수원지방법원 2025타경41321. 평택시 용이동 평택용이금호어울림1단지 104동 3층 305호, 전용 약 84.99㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정재현이고, 2021.05.10. 소유권이전과 같은 날 국민은행이 채권최고액 250,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2022.08.22. 초록자산대부 근저당 91,000,000원, 2024.10.02. 서울보증보험 가압류 14,517,208원, 2025.02.11. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 비교적 명료하지만 가격은 별개입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 350,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 310,416,666원보다 39,583,334원 높고, 평균의 112.8%입니다. 최신 거래는 2026.08. 372,000,000원이지만, 같은 달에도 275,000,000원, 300,000,000원, 310,000,000원 거래가 함께 있어 한 건의 고가 거래만으로 신건 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 581 평택용이금호어울림1단지 104동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9936㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 공동주택 중 3층 305호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정재현 · 2021.05.10. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 79,772,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조하는 편이 안전합니다. 등기상 말소기준은 2021.05.10. 국민은행 근저당이며, 이후 초록자산대부 근저당과 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 12.8% 높다
평택용이금호어울림1단지 동일 면적 약 85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 310,416,666원, 최저는 275,000,000원, 최고이자 최신 거래는 2026.08. 372,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 11 | 372,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 10 | 338,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 306,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 310,416,666원 |
현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 310,416,666원의 112.8%입니다. 평균보다 39,583,334원 높습니다. 최신 거래 372,000,000원보다는 22,000,000원 낮지만, 12건 중에는 275,000,000원부터 338,000,000원까지의 거래도 다수 포함돼 있습니다. 따라서 최신 최고가 한 건보다는 최근 12건 평균과 거래 분포를 기준으로 보는 것이 보수적이며, 그 기준에서 신건은 가격 가점이 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 250,800,000원 | 250,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사초록자산대부 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,517,208원 | 2,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
350,000,000원 매각을 가정하면 채권 총액 356,317,208원 중 344,300,000원이 배당되고, 미배당액은 12,017,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 12,017,208원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 81,037,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 136,253,208원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료의 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰의 핵심 효과는 권리승계가 아니라 취득가격 자체가 낮아지는 것입니다. 특히 1회 유찰 시 매각가 280,000,000원은 현재 최근 12개월 평균 310,416,666원보다 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현촌초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·상가주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 공동주택 중 3층 305호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(현촌지구)이며 공시지가는 1,299,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 현촌유치원·현촌초등학교 관련 보호구역, 중로·소로 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 평택용이금호어울림1단지는 1,591세대이며 준공일은 2015.10.29.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 350,000,000원은 최근 12건 평균 310,416,666원의 112.8%입니다. 최근 평균을 웃도는 가격에 즉시 응찰할 이유가 충분한지 먼저 따져야 합니다.
- 최신 거래 한 건에 과도하게 의존하지 않기. 2026.08. 372,000,000원 거래가 있지만 같은 달 275,000,000원·300,000,000원·310,000,000원 거래도 함께 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사의 점유자·전입관계를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 후순위 권리. 초록자산대부 근저당 91,000,000원과 서울보증보험 가압류 14,517,208원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 서울보증보험 가압류에 12,017,208원 미배당이 발생하지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 말소기준이 명확합니다. 2021.05.10. 국민은행 근저당 이후의 초록자산대부 근저당, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 310,416,666원보다 높고 비율로는 112.8%입니다. 최신 거래가 372,000,000원이어서 감정가보다 높은 사례도 존재하지만, 최근 거래 범위가 275,000,000원부터 372,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리상 인수 부담은 없지만, 신건 가격은 최근 평균 기준으로 비싸다”입니다. 권리는 접근 가능한 구조이고, 승부처는 응찰가격입니다.
