확약으로 인수는 0원*, 그래도 실질취득 8,700만원은 시세의 113% — 평택 서정벨루스하임 1306호

수원지방법원 2024타경52701. 평택시 서정동 서정벨루스하임 13층 1306호로, 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 26.37㎡이며 지하 4층·지상 17층 건물의 13층에 위치합니다. 소유자 최창업은 2022년 4월 15일 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득했고, 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매가 이어졌습니다.

권리분석의 중심은 보증금 100,000,000원인 임차인 김성현입니다. 전입·점유일이 2022년 4월 15일로 말소기준인 2023년 4월 25일 압류보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하면 85,034,000원이 배당되고 14,966,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건에는 해당 잔액의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면이 제출돼, 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.

물건 개요

① 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 확인된 임차인 김성현의 보증금은 100,000,000원입니다.

② 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

2017년 국민은행 근저당과 2021년 우리은행 근저당은 각각 2019년과 2022년에 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023년 4월 25일 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 계양세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 김성현은 2022년 4월 15일 전입·점유해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 11월 9일이지만, 등기에 기재된 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 포기서가 없었다면 미배당 보증금의 인수 문제가 발생하지만, 이 사건은 제출된 포기서로 그 위험이 실질 해소됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로도 평균보다 비싸다

서정벨루스하임 전용 26.11~26.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 확약으로 임차보증금 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득액 87,000,000원입니다.

실거래 범위는 62,500,000원~90,000,000원, 평균은 77,025,000원입니다. 현재 실질취득액 87,000,000원은 평균보다 9,975,000원 높고, 평균 시세의 113.0%입니다. 특히 같은 전용면적·같은 13층의 2026년 6월 거래가는 69,800,000원으로, 현재 실질취득액보다 17,200,000원 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

임차보증금은 85,034,000원이 배당되고 14,966,000원이 남습니다. 통상 구조라면 이 잔액이 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 대항력·잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출돼 실질 인수액을 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가상 1306호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택이 결합된 건물입니다.
• 입지. 서정리초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 단독·다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 버스정류장과 서정리역이 있어 교통 여건은 보통입니다. 토지는 대로와 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 4층·지상 17층 건물로, 급·배수, 난방, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기, 출입구 보안, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 평지의 사다리형 주상용 토지입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 12건의 실거래는 확인되지만 거래가가 62,500,000원부터 90,000,000원까지 넓게 분포합니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 5.6회이고 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 임차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 당사자·대상 호수·조건을 매각물건명세서 원본과 제출 서면에서 대조해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제공 주체와 절차를 확인하고, 인도 시점까지의 점유관계를 점검해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 포기서는 김성현 임차권에만 적용됩니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 확약 대상 밖 점유자나 전대차가 없는지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 실질취득액 87,000,000원은 실거래 평균 77,025,000원의 113.0%이며, 같은 전용면적·13층의 2026년 6월 거래가 69,800,000원보다 높습니다.
• 용도·대출 조건 확인. 근린시설 분류와 도시형생활주택 이용상태가 금융기관의 담보평가, 대출한도, 전입·임대 운영에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국세 압류가 존재하므로 당해세 배당 여부를 확인하고, 관리주체에 공용부분 관리비 체납액을 조회해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 표면적인 위험은 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 매각가를 기준으로 14,966,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그러나 확약의 효과를 반영한 실질취득액 87,000,000원은 실거래 평균 77,025,000원보다 9,975,000원 높습니다. 8회 유찰 이력, 동일 건물 평균 5.6회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 권리 위험이 해소됐다는 사실만으로 현재 가격을 매력적인 구간으로 평가하기 어렵습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 부담. 포기서의 유효성과 말소 이행을 확인한 뒤에도, 최종 판단의 승부처는 실거래 수준보다 충분히 낮은 취득가격을 확보할 수 있는지입니다.

* 실질 인수 0원 평가는 매각물건명세서 비고에 기재된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 김성현 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다는 전제입니다. 배당 계산상 미배당액은 현재 회차 14,966,000원입니다.