 최신 거래 330,000,000원을 비교하되 3층이라는 층별 조건을 반영하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 전입세대열람, 매각물건명세서 및 현장 방문을 통해 실제 거주자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 2021.05.10 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 초록자산대부 근저당권과 서울보증보험 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 위험 구분. 미배당액 115,547,208원은 채권자 회수 부족분입니다. 낙찰자 부담으로 혼동하지 말고, 별도 인수 권리 유무를 매각물건명세서에서 검토하세요.
- 신청채권자·사건 진행 상태. 초록자산대부의 예상배당은 0원입니다. 매각기일 전 사건 변경·취하·매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 명도와 내부 상태. 실제 점유자의 성격에 따라 인도 협의 및 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 내부 수리 필요 여부도 응찰가격에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 입찰 절차 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 법원 공고, 입찰보증금, 매각조건 및 입찰 진행 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “최근 시세보다 낮은 가격, 마지막 관문은 점유 확인”
이 물건의 가장 큰 장점은 최근 실거래와 비교한 가격입니다. 감정가 350,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 245,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 309,666,666원 대비 79.1%이며, 최신 거래 330,000,000원보다도 낮습니다. 과거 평균만 보고 가격을 높게 평가하는 것이 아니라 최근 거래 자체와 비교해도 가격 차이가 확인됩니다.
등기상 권리 구조 역시 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 초록자산대부 근저당권, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 미배당액이 115,547,208원 발생하더라도 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
다만 마지막까지 남는 문제는 실제 점유 및 임차관계입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 임차인 등재가 없다는 사실만으로 명도까지 간단하다고 볼 수 없습니다. 특히 저층인 3층의 개별 시세와 내부 상태도 함께 점검해야 합니다.
결론은 가격 조건부 긍정, 점유 확인 필수입니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮고 등기상 인수 구조도 양호하지만, 실제 거주자와 임차관계 확인을 마친 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 적절합니다. 가격의 장점을 확보하되, 확인되지 않은 점유 위험을 낙관하지 않는 것이 이 경매의 핵심입니다.
