42,630,000원
수원지방법원 2024타경52701. 평택시 서정동 서정벨루스하임 13층 1306호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가서상 해당 호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 87,000,000원이지만 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,630,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 가격표가 아니라, 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차관계가 대항력 포기서로 실제 인수 0원 처리되는지입니다.
임차인 김성현은 2022.04.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.24입니다. 반면 데이터상 말소기준은 2023.04.25 도봉세무서장의 압류입니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 이후 2023.11.09 임차권등기도 마쳤습니다.
현재 최저가 42,630,000원으로 배당하면 집행비용 1,167,340원을 뺀 41,462,660원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 보증금 잔액은 58,537,340원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담이 되어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이번 건은 주택도시보증공사가 배당 후 남는 잔여금에 대한 대항력과 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서를 제출한 점이 결정적으로 다릅니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 88, 13층1306호 (서정동,서정벨루스하임) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 26.37㎡ · 지하4층 지상17층 내 13층 1306호 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.04.18 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 |
| 유찰 | 10회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,148,444원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 1306호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.02.24 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김성현은 전입일이 말소기준권리인 2023.04.25 압류보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.11.09 임차권등기는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 대항력의 기준 자체는 앞선 전입·점유 시점입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장 추세는 하락
서정벨루스하임 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 76,191,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 보다 최근 구간을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 72,900,000원, 최신 거래는 2026.07 75,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.8% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.37㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 69,800,000원 |
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 72,900,000원 |
대항력 포기서가 그대로 적용되어 매수인 인수가 0원이라면 현재 실질취득 기준은 42,630,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,900,000원의 58.5% 수준이고 최신 거래 75,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
다만 가격이 낮다는 사실만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.1회이고, 이 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 실거래 추세도 최근 구간이 이전보다 9.8% 낮습니다. 즉 “싸다”는 숫자와 “잘 팔린다”는 성질은 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 김성현 보증금 | 100,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,148,444원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 58,537,340원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기서에 따라 해당 잔여금에 관한 대항력·매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차가 더 내려가면 어떻게 되나
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 42,630,000원 | 58,537,340원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 34,104,000원 | 66,909,872원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 27,283,200원 | 73,607,898원 | 0원 |
일반 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로 실질취득가가 단순히 떨어지지 않습니다. 이 사건도 룰상 미배당액 자체는 58,537,340원 → 66,909,872원 → 73,607,898원으로 증가합니다. 다만 제출된 확약이 해당 잔여금 전부에 그대로 적용되는 전제에서는 실질 인수액이 0원이므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서정리초등학교 북서측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·단독 및 다세대주택·아파트가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장과 서정리역이 소재합니다.
- 이용상태. 해당 호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층·지상17층이며 대상은 13층 1306호입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 난방설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기, 출입구 보안, 주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제6구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 단지. 서정벨루스하임 299세대, 사용승인일은 2016.12.29입니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래는 존재하지만 최근 가격 추세는 -9.8%이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 7.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 김성현 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있으나, 실제 말소 절차와 제출 서류의 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 76,191,666원보다 최근 12개월 평균 72,900,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 판단하는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 9.8% 낮으므로 과거 고가 거래만 보고 매도 목표를 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 단지 경매 평균도 7.1회 유찰입니다. 용도, 내부 상태, 임차관계, 관리비, 수요층 등 반복 유찰의 실무 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 대항력 포기서, 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 1억”보다 중요한 한 장의 포기서
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가에서 58,537,340원이 미배당되는 위험한 인수형 사건입니다. 그래서 확약을 빼고 보면 최저가 42,630,000원만 보고 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 배당 후 잔여금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 42,630,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,900,000원의 58.5%로 가격 측면에서는 할인 폭이 분명합니다.
다만 10회 유찰과 단지 평균 7.1회 유찰, 최근 실거래 추세 -9.8%는 이 할인에 이유가 있을 수 있음을 보여줍니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인 시 정리 가능, 가격은 저렴하지만 환금성은 보수적으로”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 대항력 포기서의 효력과 반복 유찰 원인을 실제 원본·현장에서 확인하는 것입니다.
