수원지방법원 2025타경41942. 경기도 평택시 팽성읍 함정리 132-3, 팽성서로 42-111에 있는 대지와 건물 관련 경매입니다. 토지는 1,712㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고, 건물은 철근콘크리트구조 3층입니다. 감정평가상 공부 용도는 근린생활시설이며 현황은 전체 공실입니다. 감정가 4,131,013,320원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,024,197,000원, 즉 감정가의 49% 수준입니다.
권리 구조의 기준점은 2017.09.05 설정된 유구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전영숙의 근저당권 2건, 평택시 압류, 신광드림투자대부 가압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고 매각물건명세서 비고에도 일괄매각·공실로 적혀 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41942 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 함정리 132-3 · 경기도 평택시 팽성읍 팽성서로 42-111 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 전체 공실 |
| 토지 | 1,712㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 위생 및 급배수설비 · 승강기설비 |
| 소유자 | 김정한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,131,013,320원 / 2,024,197,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,308,378,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현황은 전체 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현재 제공된 임차인 조사에서는 임차인이 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2017.09.05 유구농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 변경등기가 2,600,000,000원으로 존재하며, 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션의 1,365,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 2,024,197,000원으로 감정가 4,131,013,320원의 49%입니다. 다만 이 물건에는 동일 용도의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,024,197,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,416,937,900원 | 515,461,376원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 991,856,529원 | 936,291,933원 |
현재 회차에서는 제공된 채권액이 모두 배당되고 소유자 잔여 85,725,133원이 남습니다. 3회 유찰 시에는 채권 미배당액이 515,461,376원, 4회 유찰 시에는 936,291,933원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측 손실 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,024,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,641,970원 |
| 1. 근저당 · 유구농업협동조합 | 1,365,000,000원 | 1,365,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전영숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 전영숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신광드림투자대부 | 121,658,000원 | 121,658,000원 |
| 5. 가압류 · 신광드림투자대부 | 129,171,897원 | 129,171,897원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,725,133원 |
현재 최저가 2,024,197,000원 가정 시 채권 총 1,915,829,897원이 전액 배당되고 소유자에게 85,725,133원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 팽성읍 함정리 “함정마을” 동측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이나 현황 전체가 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,712㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 906,800원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 있으나 승강기 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도 검증. 동일 용도의 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공실 상태 확인. 현황 전체 공실이므로 내부 상태, 설비 상태와 실제 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 자연녹지지역, 비행안전제5구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당권에 함정리 132-3 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 매각 대상과 담보 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.09.05 근저당권 설정과 같은 날 채권최고액 2,600,000,000원 변경등기가 있으므로 등기사항전부증명서 원문을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 이용 가능성
이 사건은 권리만 보면 말소기준권리 이후의 주요 부담이 정리되고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 투자 판단의 중심은 가격 숫자 하나가 아닙니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 건물 전체가 공실인 근린생활시설입니다. 토지 역시 자연녹지지역·비행안전제5구역·토지거래계약에관한허가구역 등 여러 조건이 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
