수원지방법원 2025타경41544. 평택시 서정동 앰타워3 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(연립원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 핵심은 임차권입니다. 실제 임차인은 신진호 1명이고, 보증금은 138,000,000원, 임대차계약·확정일자는 2020.12.17, 주민등록·점유개시는 2021.01.18입니다. 말소기준은 2022.04.08 국세 압류이므로 전입·점유가 그보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 배당 시나리오에서도 3회 유찰 시 11,803,200원, 4회 유찰 시 37,202,560원의 잔존 보증금이 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당금을 수령하고 남은 금액에 대한 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 3층 302호 · 경기도 평택시 송탄2로47번길 42 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(연립원룸형) · 49.96㎡ · 3층 302호 |
| 이용상태 | 방1 · 거실 · 주방 · 욕실 · 현관 · 발코니 등 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2022.04.08 국 압류입니다. 이후 의정부시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 남동세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸합니다. 신진호의 임차권등기는 2023.01.05 접수되어 등기 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시는 2021.01.18로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2020.12.17이고 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신진호 | 138,000,000원 | 2021.01.18 | 2020.12.17 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 배당계산상 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 잔액이 발생할 수 있으나, 주택도시보증공사가 잔여금액에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출한 점을 반영한 실질 인수액입니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 대한 판단입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 31,000,000원 높다
실거래 자료상 단지명은 M타워3이며 16세대, 2015.11.09 준공입니다. 대상 면적 49.96㎡와 일치하는 가장 최신 거래는 2026.06, 6층, 130,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로 평균도 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.96㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 48.58㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2021.08 | 49.97㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 124,333,333원 |
최근 거래는 과거 거래보다 7.0% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 130,000,000원의 123.8%입니다. 금액 차이는 31,000,000원입니다. 전체 3건 평균 124,333,333원과 비교해도 최저가가 129.5% 수준이므로, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 회차별 실질 인수 — 확약이 없다면 늘지만, 이 사건은 0원*
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 잔존보증금 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 100% | 161,000,000원 | 0원 | 0원* | 161,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 128,800,000원 | 11,803,200원 | 0원* | 128,800,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,040,000원 | 37,202,560원 | 0원* | 103,040,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 회차에서 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 잔존 보증금에 대한 대항력·반환청구권 포기가 명시되어 있어 실질취득액은 각 회차 낙찰가와 동일하게 봅니다. 따라서 현재 회차의 시세 비교도 최저가와 같은 161,000,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 신진호 보증금 · 우선변제 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 19,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 주택도시보증공사의 청구 138,000,000원 중 19,946,000원이 배당되고 118,054,000원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지장초등학교 북측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리·운행빈도 등을 감안한 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물의 3층 302호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터 내외 포장도로와 북측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. M타워3는 16세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 나타나 현재 161,000,000원 가격에서 환금성 리스크를 가볍게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 잔여 보증금 대항력 포기, 매수인 상대 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서와 제출서류에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 최근 12개월 평균·최신 거래가 130,000,000원이고 현재 실질취득은 161,000,000원입니다. 전체 평균 124,333,333원보다도 높습니다.
- 유찰 숫자만 보지 말 것. 현재 2회 유찰이지만 최저가는 여전히 161,000,000원, 감정가의 100%입니다. ‘2회 유찰 = 싸졌다’고 볼 수 없습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인과 신청채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약의 실질 효과가 매각 후 실제 임차권등기 말소까지 연결되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·대항력 포기서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 첫인상은 대항력 임차보증금 138,000,000원 때문에 무겁습니다. 실제로 신진호의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔여 보증금의 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 철저히 가격 문제입니다. 현재 실질취득액 161,000,000원은 2026.06 최신 거래 130,000,000원보다 31,000,000원 높고 123.8%입니다. 16세대 규모에 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 따라서 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 환금성 부담도 큰 물건입니다. 현 회차에서 낮은 최저가 착시도 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 불합격. 현재 데이터 기준 종합 판단은 D입니다.
