수원지방법원 2025타경41707. 평택시 청북읍 율북리 1125-1과 드림산단5로 36의 공장 관련 부동산입니다. 등기상 소유자는 주식회사이원테크이고, 말소기준은 2021.10.28. 중소기업은행 근저당권 7,500,000,000원입니다. 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 경원물산주식회사 근저당, 세계로케미칼(주 근저당, 다수의 가압류·압류 및 2025.04.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건은 주거용 부동산처럼 임차보증금 인수 여부가 승부처가 아닙니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 대신 매각물건명세서상 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록이 일괄매각에 포함되며, 감정 당시 공장이 미가동 상태여서 기계기구의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 또한 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41707 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 율북리 1125-1 · 경기도 평택시 청북읍 드림산단5로 36 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사이원테크 |
| 감정가 / 최저가 | 8,726,367,440원 / 6,108,457,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 7,584,009,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지면적 | 3,244.9㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 406,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 후순위 채권 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격·회차 — 시세 자료 없이 감정가 대비 회차만 판단
현재 최저매각가는 6,108,457,000원으로 감정가 8,726,367,440원의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 49%, 그 다음은 34.3%로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 6,108,457,000원 | 3,758,745,457원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 4,275,919,899원 | 5,572,957,187원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 2,993,143,929원 | 6,842,905,397원 |
유찰이 이어질수록 낙찰가가 낮아지는 대신 채권자 미배당은 3,758,745,457원 → 5,572,957,187원 → 6,842,905,397원으로 커집니다. 그러나 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당 증가 자체를 매수인의 추가 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,108,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,484,570원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 7,500,000,000원 | 6,044,972,430원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 560,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 경원물산주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 정용관 | 40,799,457원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,846,518원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 세계로케미칼(주 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 조성준 | 30,116,478원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 권영락 | 17,500,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 최경준 | 79,486,263원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사재영케미칼 | 45,037,250원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,572,250원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 35,840,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 이세나 | 10,532,300원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 김민식 | 30,467,649원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 한국전력공사 | 114,035,039원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 송주호 | 55,484,683원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 9,803,717,887원 중 6,044,972,430원이 배당되고 3,758,745,457원이 미배당되는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·공장 메모
- 토지. 공장용지 3,244.9㎡, 토지이용상황은 공업용이며 평지·가로장방·중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지와 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 406,300원/㎡입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록이 매각에 포함됩니다.
- 면적 확인. 목록4는 부동산등기사항증명서와 건축물대장의 면적 차이가 있어 건축물대장을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 미가동 상태였으므로 정상 작동 여부를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계 확인. 제2021-242호 기호11·기호12는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 감정 방식 확인. 제2021-242호 기호1·기호10은 취득 당시 가격을 참고한 감정평가액입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공장·토지 규제 확인. 일반산업단지·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공장 자체’를 봐야 하는 물건
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.28. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저매각가 6,108,457,000원이 시세 대비 유리한지는 확인할 실거래 자료가 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 권리분석보다 기계기구의 실제 존재·정상 작동 여부, 공장 미가동 상태, 건축물 면적 차이, 세금 압류의 배당 영향, 산업단지 및 토지이용 규제를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 현장 실사가 선행돼야 하는 공장 경매로 보는 것이 타당합니다.
