수원지방법원 2024타경49897. 사건 표시는 ‘연립주택 + 토지’이고, 감정 이용상태는 공장입니다. 등기 대상은 평택시 포승읍 홍원리 84-35, 84-38, 84-33, 84-32 씨동으로 표시돼 있으며 현재 소유자는 라니홀딩스주식회사입니다. 감정가는 7,250,432,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 5,075,302,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2023.06.12. 설정된 중소기업은행 근저당권 6,480,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 주식회사하피스 근저당, 주식회사하피스의 소유권이전청구권가등기, 켐솔주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류, 지에스칼텍스주식회사 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있어 원문 확인을 생략하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49897 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 홍원리 84-32 |
| 등기 대상 | 경기도 평택시 포승읍 홍원리 84-35, 84-38, 84-33, 84-32 씨동 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 9,400㎡ · 공장용지 · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 라니홀딩스주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,250,432,000원 / 5,075,302,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 9,615,613,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 별도
등기상 오래된 압류·근저당 중 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.06.12. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 켐솔주식회사·서울보증보험주식회사 가압류, 주식회사하피스·지에스칼텍스주식회사 근저당은 매각으로 소멸 판정입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 선순위 2명 보증금 1,200만원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황정표 | 미상(33제곱미터) | 2010.07.30 | 2,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 |
| (주)코나코퍼레이션 | 미상(198제곱미터) | 2009.07.01 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 미상 | 매수인 인수 |
| (주)해피이앤씨 | 미상(1,520제곱미터) | 2023.10.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)해피스틸 | 미상(50제곱미터) | 2024.07.23 | 4,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 황정표는 2010.07.30., (주)코나코퍼레이션은 2009.07.01. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 배당표는 두 임차인의 보증금 2,000,000원 + 10,000,000원 = 12,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 5,075,302,000원에 인수액을 더한 5,087,302,000원입니다.
(주)해피이앤씨와 (주)해피스틸은 각각 2023.10.19., 2024.07.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 네 임차인 모두 표시되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘시세 부재’가 중요
현재 최저가는 감정가의 70%인 5,075,302,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 결론낼 수는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 공장이고 토지면적이 9,400㎡인 복합 물건이므로, 일반 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 할인율만 비교하는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,075,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,153,020원 |
| 인수 · 황정표 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)코나코퍼레이션 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 | 6,480,000,000원 | 5,022,148,980원 |
| 3. 주식회사하피스 근저당 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 켐솔주식회사 가압류 | 96,698,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 가압류 | 1,162,887,165원 | 0원 |
| 6. 지에스칼텍스주식회사 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 11,039,585,165원, 현재 회차 예상 배당액은 5,022,148,980원, 미배당은 6,017,436,185원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 황정표와 (주)코나코퍼레이션 보증금 합계 12,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 포승읍 홍원리 홍원초등학교 북서측 인근. 중소규모 공장·창고, 축사, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근에 버스정류장이 있으며 남동측으로 이화삼계간도로 개설공사 중입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장으로 이용 중이며 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층, 외벽·내벽 판넬 마감, 샤시창호입니다.
- 토지. 토지면적 9,400㎡, 공장용지·공업용, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 244,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업유도형) 및 가축사육제한구역에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 현황 차이. 기호(6)~(8) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 황정표 2,000,000원, (주)코나코퍼레이션 10,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있으며 예상배당상 전액 매수인 인수입니다.
- 가등기 원문 확인. 주식회사하피스 가등기는 말소기준 이후지만 “담보가등기 종류 확인 필요”가 별도 표시돼 있습니다.
- 매각 제외 범위. 제시외 건물 5개동과 호이스트 2대는 매각 제외입니다. 현장에서 어떤 부분이 제외 대상인지 물리적으로 구분해야 합니다.
- 수변전설비. 목록1의 수변전설비는 포함되며 전력 550kw를 기준으로 평가됐습니다. 실제 상세 제원을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 기호(6)~(8)은 공부상 임야지만 현황 도로입니다. 토지 이용·진입 구조와 매각대상 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 적정 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 무엇을 실제로 사는가
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 5,075,302,000원까지 내려왔지만, 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하는 구조이지만 선순위 임차인 2명의 보증금 12,000,000원이 매수인 인수로 남고, 현재 실질취득은 5,087,302,000원입니다.
더 큰 실무 포인트는 매각범위입니다. 제시외 건물 5개동과 호이스트 2대는 제외되고, 수변전설비는 포함되며, 일부 토지는 공부상 임야와 달리 현황 도로입니다. 따라서 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금·가등기 성격·매각 제외물·현황 경계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 복합형 사건”입니다. 실거래 시세 근거가 없는 만큼 현재 70% 최저가 자체에 가격 가점을 주는 것은 피하는 편이 맞습니다.
