수원지방법원 2025타경41528. 평택시 고덕동 2037-4의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 258.4㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 3층으로 2024.01.29. 사용승인을 받았습니다. 감정평가 이용상태는 1층·2층·3층 모두 다가구주택이며 각 층에 방 4개·화장실 4개·복도·주방겸거실 등이 기재돼 있고, 3층 내부계단으로 연결되는 옥탑 다락도 있습니다.
가격은 감정가 1,722,311,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 843,933,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 이 49%라는 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율보다 점유·임대관계와 건물 가동상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41528 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2037-4 · 경기도 평택시 고덕여염18길 49 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 258.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 3층 · 사용승인일 2024.01.29. |
| 소유자 | 김새롭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,722,311,500원 / 843,933,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,369,072,469원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.08.
말소기준권리는 2024.02.08. 접수된 화성우리신용협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 480,000,000원과 180,000,000원의 후순위 근저당권도 설정돼 있으며, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2024.10.14. 설정된 60,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
경매개시결정은 2025.03.10. 접수됐습니다. 이후 2025.11.05.에는 1번·2번·3번 근저당권에 대해 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 등기가 이루어졌고, 원인은 2025.09.10. 확정채권양도입니다. 권리의 순위 자체는 기존 근저당의 순위에 따라 이어지는 구조로 봐야 합니다.
② 가격·유찰 구조 — 49%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 843,933,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 590,753,100원, 4회 유찰 시 413,527,170원으로 제시되어 있습니다. 각각 감정가의 34%, 24% 수준입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 843,933,000원 | 833,093,670원 | 726,906,330원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 590,753,100원 | 582,445,569원 | 977,554,431원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 413,527,170원 | 406,991,898원 | 1,153,008,102원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 담보권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권은 커집니다. 다만 이 시나리오에서의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 채권자의 미배당이 그대로 매수인에게 승계되는 구조로 계산된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 843,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,839,330원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 900,000,000원 | 833,093,670원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 화성우리신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 담보채권 합계는 1,560,000,000원이고, 현재 회차 예상 배당액은 833,093,670원, 미배당은 726,906,330원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 ‘고덕누리봄 어린이공원’ 동측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택과 나지 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1층·2층·3층 모두 다가구주택으로 사용 중이며 각 층에 방 4개·화장실 4개·복도·주방겸거실 등이 기재돼 있습니다. 3층 내부계단을 통한 옥탑 다락도 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층, 사용승인일 2024.01.29. 외벽은 인조석재타일 마감, 내부는 벽지·마루·타일 마감이며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기·소방시설 등이 설치돼 있으나, 매각물건명세서에는 건물 전체 전기공급 정지가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 경계 확인. 감정평가상 이용상황과 경계는 개측해 파악했으므로, 정확한 지적경계와 이용상황이 필요한 경우 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 다가구주택임에도 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 보증금·확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 전기공급 정지. 건물 전체 전기공급이 정지돼 있습니다. 원인과 재공급 가능 여부, 내부 설비 작동상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2025.11.05. 1~3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로, 배당기일까지의 최종 권리관계를 등기부와 배당요구 자료로 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 다가구 임대수익·공실·명도·건물 상태와 주변 거래가격을 따로 확인해야 합니다.
- 일괄매각·토지. 다가구주택과 토지가 일괄매각됩니다. 토지 경계와 실제 이용상황, 도로접면, 관련 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임대·가동상태 확인이 먼저”
등기 권리만 보면 말소기준은 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 1~3층 전체가 다가구주택으로 이용되는 구조인데 임대관계가 미상이고, 건물 전체 전기공급까지 정지돼 있습니다. 감정가 1,722,311,500원에서 최저가 843,933,000원까지 내려와 49%가 됐다는 사실은 가격 판단의 출발점일 뿐, 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 말소기준 분석보다 실제 점유·임차관계, 전기공급 정지 원인, 건물의 정상 사용 가능성, 그리고 주변 다가구 거래가격을 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 현장 확인이 완료되기 전까지는 가격 메리트를 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
