수원지방법원 2025타경41544. 경기도 평택시 서정동 소재 앰타워3의 3층 302호입니다. 전용 49.96㎡의 도시형생활주택(연립원룸형)으로, 감정가 161,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 그런데 등기부에 보증금 138,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인 신진호의 전입일은 2021.01.18이고, 말소기준인 국세 압류는 2022.04.08입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 선순위 대항력을 갖는 구조입니다.
통상 이런 물건은 최저가가 내려가도 안심할 수 없습니다. 보증금 전액을 배당받지 못한 대항력 임차인의 잔액을 매수인이 인수하면, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지되기 때문입니다. 실제 현재 회차의 예상 부족분은 27,677,800원이며, 이를 그대로 인수한다면 낙찰가와 합한 부담은 140,377,800원에 달합니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권자로서 배당금을 받은 뒤 남는 금액에 관해 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에도 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. 이 내용이 해당 임차보증금 전부에 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 이 물건의 판단 기준은 바로 이 포기서의 적용 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41544 (평택지원 · 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 73-1 앰타워3 제3층 제302호 도로명: 경기도 평택시 송탄2로47번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(연립원룸형) · 전용 49.96㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 8층 중 3층 |
| 이용 상태 | 방 1·거실·주방·욕실·현관·발코니 등 |
| 단지 규모 / 사용승인 관련 | M타워3 · 16세대 · 준공일 2015.11.09 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.02.01 소유권이전등기 · 거래가 138,000,000원 |
| 감정가 | 161,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,700,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 · 갑구 6번 · 국(안산세무서장) 압류 |
| 임차인 / 보증금 | 신진호 · 138,000,000원 · 선순위 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (주택도시보증공사 대항력 포기서 적용 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기서가 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 신진호 제3층 제302호 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.01.18 확정 2020.12.17 임차권등기 2023.01.05 |
138,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 권리 행사 포기서 적용 시 인수 0 |
신진호의 임대차계약일은 2020.12.17, 주민등록일과 점유개시일은 2021.01.18입니다. 확정일자를 갖추고 배당요구도 이루어진 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 권리를 행사하는 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
따라서 해당 보증금에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 이 포기서는 해당 임차보증금 권리관계에 적용되는 것이므로, 포기서 적용 범위 밖의 별도 점유자나 권리가 확인된다면 그 위험까지 일괄 면제되는 것은 아닙니다.
국세·지방세 압류 3건과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 세금채권의 배당순위와 당해세 해당 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 압류등기의 말소와 임차보증금·세금의 배당 문제는 구별해서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 포기서 적용 시 최근 거래보다 낮은 가격
앰타워3는 16세대의 소규모 건물입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 총 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 130,000,000원 1건입니다. 전체 거래 평균 124,333,333원보다 최근 거래가를 우선하여 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.96㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 48.58㎡ | 6층 | 123,000,000원 |
| 2021.08 | 49.97㎡ | 4층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 124,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.96㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최근 거래는 2026.06의 130,000,000원으로, 본건과 전용면적은 동일하지만 거래 호수는 6층이고 경매물건은 3층입니다. 포기서가 유효하게 적용되는 경우 실질취득금액은 112,700,000원이므로 최근 거래보다 17,300,000원 낮습니다. 최근 거래 대비 비율은 86.7%입니다.
최근 가격 추세는 과거 거래군 대비 +7.0%로 나타납니다. 따라서 확인된 자료에서 하락 추세를 단정할 근거는 없습니다. 그러나 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 층 차이가 있으므로, 최근 거래 한 건을 해당 302호의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 112,700,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,377,800원 |
| 1. 신진호 임차보증금 우선변제 | 138,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 138,000,000원 | 27,677,800원 |
임차보증금 관련 우선배당과 신청채권자의 별도 배당 항목을 구분한 추정표입니다. 동일한 보증금 채권을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당금과 우선순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
회차별 부담 구조 — 포기서의 중요성
| 매각 회차 | 매각가 | 원칙적 예상 인수 | 포기서 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 112,700,000원 | 27,677,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 90,160,000원 | 49,862,880원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,128,000원 | 67,570,304원 | 0원 |
포기서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나, 실질 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 포기서가 유효하게 적용되면 해당 보증금 인수가 없어 낙찰가 하락이 실질취득금액 감소로 연결됩니다. 단, 향후 회차별 금액과 배당은 추정치이며 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 서정동 지장초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물 중 3층 302호입니다. 드라이비트 및 페인팅 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시 창호이며 도시가스 개별난방을 갖췄습니다.
- 도로. 남측 약 8m 포장도로와 북측 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지에 위치하며, 토지면적 463.0㎡, 공시지가 1,716,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물로 실거래 표본이 적고, 경매 평균 유찰 4.9회 및 낙찰률 0.0%가 집계되어 있습니다. 향후 매도에 필요한 기간과 거래가격의 불확실성을 크게 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 포기서의 원문, 적용 대상 보증금, 매수인에 대한 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 및 법원 기록으로 최우선 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 실제 임차인은 신진호 1명으로 확인됩니다. 전입 2021.01.18, 확정 2020.12.17, 보증금 138,000,000원이며 포기서 적용 밖의 권리나 별도 점유관계가 없는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류·배당순위. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 여부와 배당순위에 따라 우선배당액 및 미배당액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 포기서가 유효하다면 현재 최저가 112,700,000원을 기준으로, 그렇지 않다면 예상 인수액을 포함한 140,377,800원을 위험 시나리오로 검토해야 합니다.
- 층·상태 차이. 최근 130,000,000원 거래는 동일 전용면적의 6층 물건입니다. 본건 3층의 일조·향·내부 수리 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 소규모 건물의 환금성. 전체 16세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 매도 가능한 가격과 매수 수요를 점검해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주자, 인도 가능 여부, 명도비용과 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수리비와 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건 확인. 2026.10.26 매각기일 전 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 포기서와 입찰 조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금보다 낮은 낙찰가, 답은 포기서에 있다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 161,000,000원에서 최저가 112,700,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 진짜 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 보증금 138,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있기 때문입니다.
포기서가 없다면 현재 회차의 예상 실질 부담은 140,377,800원으로 최근 거래가를 넘습니다. 반대로 제출된 대항력 포기서가 매각조건대로 유효하게 적용된다면 매수인 인수 0원·실질취득 112,700,000원이 되어 최근 거래가 130,000,000원보다 낮은 가격에 취득하는 구조가 됩니다.
그렇다고 적극적인 낙찰을 곧바로 권하기는 어렵습니다. 16세대 소규모 건물, 최근 거래 1건, 평균 유찰 4.9회, 집계 낙찰률 0.0%라는 환금성 경고 신호가 존재합니다. 최근 거래가 대비 할인은 확인되지만, 이를 확실한 시세차익으로 받아들일 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 '포기서로 권리 위험은 크게 완화됐지만, 환금성은 신중히'입니다. 입찰 전 포기서의 실제 효력과 말소 조건을 확인하고, 소규모 도시형생활주택의 매도 가능성과 예상 부대비용을 검토한 뒤 보수적인 응찰가를 정하는 것이 적절합니다.
