수원지방법원 2024타경52909. 평택시 이충동 서정라페온빌3차 11층 1101호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로 확인됩니다. 소유자 양희준은 2022.03.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 80,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권 88,800,000원은 2022.03.07 이미 말소됐습니다.
현재 살아 있는 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 박찬솔은 확정일자 2022.03.16, 주민등록·점유개시 2022.04.06이고, 임차보증금은 118,300,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.24 접수됐으며, 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정 2024.10.02보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 정암로 21, 11층1101호 (이충동,서정라페온빌3차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상17층 중 11층 1101호 · 거래 매칭 면적 18.95㎡ |
| 소유자 | 양희준 (2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 2,458,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박찬솔 / 122,169,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2024.10.02 강제경매개시결정입니다. 반면 박찬솔의 임차관계는 확정일자 2022.03.16, 주민등록·점유개시 2022.04.06으로 그보다 훨씬 앞서고, 임차권등기도 2024.04.24 접수됐습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 구조이며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬솔 | 1101호 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.06 | 2022.03.16 | 118,300,000원 | 2024.04.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
박찬솔은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 다른 보증기관 신고와 중복된 보증금으로 볼 수 없고, 보증금 118,300,000원 자체를 권리분석의 기준으로 봐야 합니다. 다만 같은 박찬솔이 강제경매 신청채권자로도 등장해, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 그 사정과 별개로 매각물건명세서가 매수인 인수권리를 명시하고 있으므로, 입찰자는 임차권 인수를 전제로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 회차 시나리오 — 유찰돼도 실질취득 기준점은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,458,000원 | 116,286,244원 | ≈ 118,300,000원 |
| 11회 유찰 시 | 1,720,600원 | 117,010,371원 | ≈ 118,300,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,204,420원 | 117,517,260원 | ≈ 118,300,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 표면 최저가는 계속 낮아지지만, 대항력 임차보증금이 배당으로 해소되지 않는 만큼 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 다음 유찰을 기다린다고 실질취득가가 함께 내려가는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 비교 대상은 최저가가 아니라 118,300,000원 수준
서정라페온빌3차는 284세대, 2018.11.14 준공이며 거래 매칭 면적은 18.95㎡입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 67,694,166원보다 최근 12개월 평균 70,388,333원과 최신 거래 62,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 17.61㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 7 | 60,330,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 18.95㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 70,388,333원 |
최저매각가 2,458,000원만 놓고 보면 실거래의 극히 일부처럼 보이지만 그 비교는 이 사건에서는 무의미합니다. 대항력 인수형의 실질취득 기준인 118,300,000원은 최근 12개월 평균 70,388,333원과 최신 거래 62,000,000원을 모두 넘어섭니다. 감정가 87,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 사건에는 가격 메리트 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 444,244원 |
| 1. 임차인 박찬솔 보증금 | 118,300,000원 | 2,013,756원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박찬솔 | 122,169,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 116,286,244원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액의 미배당은 채권자의 회수 문제이고, 매수인의 핵심 인수부담은 대항력 임차보증금 부족분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 이충동 소재 서정리초등학교 남측 인근. 주위는 오피스텔, 로변 상업용건물, 후면 주택, 주상용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택이며, 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측이 각각 폭 약 8미터, 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건 10회 유찰, 단지 경매물건 평균 9.2회 유찰이라는 이력이 있어 경매시장의 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수액을 보세요. 현재 매수인 인수 예상액은 116,286,244원이며, 실질취득 기준은 보증금 118,300,000원 수준입니다.
- 임차권 원문 재확인. 박찬솔의 전입·점유 2022.04.06, 확정일자 2022.03.16, 임차권등기 2024.04.24 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 박찬솔이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로도 나타나는 점은 관계인 여부와 가장임차인 가능성을 포함해 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 70,388,333원, 최신 거래 62,000,000원과 실질취득 기준 118,300,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 반복 유찰 의미 확인. 본건 10회 유찰, 단지 평균 9.2회 유찰이므로 단순 할인율보다 권리부담과 시장 수요를 먼저 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 만큼 실제 점유현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,458,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 2,458,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 118,300,000원입니다. 박찬솔의 대항력 임차권은 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액만 116,286,244원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 늘어 실질취득 기준은 보증금 수준에 머뭅니다.
그 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 70,388,333원, 최신 거래 62,000,000원, 감정가 87,000,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 10회 유찰과 단지 평균 9.2회 유찰까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 권리 인수를 반영한 실질취득가는 시세 이상입니다. 이 사건은 저가매수형이 아니라 대항력 임차보증금 인수 여부가 전부인 고위험 권리분석형 물건입니다.
