수원지방법원 2024타경52909. 평택시 이충동·서정동 일대에 있는 서정라페온빌3차 11층 1101호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 관련 실거래 비교 면적은 18.95㎡입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설로 되어 있어 실제 건축물대장상 용도를 별도로 확인해야 합니다. 소유자는 양희준으로, 2022년 3월 4일 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 박찬솔은 2022년 4월 6일 전입신고와 점유를 시작했고, 2022년 3월 16일 확정일자를 받았습니다. 2024년 4월 24일에는 보증금 118,300,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2024년 10월 2일입니다. 따라서 이 임차인의 권리는 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 권리로, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경52909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 정암로 21, 11층 1101호 (이충동, 서정라페온빌3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정 이용상태 도시형생활주택 |
| 비교 면적 / 층 | 18.95㎡ · 지하 5층, 지상 17층 중 11층 |
| 소유자 | 양희준 · 2022.03.04 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 | 87,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,721,000원 (11회 유찰 · 감정가의 약 1.98%) |
| 실질취득 추정 | 118,730,978원 (최저가 + 임차보증금 인수액) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 박찬솔 / 122,169,868원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.02 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 인수권리 | 2024.04.24 주택임차권등기 (을구 3번) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 하나은행 근저당권은 2018년 11월 29일 채권최고액 88,800,000원으로 설정됐지만, 2022년 3월 7일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 인수위험을 만드는 주된 권리는 과거 하나은행 근저당이 아니라 박찬솔의 임차보증금 반환채권과 주택임차권등기입니다. 2018년 금지사항등기 역시 소유권이전 과정에서 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
실제 임차인은 박찬솔 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있지만, 우선변제를 받는 것과 보증금 전액을 돌려받는 것은 별개입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박찬솔 | 1101호 전부 주거 · 임차권등기 |
118,300,000원 | 전입 2022.04.06 확정 2022.03.16 |
대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.03.11 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.04.06 |
| 점유개시일 | 2022.04.06 |
| 확정일자 | 2022.03.16 |
| 보증금 | 118,300,000원 |
| 임차권등기 | 2024.04.24 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.24 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 앞섬 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 인수 | 예상 117,009,978원 · 배당 부족분 |
③ 실질취득 — 최저가가 떨어져도 총액은 거의 그대로
이 사건을 판단하는 가장 중요한 계산입니다. 최저매각가 1,721,000원에 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용 430,978원을 제외한 1,290,022원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 원금 118,300,000원 중 117,009,978원이 남아 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다.
낙찰가 1,721,000원
+ 임차보증금 인수 117,009,978원
= 118,730,978원
실질취득은 낙찰가와 선순위 보증금 미배당액의 합계이며, 취득세·관리비·명도비 등은 별도입니다.
대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 보증금이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가도 매수인의 전체 부담은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 총액에는 배당에서 먼저 공제되는 집행비용 추정액이 반영됩니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 1,721,000원 | 117,009,978원 | 118,730,978원 |
| 12회 유찰 시 | 1,204,700원 | 117,516,985원 | 118,721,685원 |
| 13회 유찰 시 | 843,290원 | 117,871,889원 | 118,715,179원 |
회차별 수치는 해당 매각가와 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 배당금과 인수액은 배당순위, 비용, 조세채권 및 최종 매각결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 실거래 비교 — 최저가 대신 1.19억으로 비교해야 한다
서정라페온빌3차는 284세대, 2018년 11월 14일 준공된 건물입니다. 비교 대상은 전용 18.95㎡를 중심으로 한 실거래이며, 일부 17.61㎡와 20.6㎡ 거래도 포함됩니다. 가격 비교에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 18.95㎡ | 16 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 17.61㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 7 | 60,330,000원 |
| 2026.05 | 18.95㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.95㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 18.95㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 18.95㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 14 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 20.6㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2025.05 | 18.95㎡ | 7 | 61,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68,618,571원 · 7건 |
|---|---|
| 최신 실거래 | 58,000,000원 · 2026.10 |
| 전체 거래 평균 | 67,110,833원 · 12건 |
| 최근·과거 거래 추세 | +5.6% |
| 실질취득 / 최근 평균 | 173.0% |
| 실질취득 / 최신 거래 | 204.7% |
최근·과거 거래 추세 지표는 +5.6%로 표시되어 있어 전체 기간을 일률적인 하락장이라고 볼 근거는 없습니다. 다만 2025년 11월의 90,000,000원 거래들이 평균에 영향을 주고 있으며, 최신 2026년 10월 거래는 58,000,000원입니다. 최신 가격은 최근 평균보다 낮습니다.
그런데 이 물건의 실질취득은 118,730,978원입니다. 최근 12개월 평균보다 50,112,407원 높고, 최신 거래보다 60,730,978원 높습니다. 최저가 1,721,000원만 실거래와 비교하면 감정가의 약 2%에 산다는 착시가 발생하지만, 선순위 보증금을 반영하면 오히려 최근 실거래보다 상당히 높은 취득비용이 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 430,978원 |
| 1. 임차인 박찬솔 · 보증금 우선변제 | 118,300,000원 | 1,290,022원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박찬솔 | 122,169,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | 118,300,000원 | 117,009,978원 |
매각대금 1,721,000원은 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 사용되고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 경매 신청채권자 박찬솔의 청구금액 122,169,868원에 대해서는 별도 배당액 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 이 청구금액을 임차보증금과 별개의 매수인 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
집행비용 430,978원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등의 변동 요소는 반영되지 않았습니다. 실제 인수액은 확정된 배당결과와 임차보증금의 실제 변제 상황을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 이충동 소재 서정리초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 로변 상업용 건물, 주택 및 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측과 서측에 폭 약 8m 및 6m 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 17층 건물입니다. 승강기, 급배수, 위생설비, 개별난방 및 도시가스 설비가 있습니다. 사용승인 관련 준공일은 2018.11.14입니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 임차권에도 주거용 점유가 명시되어 있습니다. 입찰 전 건축물대장상 해당 호실의 용도 및 주거 사용 적법성을 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있습니다. 토지이용계획과 허가 대상 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 2,322,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이는 별도의 건축물대장 및 현장 확인을 대신하지 않습니다.
- 환금성. 284세대 건물이지만 동일·유사 면적 실거래는 58,000,000원에서 90,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래의 중심 가격대와 실질취득 사이의 간격이 커서 매각 후 재판매 시 손실 가능성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 확인하고, 보증금 전액 변제 여부 및 임차권등기 말소 조건을 점검해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 1,721,000원이 아니라 현재 가정상 실질취득 118,730,978원을 기준으로 최근 평균 68,618,571원 및 최신 거래 58,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 박찬솔의 임대차계약, 보증금 지급, 경매 신청 집행권원 및 청구금액 122,169,868원의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 의심만으로 대항력 소멸을 전제해서는 안 됩니다.
- 배당결과 재계산. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 12회 또는 13회 유찰 시에도 전체 실질취득은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다. 유찰 횟수 증가만을 근거로 입찰 판단을 개선해서는 안 됩니다.
- 실제 점유 및 명도 확인. 주택임차권등기가 있는 물건입니다. 현재 점유자, 인도 상태, 보증금 반환과 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도와 관리비 점검. 해당 호실의 건축물대장상 용도, 관리비 체납, 공용부분 부담 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 신고자료를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “172만원에 낙찰받아도 172만원짜리가 아니다”
이 물건의 가장 위험한 숫자는 1,721,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 87,000,000원의 약 2%라는 외형은 파격적으로 보이지만, 그 배경에는 118,300,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 1,290,022원에 불과하고, 나머지 117,009,978원은 매수인 인수로 계산됩니다.
결국 실질취득은 118,730,978원입니다. 최근 12개월 평균 68,618,571원과 최신 거래 58,000,000원을 모두 크게 초과합니다. 최근·과거 평균 추세가 +5.6%라는 점을 감안하더라도 이 가격 차이를 정당화하기 어렵습니다. 11회 유찰에 더해 관련 경매 통계의 낮은 낙찰 성과까지 고려하면 환금성 측면의 불리함도 큽니다.
임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 점은 추가적인 사실확인이 필요하지만, 별도의 권리 소멸 근거가 확인되지 않은 상태에서 매각물건명세서에 명시된 선순위 임차권을 무시할 수는 없습니다. 선순위 보증금 인수위험, 최근 시세를 크게 웃도는 실질취득, 반복 유찰이라는 위험 요소가 중첩된 사건입니다. 현 상태에서 최저가의 저렴함을 근거로 입찰할 가격상 매력은 인정하기 어렵습니다.
결론: 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 시세보다 높다. 권리·가격 모두 보수적 판단이 필요한 D등급 고위험 물건입니다.
