수원지방법원 2025타경41811. 평택시 팽성읍 송화리 ‘대원’ 105동 15층 1506호 아파트입니다. 현재 소유자는 이정일이고, 2020.05.15 소유권을 취득할 당시 등기부 거래가액은 130,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.02 설정된 팽성농업협동조합 근저당권 99,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.13 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 경매가 개시됐습니다.
말소기준권리 뒤에 남아 있는 충북신용보증재단 가압류 30,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.08.17 설정됐던 얀마농기코리아주식회사 근저당권 225,000,000원은 2025.07.07 이미 말소됐습니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41811 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 105동 15층1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 15층 1506호 |
| 소유자 | 이정일 (2020.05.15 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 208,590,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 판단으로 인한 추가 인수액은 없습니다. 말소기준은 2022.06.02 팽성농업협동조합 근저당권이며, 2025.02.13 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 126,000,000원은 최근 시세의 76.8%
대원아파트 동일 면적 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 평균 164,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원, 표본 최저는 157,000,000원, 최고는 174,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 실질취득 126,000,000원을 이 최근 시세와 직접 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 164,166,666원 |
현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%입니다. 최신 거래 165,000,000원보다도 39,000,000원 낮고, 최근 12건 중 가장 낮은 157,000,000원보다 31,000,000원 낮습니다. 이 사건은 인수액이 없어 ‘최저가가 낮아 보이지만 실제 취득비용이 올라가는’ 유형이 아닙니다. 현재 회차에서는 실질취득 자체가 최근 거래 구간 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 팽성농업협동조합 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 30,000,000원 | 24,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 129,000,000원 중 123,436,000원이 배당되고, 5,564,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 5,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 42,787,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 68,771,321원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다. 따라서 권리관점에서는 낙찰가 하락이 별도의 승계금액 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·실거래 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트 1개호이며, 철근콘크리트 벽식조 지하1층·지상15층 건물의 15층 1506호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 시설이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 대원아파트는 650세대, 2002.08.17 준공이며 동일면적 59.97㎡ 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
- 토지정보. 토지정보에는 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등이 포함되고, 공시지가는 1,140,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 자료 대조 필요. 감정요항표의 위치·토지이용 관련 문구에는 포승읍 석정리, 농림지역·농업진흥구역이 기재돼 있는 반면 본건 주소와 토지정보는 팽성읍 송화리 및 제2종일반주거지역 등으로 표시됩니다. 입찰 전 감정평가서 원본과 토지이용계획확인서를 본건 지번 기준으로 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 20% 준비. 재매각 특별매각조건으로 현재 회차 보증금은 25,200,000원입니다.
- 권리기준 확인. 2022.06.02 팽성농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 재확인. 현재 임차인은 없지만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재된 부분이 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 164,166,666원, 최신 거래 165,000,000원, 실거래 최저 157,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 더한 총투입액을 따져 응찰가 상한을 정하세요.
- 토지·감정자료 주소 대조. 감정요항표 일부 위치 문구와 본건 주소가 서로 다르므로 본건 지번·동호수에 대응하는 평가 내용인지 원문 확인이 필요합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 재매각 조건은 체크”
이 사건의 강점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없으며, 매수인 인수액이 0원입니다. 그래서 현재 최저가 126,000,000원이 그대로 실질취득가가 되고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 164,166,666원의 76.8%입니다. 최신 실거래 165,000,000원과 비교해도 가격 간격이 있습니다.
다만 이번 회차는 일반 매각이 아니라 재매각입니다. 특별매각조건 때문에 입찰보증금이 최저가의 20%인 25,200,000원이고, 감정요항표 일부 문구는 본건 주소·토지정보와 불일치하므로 원본 확인이 필요합니다. 종합하면 권리구조는 안전한 편이고 가격 메리트도 확인되지만, 재매각 자금조건과 원본 대조를 끝내고 들어가야 하는 물건입니다.
